結論：固定資産税を滞納していても、不動産の売却を検討することは可能
筆者が見聞きしてきた体験ですが、差押えの有無によって手続きが変わるため、滞納を放置せず、自治体の納税担当窓口に相談したうえで売却を進めることが重要です。
固定資産税が払えないのは「怠慢」ではなく構造問題
固定資産税が払えなくなる理由の多くは、浪費や無計画ではありません。
- 相続で突然、使わない土地や戸建を引き継いだ
- 空き家になり、収入を生まない不動産になった
- 年金生活や収入減で、固定費が重くのしかかる
- 郊外で、売りたくてもすぐ売れない
このように「持っているだけで毎年お金が出ていく不動産」は、
資産ではなく負債に変わっていきます。
参考（地方税制度｜固定資産税）
重要なのは、
「払えなくなった自分」を責めることではなく
「この不動産を持ち続ける合理性があるか」を冷静に考えることです。
固定資産税は“使っていなくても”必ず課税される
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
- 空き家でも
- 更地でも
- 相続登記が終わっていなくても
登記上の名義人であれば課税対象です。
「誰も住んでいない実家なのに、毎年10万円以上の請求が来る」
「草刈りもしない土地に税金だけ払っている」
という相談は非常に多いです。
そして厄介なのは、払えないからといって税金が止まることはない点です。
総務省（地方税制度｜固定資産税の概要）
滞納すると「公売」？！
固定資産税を滞納すると、段階的に次のような事態が進みます。
- 督促状が届く
- 延滞金が発生する
- 催告が続く
- 預金・給与・不動産の差押え
- 最終的に公売
ここで重要なのは、
公売は「売却」ではなく「処分」だという点です。
- 売却のコントロールが難しい
- タイミングも選べない
- 残った税金は請求されることもある
つまり
👉「最悪の形で手放す」これが公売です。
公売とは？
税金などを払えなくなった人の不動産を、国や自治体が強制的に売却する制度です。
売ったお金は、滞納している税金の回収に使われます。
- 固定資産税
- 住民税
- 国税（所得税・消費税など）
長期間滞納すると、差押え → 公売 という流れになります。
公売になる前に、自分の意思で「通常売却（仲介・買取）」を検討することが重要です。
固定資産税の滞納が続くと、督促・催告を経て、財産の差押えなどの滞納処分が行われる場合があります。
不動産が差し押さえられ、その後公売となると、所有者自身が売却時期や買主を自由に選ぶ通常の売却とは異なります。
そのため、固定資産税の支払いが難しい場合は、「公売になるまで待つ」のではなく、
早い段階で自治体の納税担当窓口へ相談し、同時に不動産の売却可能価格を確認しておくことが重要です。
固定資産税が払えない土地・戸建でも売却はできる
結論として、固定資産税を滞納していても売却は可能です。
ただし、以下の現実を理解しておく必要があります。
- 差押え登記がある場合は勝手に売れない
- すでに滞納している税金は原則売主負担
- 売却代金から清算するケースが多い
- 売却した年の固定資産税は日割り精算が一般的
「売ったら税金が消える」という誤解をしていると、あとで資金計画が崩れます。
【参照】【一覧表】不動産の売却で税金はいつ、いくら、どこに払うの？
例えば、土地・建物を1,000万円で売却でき、固定資産税などの滞納額が50万円ある場合、売却代金から滞納分を清算する方法が考えられます。
ただし、実際の決済方法は滞納状況や差押えの有無、自治体との協議、抵当権などの権利関係によって異なります。
そのため、「売れば自動的に滞納税が消える」のではなく、売却前に自治体へ滞納額と清算方法を確認しておくことが重要です。
売却方法① 仲介売却｜時間と体力に余裕がある方向け
不動産会社に仲介を依頼し、一般の買主を探す方法です。
メリット
- 市場価格に近い金額で売れる可能性
- 立地が良ければ需要はある
デメリット
- 売れるまで時間がかかる
- 固定資産税を払い続ける期間が延びる
- 郊外・古家付き土地は長期化しやすい
特に
前橋市郊外、伊勢崎市の農地混在エリア、利根・吾妻方面などでは、
「売りに出して1年以上動かない」ケースも珍しくありません。
売却方法② 買取｜“損切り”だが合理的な選択
もう一つの選択肢が、不動産会社による買取です。
買取が向いている人
- 固定資産税をこれ以上払いたくない
- 早く手放して精神的負担をなくしたい
- 相続問題を早期に整理したい
特徴
- 早ければ数週間で現金化
- 空き家・古家・境界未確定でも相談可能
- 確実に手放せる
価格は仲介より下がりますが、
「これ以上お金が出ていかない状態」を作れるという意味では、非常に合理的な判断です。
「解体してから売る」は本当に正解か？
固定資産税が高いからといって、安易に解体するのは危険です。
- 住宅用地の軽減措置が外れる
- 固定資産税が一気に上がる
（必ず最大6倍になるわけでない） - 売却まで時間がかかると負担増
「解体 → 売れずに税金だけ上がった」
という失敗例が個人的に体験があります。
解体は、売却の目処が立ってからが原則です。
市役所への相談は「逃げ」ではなく「戦略」
固定資産税を払えない場合、最初から「売るしかない」と決める必要はありません。
まず自治体の納税担当窓口に、現在の滞納額、納付可能な金額、今後の納付について相談しましょう。
事情によっては、徴収の猶予などの制度を利用できる場合があります。
一方で、今後も固定資産税を支払い続けることが難しい不動産であれば、売却査定を受けて「持ち続ける場合」と「売却する場合」の金額を比較することも有効です。
納税相談と不動産査定は、どちらか一方ではなく、同時に進めることで判断しやすくなります。
固定資産税が厳しい場合、放置ではなく相談が重要です。
- 分納
- 納付猶予
- 状況に応じた対応
これは特別扱いではなく、正当な制度です。
分納（市税を一時に納付できない人のための猶予制度 – 伊勢崎市）
「売却予定がある」「生活が厳しい」
この事実を伝えるだけは、逃げではなく、戦略。
対応が変わることはあります。
実際、自治体も納付困難な場合は早期相談を促しており、
条件により徴収猶予等を受けられる場合があると案内しています。
※参照：
市税を一時に納付できない人のための猶予制度 – 伊勢崎市
前橋市（資産税課）
固定資産税・都市計画税に関する相談・評価など
高崎市（税務・市税課）
市税全般の相談窓口（固定資産税は税務・資産税担当）
太田市（資産税課）
固定資産税・都市計画税など（市役所内の税務担当課）
伊勢崎市（財政部 資産税課 資産税係）
固定資産税相談・証明・届出など（資産税担当）
桐生市（税務課 資産税担当）
市税関連（固定資産税・都市計画税）の窓口情報
渋川市（税務課）
固定資産税・都市計画税に関する相談
玉村町（税務課 資産税担当）
固定資産税の課税・証明など（公式サイト内税金ページ）
不動産を売るかどうか？判断基準はシンプル
次の質問に「YES」が多ければ、売却を真剣に考える時期です。
- この不動産は収入を生んでいるか？
- 5年後も持ち続けたいか？
- 固定資産税は精神的負担になっていないか？
- 子どもに引き継がせたいか？
固定資産税が払えなくなり、土地や家を売却した3つの体験談
ケース1：相続した郊外の空き家。年金暮らしの娘が「もう限界」と決断
前橋市郊外の古家付き土地を、母親の死後に相続した60代前半の女性の話です。
実家は誰も住まず、草がボウボウ。毎年の固定資産税は約12万円。
年金生活で夫の医療費もかさみ、「使っていないのに毎年出ていくお金が怖い」と相談に来られました。
最初は「解体して更地にしてから売ろう」と考えていましたが、記事でも指摘されるように、住宅用地の軽減が外れ税額が上がるリスクを説明。
市役所の納税窓口に先に相談してもらい、分納の可能性も確認。
並行して買取査定を出しました。
仲介では1年以上動きそうにない立地だったため、買取を選択。数週間で現金化し、滞納分（督促が来る前の段階）を清算。
売却後、「肩の荷が下りた。子どもに迷惑をかけずに済んだ」と安堵の声。
公売になる前に自分で手放せたのが最大のポイントでした。
ケース2：収入減で滞納が始まった市街地近くの戸建て。差押え前に買取で清算
伊勢崎市の比較的アクセスの良い場所にある戸建てを所有していた50代後半の男性。
リストラと病気で収入が激減し、固定資産税の支払いが遅れ始めました。
督促状が届き、延滞金も発生。
銀行口座の動きが気になり始め、「このままでは差押えになる」と焦って来店。
記事が強調するように、滞納を放置せず自治体に現状を伝え、同時に売却可能価格を確認。
差押え登記が入る前だったため、通常の売却手続きが可能でした。
仲介だと時間がかかり、その間に税負担が続くリスクを考え、即時性のある買取を選択。
売却代金から滞納分を優先清算し、残金で生活再建の資金に。
男性は「公売で安く処分されるより、自分で決めて売れてよかった。税金が『消える』わけじゃないと知って、計画が立てられた」と振り返っていました。
売主負担の原則を事前に理解していたことが、資金計画の崩れを防ぎました。
ケース3：農地混在エリアの土地を複数相続。精神的負担から早期手放し
利根・吾妻方面の郊外で、親から相続した使わない土地を複数抱えていた70代の夫婦。
収入を生まない土地に毎年固定資産税がかかり、草刈りもままならない状態。
「持っているだけで負債」と実感し、相談に。
5年後も持ち続けたいか、子どもに引き継がせたいかを問いかけたところ、「絶対に嫌だ」と即答。
仲介では長期化しやすいエリアだったため、買取を提案。境界未確定の部分もありましたが、買取であれば柔軟に対応可能。
市役所への納税相談と並行し、分納をしつつ売却を進めました。
結果、数週間で現金化し、滞納リスクをゼロに。
夫婦は「解体してから売るのは危険だと聞いて正解だった。税金だけ上がる失敗をしなくてよかった」と。
【Q＆A】固定資産税が払えない！時のよくある質問
- Q固定資産税を滞納し続けると、最終的にどうなってしまいますか？
- A
最悪の場合、不動産が差し押さえられ「公売」で強制的に売却されてしまいます。
滞納を放置すると、以下のような流れで手続きが進みます。
- 督促状・催告書の到着（延滞金も発生します）
- 財産調査・差し押さえ予告
- 預貯金・給与・不動産の差し押さえ
- 公売（オークション）による強制売却
あくまでも、当社の体験ですが、公売に出されると、市場価格よりも大幅に安い価格で売却されてしまうことがほとんどです。
差押通知が届く前に、早めの対処（売却や役所への相談）が必要です。
- Q滞納分の税金を払うために売却する場合、「仲介」と「買取」どちらがおすすめですか？
- A
手続きを急ぎたい・差し押さえを防ぎたい場合は「買取」がおすすめです。
- 仲介売却： 高く売れる可能性がありますが、買主が見つかるまでに数ヶ月〜半年以上かかります。その間に差し押さえが進んでしまうリスクがあります。
- 買取： 不動産会社が直接買い取るため、最短数日〜数週間で現金化できます。差し押さえの期日が迫っている場合や、確実に早く売却して納税したい場合に非常に有効です。
- Q売却代金だけでは固定資産税の滞納分を全額払いきれない場合はどうすればいいですか？
- A
自己資金で補填するか、自治体と分割払いの交渉をする必要があります。
不動産の売却代金（住宅ローンがある場合はローン完済後の残額）で滞納分を払いきれない場合、不足分は手持ちの現金で支払う必要があります。
どうしても一括払いが難しい場合は、自治体の納税窓口に「売却して得た資金で大部分を納付した」実績や誠意を示し、残額について無理のない分割納付（換価の猶予など）を相談することになります。
まとめ
固定資産税が払えない状況は、
失敗ではなく「見直しのサイン」です。
固定資産税が払えないなら「早く考えた人」が一番得をします。
- 放置 → 公売という最悪の出口
- 早期判断 → 任意売却・買取という現実的な出口
土地や戸建を所有している方こそ、
「感情」ではなく「数字と将来」で判断することが大切です。
早く動いた人ほど、損は小さく、後悔も少なくなります。
- 親から相続した土地を、誰も使わない
- 売りたいが、安くなるのが怖い
- でも固定資産税がきつい
- 何もしないまま時間だけ過ぎている
固定資産税が払えないでお悩みの方は
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