狭い土地は売れないの？！
「土地が狭いから売れないのでは…」
土地売却の相談を受けていると、狭い土地の悩みは本当に多いです。
結論から言うと、狭い土地でも売れます。
ただし、戦略（売り方）を間違えると“損をする”可能性が高いのも事実です。
この記事では、不動産売却が初めての方でも分かるように、
狭い土地の売却ポイントを解説します。
「狭い土地」とは何坪から？
「狭い土地」に法律上の明確な坪数の基準はありません。
一般的には30坪未満の土地を狭小地と呼ぶことがありますが、売却のしやすさを判断する際は、面積だけで考えるのは適切ではありません。
たとえば、同じ25坪でも、
- 間口が十分に確保されている土地
- 道路に2m以上接している土地
- 整形地で駐車場を確保できる土地
であれば、住宅用地として検討できる可能性があります。
一方で、35坪あっても、間口が極端に狭い、旗竿地になっている、接道条件に問題がある、形状が複雑などの理由で、買主から敬遠されることがあります。
地方などでは住宅用地は最低45坪～50坪（駐車場２台以上必須）が標準のため、
30坪を切ると「狭い」と感じる人が増えます。
狭い土地が売りにくいと言われる理由
狭い土地が敬遠されがちな理由は主に3つです。
- 建てられる建物が限られる
- 駐車場が確保しにくい
- 住宅ローン審査で不利になることがある
群馬県は車社会だし・・・
２台くらいは駐車場が欲しいわ
「駐車場2台取れない＝検討外」
という買主も少なくありません。
- 自家用乗用車の普及状況：
- 世帯当たり普及台数：1.573台（全国4位）
- 人口1,000人あたり保有台数：約728台（全国1位）
- 主な要因：公共交通機関の利便性よりも、車移動が生活スタイルに根付いているため。
狭い土地が売れるケースとは？！
以下の条件がそろうと、狭い土地でも売却は十分可能です。
- 市街地＆駅や学校が近い
- 周辺相場より価格設定が現実的
- 角地で駐車場スペースを確保できる
- お隣が欲しがっている
- 駐車場が周辺にあまりない
重要なのは「土地の広さ」ではなく
「使い道が想像できるか」です。
①駐車場として売却
ご近所さんが「安くしてくれるなら、買います」といったケースがあります。
買い手が見つからなければ、月決め駐車場としてご近所に利用してもらう方法もあり
②資材置き場として売却
業務で使う資材置き場として使いたい人へ、売却する方法があります。
狭い土地は住宅用地だけでなく、駐車場・資材置場など別の用途で買主を探せる場合があります。
ただし、土地の用途地域や地目、都市計画法・農地法などの規制によって、希望する用途で利用できない場合があります。
そのため、「駐車場にできる」「資材置場にできる」と決めつけるのではなく、売却前に自治体や専門家へ利用可能か確認することが重要です。
特に農地や市街化調整区域などの場合は、通常の宅地とは異なる手続きが必要になることがあります。
③家庭菜園として売却
ご近所さんが、趣味で家庭菜園として使うケースがあります。
誰に売るか？
例えば、
- 隣地所有者
- 駐車場を探している近隣住民
- 狭小住宅を建てる個人
- 建売・注文住宅業者
- 資材置場を探す事業者
筆者の経験ですが、お隣に駐車場を仲介で売却した体験が前橋市であります。
実際にあった狭い土地の売却事例
例：前橋市
- 土地面積：約27坪
- 間口：4m
👉住宅用地で募集をしていたが、イマイチ
→近所にチラシをまくと、「駐車場として利用したい」人が現れる。
→成約
このように、住宅用地だけでなく、
駐車場や資材置き場など売る視点を持つと、売却スピードは大きく変わります。
狭い土地は仲介と買取、どちらが向いている？
| 売り方 | 向いている人 |
|---|---|
| 仲介 | 時間に余裕があり、少しでも高く売りたい |
| 買取 | 早く確実に売りたい、手間をかけたくない |
狭い土地は仲介か買取かの二択ではなく、土地の形状・接道・用途・需要を確認したうえで売却方法を選びましょう。
仲介で販売をし、
ダメなら買取という方法もあります。
狭い土地を少しでも高く売る5つのポイント
- 相場より「強気すぎる価格」にしない
- 建築制限（建ぺい率・容積率）を整理する
- 隣地との関係（越境・境界）を事前確認
- 群馬県の需要（駐車場・生活動線）を意識
- 狭小地の実績がある不動産会社に相談する
相場が坪10万円だから、
35坪×10万円＝350万円にはなりません。
筆者の体験談ですが、伊勢崎市内に
価格が強気すぎて5年近く売れ残っている35坪くらいの土地が
あります。
【相場検索の参照先】
不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード
狭い土地を売却するとき、「何坪あれば家が建ちますか？」と質問されることがあります。
しかし、実務上は土地の面積だけを見て建築可否を判断することはできません。
査定するのではなく、実際にどのような建物・駐車場が計画できる土地なのかを確認することが重要です。
① 何坪あるか
地域差/駐車場が不要な都市部かどうか、によるため、土地の坪数だけで建築可否が決まりません。
筆者の個人的な体験談ですが、
工夫次第（2Fリビングなど）で30坪の土地で建築した事例を見たことがあります。
とはいえ、地方（群馬県など）の土地でどうしても・・・
といった場所以外で、進んで建築する人は珍しいといえます。
② 間口
- 間口2m未満：ただし道路の種類や自治体の取り扱いなどを確認
- 間口2m以上：建築可能なケースあり
- 3m以上：一気に現実的
特に接道2m以上は建築基準法の最低ラインです。
※国土交通省（接道規制のあり方について）
狭い土地を売却するとき、最初に確認したいのが「道路との接し方」です。
建築基準法上、原則として建築物の敷地は道路に2m以上接する必要があります。
ただし、「2mあるから必ず問題なく建築できる」とも限りません。
実際の売却では、
・前面道路が建築基準法上の道路に該当するか
・接道部分の幅が確保されているか
・セットバックが必要か
・旗竿地の通路部分に問題がないか
・自治体独自の条例や制限がないか
などを確認する必要があります。
そのため、狭い土地の査定では「坪数」だけではなく、道路・接道・間口をセットで確認することが重要です。
③ 用途地域・建ぺい率・容積率
たとえば群馬県の住宅地だと
- 建ぺい率：60％
- 容積率：200％
この場合、
狭くても2〜3階建てで延床を確保できるケースがあります。
④ 駐車場が取れるか
正直ここが最大の壁👇
- 駐車場1台でもOKか
- 近隣月極で代替できるか
これがクリアできないと、
「建てられるけど売れにくい」土地になります。
⑤ インフラと制限
- 上下水・ガスの引込
- 高度地区・景観条例
- 斜線制限・日影規制
👉 狭い土地ほど制限の影響を強く受ける。
【実務】リヤマ不動産が狭い土地を査定するときに確認する項目
狭い土地をご相談いただいた場合、当社では土地面積だけを見て査定価格を決めることはありません。
実際の査定では、主に次の項目を確認します。
① 土地の面積・形状
整形地なのか、旗竿地・変形地なのかを確認します。
② 間口・接道状況
道路にどの程度接しているのか、建築上の問題がないかを確認します。
③ 駐車場の確保
群馬県では車を利用する買主が多いため、駐車場を何台確保できるかを確認します。
④ 建築条件
用途地域・建ぺい率・容積率などを確認し、どのような建物が想定できるかを考えます。
⑤ 周辺の需要
住宅として購入する人だけでなく、隣地所有者や駐車場利用者など、別の購入需要がないかも確認します。
⑥ 周辺の取引事例
近隣の成約事例などを確認し、単純な坪単価だけで価格を決めないようにします。
狭い土地ほど、一つの条件だけで判断すると査定を誤る可能性があります。
そのため当社では、「この土地を実際に誰が、どのように利用できるか」まで考えて売却方法を検討することを重視しています。
【体験談】狭い土地でも売れたケース
【体験談①】半年間問い合わせゼロ…絶望から救った「隣人への1本の電話」
（50代女性・埼玉県／売却物件：約18坪の狭小地）
「こんな狭くて変な形の土地、無料でも誰も要らないんじゃないか……」
父から相続した18坪の土地は、間口が狭く、奥に細長い形状でした。
大手不動産会社に仲介を依頼したものの、売り出してから半年間、問い合わせはゼロ（汗）
担当者からは「価格を半分以下に下げるか、買取業者に引き取ってもらうしかないです」
と冷ややかに言われ、悔しさと情熱の冷め切った日々を過ごしていました。
転機が訪れたのは、地元の不動産会社に相談し直した時のことです。
担当の営業さんが現場をじっくり見渡し、こう言いました。
「この土地を最も高く評価してくれる『最高の買主様』が、実はすぐお隣にいるかもしれません」
最初は半信半疑でした。
しかし、担当者さんが礼儀正しく隣家のお宅へアプローチしてくれたところ、
なんと隣のオーナー様は「息子家族が車を買い足すが、駐車場がなくて困っていた。もし隣が売りに出るなら、庭兼駐車場としてほしいと思っていた！」と大喜び。
負動産になる可能性の土地が、隣人にとっては「喉から手が出るほど欲しかった宝物」に変わった瞬間でした。
「狭い土地こそ、隣地への相談が最大の突破口になる」ということを身をもって実感した体験です。
【体験談②】大手不動産会社の「値下げ提案」を拒否！ターゲット絞り込みで即決
（40代男性・東京都／売却物件：約15坪・駅徒歩6分の狭小住宅跡地）
「狭すぎるので、難しいですね・・・とにかく下げましょう」
最初に依頼した仲介会社の担当者は、毎月のように値下げを迫ってきました。
確かに15坪という広さは、一般的な4人家族が暮らす家を建てるには窮屈です。
しかし、駅から徒歩6分というバツグンの立地。私は「絶対にこの土地の価値を理解してくれる人がいるはずだ」と信じたくて、小さい都内の不動産会社へ切り替えました。
新しい担当者の戦略は実に見事でした。
ターゲットを「単身者・DINKS（共働き夫婦）」に一気にシフトしたのです。
提携している設計事務所に依頼して「15坪でも光が差し込む、おしゃれな3階建てローコスト住宅の完成予想図（パース）」と見積もりをセットで作成。ポータルサイトに掲載してもらいました。
すると掲載からわずか2週間後、30代の単身女性から内覧の申し込みが！
「狭い＝デメリット」ではなく、「狭い＝コンパクトで手の届く都市型ライフ」という強みに変える戦略の大切さを深く学んだ出来事でした。
まとめ｜狭い土地は“正しい売り方”で結果が変わる
狭い土地は「売れない」と諦めがちですが、戦略次第で売却の出口を見つけられます。
- 狭いだけで判断せず、駐車場・資材置き場など幅広い用途で検討する
- 仲介だけでなく、買取も並行して検討する
- エリアの相場や条件を踏まえて価格設定する
このように、売却の可能性を広げる視点を取り入れることが成功のカギです。
狭い土地の売却/無料相談は
リヤマ不動産へお問い合わせください。
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