二世帯住宅の売却【完全分離VS部分共有どっち？】群馬県

二世帯住宅って、正直売れないと思っていませんか

• 二世帯住宅って特殊すぎる
• 完全分離じゃないと無理？
• 金額が高すぎるから買い手がいない？

群馬県（前橋市・高崎市・伊勢崎市・太田市）でも
この不安なご意見、ものすごく多いです。

結論から言います。

結論｜二世帯住宅は「完全分離かどうか」で結果が変わります

二世帯住宅は売れます。

→令和6年度住宅市場動向調査報告書

ただし、売却戦略を間違えると一気に動かなくなります。
※3年以上売れ残っている実例もあります。

ポイントは
👉 完全分離か／部分共有（二世帯だけど実質一世帯）か

ここを曖昧にしたまま売ると、失敗します。

二世帯住宅の3つのタイプとは？！

二世帯住宅の3タイプ

1️⃣ 完全分離型

・玄関・水回りすべて別
・2世帯が完全独立

2️⃣ 部分共有型

・玄関だけ共有
・風呂やキッチンは別 など

3️⃣ 完全同居型
・生活空間はほぼ一緒
・間取りが大きいだけ

売れる・売れないは、
この分類で8割決まります。

【完全分離型】二世帯住宅の売却メリット・デメリット

メリット

① プライバシーが最大限守られる

• 生活音・生活リズムが干渉しにくい
• 来客・帰宅時間・風呂時間など一切気を使わない
  👉 「同居ストレス」が最小限
  

参照：2024 年度 【フラット35】利用者調査結果

② 将来の売却・賃貸に有利

• 1世帯＋賃貸として使える
• 投資用・事務所併用・単身＋親世帯など転用可
  👉 不動産として「潰しがきく」

③ 相続トラブルが起きにくい

• 住戸ごとに使用区分が明確
• 実質「2戸住宅」なので話が早い
  ※区分登記ができれば尚良し

参照（二世帯住宅の登記の種類について）

④ 親世帯の自立を保てる

• 「干渉しないけど、近い」
• 介護・緊急時はすぐ行ける距離感
  👉 理想的な“ほどよい距離”

⑤ 光熱費・生活費を分けやすい

• メーター分離が可能
• 「誰がどれだけ使ったか」で揉めにくい

デメリット

① 建築コストが高い

• 水回りが2セット
• 玄関・設備・配管が倍
  👉 一般住宅＋20〜40％増が目安

※参照（二世帯住宅の建築費用の相場は？）

② 固定資産税・維持費が高くなりがち

• 建物評価額が高い
• 修繕費も2世帯分
  （給湯器・キッチン・浴室など）

③ 土地が狭いと成立しにくい

• 建ぺい率・容積率の制約
• 駐車場も2世帯分必要
  👉 都市部ではハードル高め

④ 「完全分離＝関係が希薄」になりやすい

• 交流が減る
• 孫との接点が少なくなるケースも
  ※家族関係による

⑤ 売却時の買主が限定される場合あり

• ファミリー＋親同居層がメイン
• 一般的な戸建よりはニッチ
  👉 立地・間取り次第で価格調整が必要

【部分共有】二世帯住宅の売却メリット・デメリット

メリット

①ファミリー層に現実的に刺さる

玄関や水回りを一部共有している二世帯住宅は、
「広めの一戸建て」として検討されやすいのが最大の強み。

• 子どもが多い家庭
• 在宅ワーク用の部屋が欲しい人
• 将来、親と同居を考えている世帯

こうした層には、完全分離よりも現実的に映ります。

②価格調整で売却スピードをコントロールできる

完全分離ほど価格が跳ねない分、

• 少し値段を下げれば反応が出る
• 「様子見→価格調整」がやりやすい

特に地方（群馬県・前橋市・伊勢崎市など）では
スピード重視の売却と相性が良いです。

デメリット

• 建築費が価格に反映されにくい
• エリアによって需要が限定的

高く売れる可能性はあるが、時間がかかる
これが完全分離型のリアルです。

完全分離VS一部共有どっちが高く売れる？

比較項目	完全分離型	部分共有型
売れやすさ（総合）	★★★★☆ （やや売れやすい）	★★★☆☆ （やや売れにくい）
想定買主層	・二世帯 ・賃貸併用希望 ・投資家 ・一般ファミリー	・二世帯限定 ・同居前提
買主の心理ハードル	低い （普通の戸建に近い）	高い （生活干渉の不安）
単世帯での利用	◎ 可能	△ 使いづらい
賃貸・事務所転用	◎ しやすい	× ほぼ不可
生活動線の独立性	完全に別	一部共有（玄関・風呂など）
音・生活リズム問題	起きにくい	起きやすい
将来の相続処理	比較的ラク	もめやすい
区分登記の可能性	〇 （条件次第）	× 不可がほとんど
価格の下落耐性	強い	弱い
売却期間の目安	短い（通常戸建＋α）	長期化しやすい
値引き要求	少なめ	強めに来る傾向
不動産業者の評価	「扱いやすい」	「説明が大変」

二世帯住宅の売却で失敗する人の共通点

• 二世帯前提でしか売らない
• 建てた時の金額を基準にする
• リフォーム費用を上乗せする

これ、全部失敗パターンです。

群馬県の市場は「感情」では動きません。

仲介と買取、どちらを選ぶべきか

仲介が向くケース

• 立地が良いエリア
• 完全分離・築浅

買取が向くケース

• 築古
• 需要が限定的
• 相続や急ぎ

群馬県では、
買取を選んで精神的に楽になる方も非常に多いです。

【完全版】不動産売却の流れ8ステップ※仲介で初めて家を売る

「家を売りたいけど、どうすればいい？」初めて仲介で家を売るあなたのために、「誰に」「何を」「どのように」お願いすればいいのか？不動産売却（仲介）にいくら費用がかかるのか？比較図など用いて、不動産売却の流れ丁寧に解説します。※戸建て、土地、区分マンションでも利用可能な記事です。

riyama-fudousan.co.jp

よくある質問｜二世帯住宅売却の不安に答えます

まとめ

• 二世帯住宅は 売れる が、売却戦略が重要。
• 特に 完全分離型か部分共有型か で売れ方・スピードが変わる。

完全分離型（二世帯住宅）

良い点

• プライバシー重視で買い手のハードルが低い
• 賃貸併用・投資用にも使える可能性
• 相続で揉めにくい設計

注意点

• 建築コストが高いため価格設定が高め
• 一般的な戸建てほど需要があるわけではない
• 売却には時間がかかることもある

👉 売却戦略：
高値狙い・ターゲットを幅広く（賃貸活用等）打ち出すのがポイント

部分共有型（二世帯住宅）

良い点

• 「広めの一戸建て」として検討されやすい
• 価格を調整しやすく、売却スピード重視向け

注意点

• 設備や共有部分がある分、購入希望者が限定される場合あり
• 完全分離型より売却価格が上がりにくい傾向

👉 売却戦略：
価格調整・ファミリー層への訴求が鍵

売却戦略のポイント（記事全体の結論）

戦略方向	対象タイプ
高値・じっくり売る	完全分離型
スピード重視・広さを訴求	部分共有型

つまり、
👉 完全分離型は高値を狙いつつ売却期間がやや長くなりがち
👉 部分共有型は価格調整次第で迅速売却が狙える