「これは売れません」と言われた群馬の訳あり不動産たち
群馬県内で実際によくある訳あり不動産の相談例です。
- 前橋市の再建築不可の古家付き土地
- 高崎市で孤独死があった事故物件
- 伊勢崎市の築50年以上・雨漏りありの老朽化住宅
- 桐生市の相続したが誰も住まない空き家
こうした物件を不動産会社に持ち込むと、
「正直、売るのは難しいですね」
「値段はほぼつきません」
と言われてしまうケースは珍しくありません。
ですが、結論から言うと――
訳あり不動産でも、売却は可能なケースがあります。
※不動産流通市場における情報整備のあり方研究会
ただし「普通の売り方」をしてはいけません。
この記事では、
- なぜ訳あり不動産は売れにくいのか
- 群馬県で多い訳あり不動産の種類
- 初心者の売主さんが取るべき現実的な売却戦略
を、できるだけわかりやすく解説します。
訳あり不動産ってなに？！
「訳あり不動産」とは、
買主側にとってリスクや不安要素がある不動産の総称です。
代表的なものは以下のとおりです。
- 再建築不可物件
- 事故物件（自殺・孤独死・事件など）
- 老朽化が進んだ建物
- 境界未確定・接道不良
- 相続トラブルが絡む不動産
群馬県では特に再建築不可＋老朽化の建物だったり、
空き家が多く見られます。
参考：訳あり物件とは？ 事故物件以外も含まれる？
なぜ訳あり不動産は売れないと言われるの？
理由はシンプルで、
一般のマイホーム購入者向きではないからです。
具体的には、
- 住宅ローンが通らない
- 将来建て替えできない
- 心理的な抵抗がある
- 修繕費が読めない
このため、SUUMOやアットホームに載せても反応が薄く、
長期間売れ残るケースが多発します。
訳あり不動産① 再建築不可物件
群馬県の旧市街地や農村部では、
接道要件を満たさない再建築不可物件が少なくありません。
再建築不可とは、
「今ある建物を壊すと、新しく建てられない土地」のこと。
✔ 売れない
✔ 価格が極端に下がる
✔ 金融機関が融資しない
この3点が重なり、売主さんが一番悩みやすい訳あり物件です。
訳あり不動産②事故物件
前橋市・高崎市・伊勢崎市など都市部では、
孤独死による事故物件の相談が増えています。
事故物件は、
- 告知義務がある
- 内覧時に敬遠される
- 値下げしないと売れない
という特徴があります。
ただし、
投資家や買取業者にとっては「想定内」
という点が重要です。
事故物件（心理的瑕疵）になるケース
- 自殺
- 他殺
- 火災・事故死（感電・転落など）
- 孤独死で発見が遅れ、腐敗・異臭・体液汚染が発生した場合
👉 室内に強い痕跡が残り、
一般の人が心理的抵抗を感じる状態だと該当しやすいです。
❌ 原則「事故物件にならない」ケース
- 病死・老衰
- 孤独死でも発見が早く、室内に痕跡がほぼない場合
- 入院先・施設・自宅外での死亡
👉 国交省ガイドライン上、
通常の生活死は心理的瑕疵に該当しません。
訳あり不動産③ 老朽化・空き家
築40年〜50年超の住宅は、
・雨漏り
・シロアリ
・設備故障
などが当たり前に発生しています。
ここで多くの初心者売主さんが
「リフォームしないと売れない？」
と悩みますが、答えはNOです。
むしろ中途半端なリフォームは、
売却価格を下げる原因になることもあります。
訳あり不動産④境界が未確定な土地
古くからの住宅地では、隣地との境界が曖昧なままになっている土地もあります。
測量や立会いが必要になるため、買主が敬遠しやすい訳あり不動産です。
訳あり不動産⑤権利関係が複雑な不動産
共有名義、相続人が多数いるなど、
全員の同意が必要で手続きが進まない物件も売却が難しくなります。
訳あり不動産を「普通に売ろう」とすると失敗する理由
初心者がやりがちな失敗は、
- 相場だけを見て価格設定
- ポータルサイトに掲載
- 値下げを繰り返す
この方法は、
訳あり不動産にはほぼ通用しません。
ぜなら、
買う人が「一般の人」ではないからです。
訳あり不動産の正解は「買う人を変える」こと
訳あり不動産の売却で大切なのは、
誰に売るかを最初に決めることです。
主な買主は、
- 買取再販業者
- 不動産投資家
- 訳あり専門業者
彼らは
・再建築不可
・事故物件
・老朽化
を前提として価格を計算します。
つまり、
「売れない」のではなく
「売り先を間違えている」だけなのです。
群馬県で訳あり不動産を売る現実的な3つの方法
① 訳あり専門の買取業者に売却
スピード重視・手間なし。
価格は相場より下がるが、確実。
② 地元に強い不動産会社に相談
群馬の事情（再建築不可・区画整理など）を理解している会社が必須。
リヤマ不動産へご相談ください
→こちら（無料）
③ 投資家向けに条件整理して売る
時間はかかるが、条件次第で価格アップも可能。
※投資家はリフォームをして賃貸大家業として利用します。
【体験談】訳あり不動産売却
【体験談1】「絶対に住めない」と言われた前橋市の事故物件。心理的瑕疵の告知義務をクリアして「買取」でスピード解決
- 物件概要: 前橋市 / 築38年戸建て / 孤独死（発見まで1ヶ月・心理的瑕疵あり）
- 売却方法: 買取（仲介では買取希望者が現れず、専門買取へ変更）
- ご相談者: 50代男性（遺族・県外在住）
【体験談】
一人暮らしだった叔父が前橋の家で亡くなり、発見まで約1ヶ月かかりました。
特掃業者に入ってもらったものの、室内には強烈な臭いが残り、近所の方の目もあって精神的に追い詰められていました。
大手の不動産屋さんに数社相談したのですが、『告知義務がありますし、この状態では仲介で買い手を探すのは年単位で時間がかかる、あるいは売り出し自体が難しい』と遠回しに断られてしまったんです。遠方に住んでいるため維持費や固定資産税ばかりがかさみ、半ば諦めていました。
そんな時、群馬の訳あり物件に強いリヤマ不動産さんを査定を依頼しました。
担当者さんは嫌な顔ひとつせず現場を確認し、『残置物の撤去もリフォームもすべて当社で引き受けるので、ご遺族様はそのままの状態で手放して大丈夫です』と言ってくれました。
契約不適合責任（売却後の欠陥リスク）も免除という条件で、相談からわずか10日で買取決済まで完了。
【体験談2】再建築不可＋道路幅1.8m！他社で「価値ゼロ」と言われた伊勢崎市の老朽空き家が「仲介」で隣家へ売却成功
- 物件概要: 伊勢崎市 / 築50年超の平屋 / 接道義務違反（再建築不可・セットバック未済）
- 売却方法: 仲介（隣地交渉と用途提案により一般売却）
- ご相談者: 60代女性（相続人）
【生々しい体験談本文】
父から相続した伊勢崎市内の平屋は、路地の奥にあり車も入れず、建築基準法の道路に接していない『再建築不可物件』でした。
地元の不動産屋からは『建て替えができない家は誰も買わない。解体するにも重機が入らないから解体費用だけで200万円以上かかり、売るどころかマイナスです』と言われ途方に暮れていました。
相談したところ、『買取もできますが、この立地なら仲介で隣地の方にアプローチすれば、相場に近い価格で売れる可能性があります』と思いがけない提案をいただきました。
担当者さんが自らお隣の敷地オーナー様に足を運び、『お庭や駐車場として敷地を拡張しませんか』と丁寧に交渉してくださったんです。
結果、解体費用を売却価格から差し引く形で、お隣の方が「仲介」で購入してくださることになりました。解体費用を自己負担することなく、むしろ手元にまとまった現金が残り、諦めずに専門家へ相談して本当に良かったです。
【体験談3】名義人が行方不明？高崎市のゴミ屋敷＆複雑な権利関係物件を弁護士連携で「仲介」売却
- 物件概要: 高崎市 / 築42年戸建て / 残置物大量（ゴミ屋敷状態）・共有名義トラブル
- 売却方法: 仲介（投資家向け物件として売り出し）
- ご相談者: 40代男性（共有名義人の一人）
実家を売却しようとしたのですが、足の踏み場もないほどのゴミ屋敷状態。
さらに困ったことに、名義の一部を持っていた異母兄弟と10年以上連絡が取れておらず、権利関係がぐちゃぐちゃでどの不動産会社にも相手にされませんでした。
敷地内の雑草は隣の家にまで伸び、ご近所からクレームが入る毎日で、夜も眠れないほどストレスを感じていました。
リヤマ不動産さんに相談すると、提携している司法書士さんを紹介してくださり、まずは音信不通だった名義人との手続きをクリアにしてくれました。
さらに『ゴミの処分費用を買い主側で負担してもらう代わりに、価格を調整してDIYリフォームが好きな個人投資家向けに「仲介」で売り出しましょう』と具体的な戦略を立ててくれました。
ポータルサイト掲載からわずか3ヶ月で『自分でリノベーションして貸したい』という投資家さんが見つかり、ゴミもそのままで仲介売却が成立。
複雑に絡まっていた糸がスルスルと解けていくような感覚で、プロの知見とネットワークの凄さを実感しました。
【FAQ】訳あり不動産売却に関するよくある質問
- Q再建築不可物件や老朽化した空き家でも買取してもらえますか？
- A
状態によりますが、買取できるケースもあります。
建築基準法の接道義務を満たしていない再建築不可物件や、築年数が古く倒壊の危険がある老朽化物件でも、解体・リノベーション・隣地交渉などの再生ノウハウを利用し、当社、または投資家さんをご紹介可能です。
- Q事故物件（心理的瑕疵）を売却する際、片付けやリフォームは必要ですか？
- A
事前の片付けやリフォームは原則不要です。
依頼する場合、残置物の処分や清掃作業を含めて買い取ることができるため、売主様側で費用をかけて修繕する必要はありません。
※値段などを含めケースによっては、片づける方が条件がよくなる場合もあります。
- Q事故物件（心理的瑕疵）を売却する際、片付けやリフォームは必要ですか？
- A
事前の片付けやリフォームは原則不要です。
依頼する場合、残置物の処分や清掃作業を含めて買い取ることができるため、売主様側で費用をかけて修繕する必要はありません。
※値段などを含めケースによっては、片づける方が条件がよくなる場合もあります。
- Q他社（大手不動産会社など）で取り扱いを断られた物件でも査定・相談できますか？
- A
はい、対応可能です（状態によります）
一般の不動産会社が扱う「仲介」では、売買トラブルや買い手が見つからないリスクを避けるために買取や掲載を拒否されるケースが多くあります。
当社のような訳あり不動産専門の直接買取では、独自の再生ノウハウ（隣地交渉・用途変更・リノベーション等）があるため、他社で断られた事故物件や権利関係が複雑な物件でも買い取り可能です。
- Q訳あり不動産の問い合わせから現金化（売却完了）までの期間はどれくらいですか？
- A
１か月弱で現金化が可能です。
ただ、値段によっては仲介で少し高めで売却できるため、
リヤマ不動産では買取/仲介両方ともご提示いたします。※引越し時期や代金受取のスケジュールもお客さまのご都合に合わせて柔軟に調整可能です。
まとめ
群馬県の訳あり不動産の売却は、
知識がないと「安く手放すだけ」になりがちです。
ですが、
- 正しい売り先を選び
- 群馬の地域特性を理解し
- 専門的な視点で整理すれば
再建築不可・事故物件・老朽化でも売却は可能です。
「もう無理かも…」と感じた時こそ、
一度立ち止まって、正しい相談先を選びましょう。
群馬県の訳アリ不動産のご相談は
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