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【動画あり】不動産売却の流れを8ステップ＠初めて家を売る
【図解】不動産売却の流れ～8ステップ
お客様
初めて、不動産を売るけど、どうすればいいの？
土地・戸建て・マンションなど不動産を売りたいけど・・・
どうしていいかわからない！
宅建士：山口
そんな初心者のあなたのために、
不動産売却の流れを
「8ステップ」に分けて解説します。
＞＞動画で解説
STEP01：不動産会社に相談
まずは、不動産仲介業者に相談をしましょう。
大手・中小・地場不動産など複数ありますが、
まずは気になる会社へ連絡をし、
相談に乗ってもらいましょう。
①営業マンとの相性
②囲い込みをしない
③契約不適合責任の免責あり対応OK
という3点を中心に探すといいかもしれません。
ヒアリングについて
当社は売主様に、以下のヒアリングをいたします。
| 内容 | |
|---|---|
| ①売却戦略 | ・売れる価格の相談 ・販売方法について ※周囲に知られたくない ※金額を重視したい ※スピードを重視したい |
| ②売却理由 | ・買換え ・転勤、離婚など ・相続不動産の売却 |
| ③売却を完了時期 | ・ゆっくりでいい ・できるだけ早くしたい ・引っ越し期日が決まっている |
| ④売却価格に要望 | ・時間をかけてゆっくり売りたい ・土地の境界確定/公募売買の相談をしたい ・手取で○○○○万円は確保したい ・特にイメージしていない |
＜STEP01の時点＞
【業者側の書類】なし
【売主必要書類】なし（不動産資料があると◎）
【売主必要資金】なし
STEP02：不動産の査定依頼（無料）
あなたの土地や建物がいくらになるのか？
実際に査定依頼をしましょう。
①机上査定 ②訪問査定
不動産の査定方法は２つあります。
①机上査定：不動産の物件情報を元に、
不動産会社が現地調査を行わずに査定価格を算出する手法
※区分マンションは、大規模リフォームや心理的瑕疵
がなければ、机上査定でも精度が高いです。
②訪問査定：実際に訪問し、細かい点まで売主様にヒアリングします。
※土地や戸建ては個別性が強く
訪問することで、より正確な数値が算出できます。
宅建士：山口
最終的な査定書を見て
「根拠のある金額か？」確認をしましょう。
例えば、査定額が2000万円なのに、
2400万円で売りに出しましょう！
といった、チャレンジ価格は意味がありません。
宅建士：山口
＜不動産会社の王道トーク＞
①高額で売り出す
②時間をかける
③徐々に価格を下げる
逆効果で効果が期待できません。
＜STEP02の時点＞
【業者側の書類】なし
【売主必要書類】権利書・昔の売買契約書、資料、リフォーム履歴あれば
【売主必要資金】なし
当社の査定
当社リヤマ不動産の査定について解説します。
①土地＆戸建て（現地にて）
土地・戸建ては、個別性が強く、
また、トラブルが多いです。
そのため、直接お伺いし、ヒアリングし、後日査定結果をお持ちします。
②マンション（ネット上での査定）
区分マンションは大きな不具合
（30年リフォームしていない、漏水事故、心理的瑕疵）など
なければネットでの査定が可能です。
宅建士：山口
マンションの査定内容は動画収録し、
LINEでお届けも可能です。
※ご希望があれば「依頼に沿った」内容をお届けします。
売る/売らないや売却時期などは、ご相談いただければ幸いです。
【無料】不動産の悩みを相談するSTEP03：媒介契約を結ぶ
不動産仲介業者と媒介契約を結びましょう。
①専属専任媒介
②専任媒介
③一般媒介
３つの契約があり、当社は②の専任媒介契約をおすすめします。
※一般媒介は少し特殊なケースのみです。
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
| 契約 | 1社 | 1社 | 複数社 |
| 自ら発見した 相手方との取引 | × | 〇 | 〇 |
| 契約期間 | 最大3か月 | 最大3か月 | 規定なし |
| レインズ 登録義務 | 5営業日 | 7営業日 | × |
| 報告 | １週間に１回 | 2週間に１回 | × |
お客様
媒介契約に費用はかかる？
宅建士：山口
媒介契約は無料です。
ちなみに、仲介手数料の発生ポイントは「売買契約」です。
宅建士：山口
ただし、戸建/土地の売却の場合は、
測量費（現況/確定測量など）がかかったり、
古家の解体費用が発生するケースもあります。
→公簿VS実測VS確定測量どれが多い？
→【解体更地渡しVS古家付き土地】売るならどっち？
＜STEP03の時点＞
【業者側の書類】
・媒介契約書（原本２枚）
・不動産調査の同意書
【必要資金】なし
| 書類名 | 詳細・備考 |
|---|---|
| 印鑑（認印） | – |
| 本人確認書類 | 免許証やマイナンバーカード |
| 固定資産税納付通知書 | ５月のGW後に郵送される通知書 |
| 固定資産評価証明書 | 土地＆建物の両方 ※当社が取得に行きます。 |
| 住宅ローン残高証明書（返済予定表） | 売却予定額 ＞ 残債 の証明 ※売却予定額 ＜ 残債の場合、 ご相談ください。 |
| 権利証（土地＆建物） | 確認のみ |
| 調査に利用する書類 （※あれば） | ・売買契約書＆重要事項説明書 ・物件資料 ・地積測量図（隣人との同意書） ・建物図面 ・建築確認済証 ・検査済証 ・住宅性能評価書 ・ガス（都市ガス、プロパン）契約書 ・浄化槽の契約書 ・地盤調査報告書 ・耐震診断報告書 境界確認書 |
宅建士：山口
資料が多いため、
当社では「媒介契約前にリスト」でまとめて配布します。
また、不足している書類は調査し、当社でご用意します。
STEP04：売却活動スタート
いよいよ売却活動をスタートします。
まずは、レインズ（不動産業者専門のネットワーク）へ情報を掲載し、
全国の業者へ情報を周知します。
＜営業活動＞
- 買主リスト連絡
- 不動産業者からの連絡対応
- チラシ（効果はイマイチ・・・）
- ポータルサイト掲載
- HP掲載
- レインズ記載
など、不動産の売却営業活動が始まります。
宅建士：山口
当社は囲い込みはしません。
問い合わせには正直に回答いたします。
「戸建て、マンションの内覧」は、一括でまとめる「内覧会方式」です。
【内覧会：〇月×日の予定】
A様：10時～
B様：10時30分～
C様：11時～
など30分単位に分けて、行います。
お客様
内覧会のメリットは？
宅建士：山口
１日にまとめるため、
売主様の負担を減らせます。
また、競争原理が生まれ、
見学時の意識が高まります。
＜STEP04の時点＞
【業者側の書類】メール/LINEなどでの販売活動の進捗報告
【売主必要書類】なし
【売主必要資金】なし
業務の進捗報告は、専用のホームページにて記載します。
※文字、画像、動画など
STEP05：売買契約を買主と結ぶ
買主様から
①事前ローンの承諾②買付証明書が
弊社経由でメールなどで送られてきます。
金額などにご納得いただいたら、
売買契約日※を設定します。
※7日～10日以内に契約
宅建士：山口
売主様とは、契約前に
①重要事項説明②売買契約書
の内容のすり合わせをします。
買主様は２時間（重要事項説明書の説明）かかります。
時間調整して、売買契約書の調印に時間を合わせます。
ちなみに、持ち回り契約も可能です。
→持ち回り契約のトラブルは手付金？！失敗しない方法
また、売買の電子契約が可能であれば、
売主＆買主ともに「印紙代１万円以上」費用が削減できます。
手付金＆ローン特約
手付金とは、不動産売買契約を締結する際に、
買主が売主に支払う金銭のことです。
お客様
いくらもらえるの？
宅建士：山口
物件の5％～10％です。
金額多いと、売買の重みが増します。
2000万円なら100万円以上ですが、
5000万円など高額の250万円以上（※）となります。
※手付をあまり出せない相談もあります。
お客様
確かに、高額不動産だと、
5％でもキツイわね・・・
もし、買主さんのローンが
通らないときは？
宅建士：山口
ローン特約で買主様を保護しているため、
手付金の返金をお願いします。
それと、売買契約後に
＜手付放棄ルール＞
買主が「やっぱり買わない！」→「手付放棄」
売主が「他の人に売る！」→「2倍払い」
となるため、注意が必要です。
＜STEP05の時点＞
【業者側の書類】売買契約書・重要事項説明（※買主のみ）
【売主必要書類】認印・本人確認証・印鑑（認め）・物件状況報告書＆付帯設備表など
【売主必要資金】仲介手数料の50％（振込み）
STEP06：銀行に連絡をする（※住宅ローンありの人）
住宅ローン残債がある場合、抵当権を抹消する必要あります。
銀行へ連絡し、抵当権抹消日（※決済日）を伝えましょう。
宅建士：山口
基本、電話後、銀行の窓口へ
「本人」が伺います。
①担当者名＆連絡先を聞き
②不動産会社の担当名刺を渡し
③司法書士へバトンタッチ
しましょう。
ちなみに、決済日前から3週間から1か月かかります。
※既にローン完済で抵当権の抹消済みの人は不要
＜STEP06の時点＞
【業者側の書類】なし
【必要書類】銀行指定の書類一覧
【必要資金】なし
STEP07：決済＆引き渡しを行う
いよいよ、物件売却のラスト、決済＆引き渡しです。
＜決済引き渡しの手順＞
①双方の本人＆書類確認
②買主→売主様へ残金振り込み
※固都税やマンション管理費の清算金なども
③売主：着金確認
④所有権移転登記
⑤抵当権抹消の手続き
⑥鍵・書類一式の引渡し
⑦仲介手数料（50％）の支払い
※司法書士さんへの報酬支払いも
抵当権の書類は「司法書士が代理」
or「売主と一緒」に銀行へ取りに行きます。
ちなみに、集合場所は買主側の金融機関で手続きをします。
※ネットバンクの場合、売主へ直接振り込むため、
不動産会社や司法書士事務所などに集合
STEP08：確定申告
お客様
え？売ったお金は全部自分のものじゃないの？
不動産売却後は「確定申告」が必要です。
特に「3,000万円の特別控除」などが適用されるかどうか、税理士・税務署へ相談しましょう
宅建士：山口
ご希望があれば、提携税理士さんをご紹介します。
最重要点は「３０００万円の特別控除がつかえるか」です。
税の控除を受けるとき、譲渡益がなくても申告が必要となるため、ご注意を！
【無料】不動産の悩みを相談する不動産売却の失敗しないコツは？
不動産の売却で失敗しないために、
だれでもできる簡単なコツを解説します。
①全体の流れをつかむ（俯瞰する）
不動産売却側の「流れ」を何度も読んで、
大まかに理解しましょう。
細かい点は、業者さんにその質問すれば、問題ありません。
お客様
今、どこにいて、
何をやっているのかわからない・・・
困るわよね。
②スケジュールは余裕もたせる
特に抵当権の抹消連絡は売買契約後に、すぐに動きましょう。
忘れてしまうと、決済日に間に合いません。
宅建士：山口
滅多にありませんが、
違約解約を言ってくる買主（※特に業者）もいます。
決済日の３週間～１か月くらい前に
抵当権者の金融機関に連絡をしましょう。
※書類も早めにご用意することで、心に余裕が生まれます。
③高値売却は注意
例えば、2000万円の査定額の物件を
「2500万円で売り出しましょう」という不動産屋さんがいます。
お客様
そりゃ、
少しでも高く売りたいでしょ・・・
今回は「仲介」のため、
買取ではありません。
「まだ見ぬ買主様」を探してきます。
宅建士：山口
購入希望者は「相場を熟知」し、
2500万円で買うことはありません。
何がいいのいのか？というと、
高すぎる売却金額は、「見学用物件」になる、
ということです。
見学用として高値預かりをし、時期が来たら、
最終的に2000万円前後で終わします。
であれば、最初から2100万円ほどで売却する戦略をおすすめします。
宅建士：山口
当社は売主様に寄り添う努力はします。
しかし、法外な売却価格はお受けできません。
レアな不動産でない限り、
上限105％あたりが妥当といえます。
例：査定3000万円→売却スタート3150万円以内
⑤不明な点はまとめて質問
不明な点は不動産営業マンに質問しましょう。
言った・言わないを防止するために、
質問はメールやラインがおすすめです。
不動産売却よくあるQ＆A
- Q重要事項説明＆売買契約書の内容は事前に見れる？
- A
可能です。
事前に売主様との「容認事項＆特約事項」の打ち合わせが重要です。
- Q住み替えの特約は付けられますか？
- A
付けられますが、買主様が了承した場合です。
少額の値下げなどで「妥協」は必要かもしれません
- Q居住中でも売れる？
- A
売れます。
しかし空室にしたほうが、買主様＆売主様、
気を使わないため、成約率は空室の方が高いです。
- Q住み替えで売り先行と買い先行どちらがいいですか？
- A
売り先行です。
・・・と言いたいですが、
購入したい物件があるため、買い先行がほとんど。・・・と言いたいですが、
手続きは「売り先行」がおすすめです（汗）
- Q住み替え先の相談はしてくれる？
- A
住み替え相談は可能です。
当社で住み替え先購入＆現住居の売却ができた場合、
仲介手数料を値引きします。
- Q契約不適合責任の免責の対応は可能？
- A
可能です。
ちなみに、土地や戸建ての場合は、
個別性が高いため、一度ご相談ください。
※大手不動産会社は断られます。
まとめ
① 不動産会社に相談する
まずは売却の目的や希望条件を明確にし、不動産会社へ相談。
② 査定を依頼する（無料）
- 机上査定：資料ベースの簡易な査定
- 訪問査定：実際に物件を見てもらう精密な査定
③ 媒介契約を結ぶ
仲介を依頼する不動産会社と契約を締結
（一般・専任・専属専任などの種類あり）
④ 売却活動をスタート
- 不動産ポータルサイトへの掲載
- 内見対応
- 条件交渉など
⑤ 買主と売買契約を締結
売却条件が合意すれば、正式な契約を結ぶ
⑥ 手付金の受領・ローン特約の確認
- 買主から手付金を受け取る
- 買主のローン審査が通らなかった場合の「ローン特約」もチェック
⑦ 銀行へ連絡（抵当権抹消の手続き）
住宅ローンが残っている場合は、銀行と調整して抵当権の抹消準備
⑧ 決済と物件の引き渡し
- 売買代金の受領
- 所有権移転登記
- 物件の引き渡し
⑨ 確定申告（譲渡所得の申告）
売却によって利益が出た場合、翌年の確定申告が必要
宅建士：山口
あなたの不動産売却の参お役に立てれば幸いです。
