狭い土地は売れないの？！
「土地が狭いから売れないのでは…」
群馬県で土地売却の相談を受けていると、
狭い土地の悩みは本当に多いです。
結論から言うと、狭い土地でも売れます。
ただし、戦略（売り方）を間違えると“損をする”可能性が高いのも事実です。
この記事では、不動産売却が初めての方でも分かるように、
狭い土地の売却ポイントを解説します。
「狭い土地」とは何坪から？
明確な定義はありませんが、一般的に
- 30坪未満
- 間口が狭い（2m〜3m台）
- 変形地・旗竿地
このあたりが「狭い土地」と呼ばれやすいです。
群馬県（前橋市・伊勢崎市・高崎市周辺）では、
住宅用地は35〜50坪が標準のため、
30坪を切ると「狭い」と感じる人が増えます。
狭い土地が売りにくいと言われる理由
狭い土地が敬遠されがちな理由は主に3つです。
- 建てられる建物が限られる
- 駐車場が確保しにくい
- 住宅ローン審査で不利になることがある
群馬県は車社会だし・・・
２台くらいは駐車場が欲しいわ
「駐車場2台取れない＝検討外」
という買主も少なくありません。
- 自家用乗用車の普及状況：
- 世帯当たり普及台数：1.573台（全国4位）
- 人口1,000人あたり保有台数：約728台（全国1位）
- 主な要因：公共交通機関の利便性よりも、車移動が生活スタイルに根付いているため。
狭い土地が売れるケースとは？！
以下の条件がそろうと、狭い土地でも売却は十分可能です。
- 市街地＆駅や学校が近い
- 周辺相場より価格設定が現実的
- 角地で駐車場スペースを確保できる
- お隣が欲しがっている
- 駐車場が周辺にあまりない
重要なのは「土地の広さ」ではなく
「使い道が想像できるか」です。
①駐車場として売却
ご近所さんが「安くしてくれるなら、買います」といったケースがあります。
買い手が見つからなければ、月決め駐車場としてご近所に利用してもらう方法もあり
②資材置き場として売却
業務で使う資材置き場として使いたい人へ、売却する方法があります。
③家庭菜園として売却
ご近所さんが、趣味で家庭菜園として使うケースがあります。
群馬県で実際にあった狭い土地の売却事例
例：前橋市
- 土地面積：約27坪
- 間口：4m
👉住宅用地で募集をしていたが、イマイチ
→近所にチラシをまくと、「駐車場として利用したい」人が現れる。
→成約
このように、住宅用地だけでなく、
駐車場や資材置き場など売る視点を持つと、売却スピードは大きく変わります。
狭い土地は仲介と買取、どちらが向いている？
| 売り方 | 向いている人 |
|---|---|
| 仲介 | 時間に余裕があり、少しでも高く売りたい |
| 買取 | 早く確実に売りたい、手間をかけたくない |
狭い土地は
仲介にこだわりすぎると長期化しやすいため、
最初から買取査定も並行するのが現実的です。
仲介で販売をし、
ダメなら買取という方法もあります。
狭い土地を少しでも高く売る5つのポイント
- 相場より「強気すぎる価格」にしない
- 建築制限（建ぺい率・容積率）を整理する
- 隣地との関係（越境・境界）を事前確認
- 群馬県の需要（駐車場・生活動線）を意識
- 狭小地の実績がある不動産会社に相談する
相場が坪10万円だから、
35坪×10万円＝350万円にはなりません。
筆者の体験談ですが、伊勢崎市内に
価格が強気すぎて5年近く売れ残っている35坪くらいの土地が
あります。
狭い土地で家が建つか決まる5つのポイント
① 何坪あるか
- 25坪以上：建つ可能性かなり高い
- 20〜25坪：工夫すればなんとか建つかも？
- 20坪未満：建築会社・法規制次第
※群馬県は都市部でも敷地に余裕を求める人が多いので、
「建つか」＋「売れるか」は別で考えるのが重要。
工夫次第（2Fリビングなど）で25坪～の家の建築は可能です。
しかし、前橋や高崎の人気の土地でどうしても・・・
といった場所以外で、進んで建築する人は珍しいといえます。
駅近くで、人気がないと難しいわね・・・
② 間口
- 間口2m未満：ほぼNG（建築不可が多い）
- 間口2m以上：建築可能なケースあり
- 3m以上：一気に現実的
特に接道2m以上は建築基準法の最低ライン。
※国土交通省（接道規制のあり方について）
③ 用途地域・建ぺい率・容積率
たとえば群馬県の住宅地だと
- 建ぺい率：60％
- 容積率：200％
この場合、
狭くても2〜3階建てで延床を確保できるケースがあります。
④ 駐車場が取れるか
正直ここが最大の壁👇
- 駐車場1台でもOKか
- 近隣月極で代替できるか
これがクリアできないと、
「建てられるけど売れにくい」土地になります。
⑤ インフラと制限
- 上下水・ガスの引込
- 高度地区・景観条例
- 斜線制限・日影規制
👉 狭い土地ほど制限の影響を強く受ける。
まとめ｜狭い土地は“正しい売り方”で結果が変わる
狭い土地は「売れない」と諦めがちですが、戦略次第で売却の出口を見つけられます。
- 狭いだけで判断せず、駐車場・資材置き場など幅広い用途で検討する
- 仲介だけでなく、買取も並行して検討する
- 群馬県（前橋・高崎・伊勢崎など）の相場や条件を踏まえて価格設定する
このように、売却の可能性を広げる視点を取り入れることが成功のカギです。
狭い土地の売却/無料相談は
リヤマ不動産へお問い合わせください。
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