土地区画整理事業って？！
土地区画整理事業は売却が可能です。
区画整理地の売却はトラブルが多いため、
基本知識を抑えた後、解説を致します。
土地区画整理事業とは、ごちゃごちゃした土地の形や道路を整理して、
住みやすい街をつくるための事業です。
参照：土地区画整理事業 – 市街地整備
たとえば、
- 道が細くて車が通りにくい
- 土地の形がいびつで家が建てにくい
- 下水や公園が整っていない
こうしたエリアを、行政（市町村）や組合が中心となって、
道路・公園・上下水道を整備しながら、土地をきれいに並び替えるのが土地区画整理事業です。
「あなたの土地は、完成後までは”とりあえず”ここです」と
一時的に割り当てられる土地が”仮”換地。
※事業が完了したら「換地」になります。
（参照：土地区画整理事業とは）
仮って？とりあえず？！
仮換地の場所が他に変わることがあるの？
ほぼありません。
ちなみに、私の自宅は仮換地→換地ですが、変わりませんでした
※体験談は後述します。
※地番/住所は変わります。
従前の宅地・仮換地・換地とは？
理解しないと売買でトラブルになるため、比較図にしました。
| 項目 | 従前の宅地 | 仮換地 | 換地 |
|---|---|---|---|
| 位置 | 区画整理前の元の土地 | 区画整理途中で指定される土地 | 区画整理完了後の最終土地 |
| 法的な所有権 | あり （登記されている） | まだ従前宅地に残ったまま（登記できない） | 新しい土地として確定 |
| 使える？ | 原則使える | 使える （建築・売買可） | 使える |
| 登記 | 元の地番 | 原則そのまま （仮換地指定のみ） | 換地処分後に新地番で登記 |
| 固定資産税 | 従前宅地に課税 | 従前宅地に課税 | 換地後の土地に課税 |
| 売買の実務 | 土地売買 | 「仮換地付き従前宅地」として売買 | 土地売買 |
| 状態イメージ | 昔の区画 | 仮の引っ越し先 | 完成形 |
仮換地は「使用していい場所」ってことね。
仮換地は
- 所有権の移転なし
- 地番なし
- 仮の配置指定
なので、
税金をかける正式な「土地」として扱われないんです。
・従前の宅地：昔
・仮換地：現在
・換地：未来
といったイメージでしょうか？
保留地とは？
保留地は土地区画整理で生まれた「売るための土地」です。
どうして売るための土地を残しておくの？
土地区画整理では、
- 道路や公園をつくる
- 街をきれいにする
ために、みんなの土地を少しずつ出し合います
（※減歩（げんぶ）といいます）
そのときにできた 余った土地＝保留地です。
区画整理事業（道路を広げ、公園を作り、街をきれいに売る）ためのお金を
保留地の売却で捻出します。
土地区画整理事業（仮換地）は売却できる
仮換地の状態でも売却は可能です。
実際、群馬県（前橋市・高崎市・伊勢崎市など）でも、
- 仮換地のまま売却
- 換地処分前に売却
は数多く行われています。
ただし、普通の土地売却と同じ感覚で進めると失敗しやすいのが最大の注意点です。
仮換地の土地を売却するメリット
① 固定資産税・負担金から解放される
区画整理地は、
- 固定資産税
- 清算金
- 将来の負担金
など、長期的なコストがかかるケースがあります。
「いつ完成するかわからない」「もう使う予定がない」という場合、
早めに売却して現金化するのは合理的な選択です。
② 相続トラブルを回避できる
群馬県でも増えているのが、
仮換地を相続したけど、どうしていいかわからない
というケース。
区画整理地を売却しておけば、
- 現金で分けやすい
- 争いになりにくい
というメリットがあります。
仮換地売却のデメリット・注意点
① 買主が限定される
仮換地は、
- 住宅ローンが使いにくい
- 事業の理解が必要
という理由で、一般のエンドユーザーが敬遠しがちです。
そのため、
- 建売業者
- 不動産会社（買取）
が中心になります。
「銀行が確実な担保として見にくいから」ローンが通りにくいです。
仮換地は、
- 登記簿：昔の場所・形の土地
- 実際に使う土地：仮換地（まだ正式じゃない）
という状態。
銀行は
「今そこにある土地」を担保にしたいのに、
登記と現況がズレているので評価しづらいというわけです。
※フラット35の「保留地への融資」は可能なのか？
② 価格が相場より下がることがある
換地処分前は、
- 将来の不確定要素
- 清算金の有無
があるため、完成後の宅地より安く評価されることが一般的です。
仮換地売却の流れ
- 区画整理事務所で資料取得（仮換地図・清算金資料）
- 不動産会社に査定依頼
- 売却方法（仲介 or 買取）を決定
- 売買契約
- 引き渡し（仮換地承継手続き）
※群馬県内の自治体ごとに、細かい運用が異なる点に注意
売却価格はどう決まる？
仮換地の価格は、
- 完成後の想定宅地価格
- 清算金（徴収 or 交付）
- 工事進捗率
- 周辺相場（前橋市・高崎市など）
を総合して決まります。
「坪単価だけで判断するのは危険」です。
区画整理地の売却よくあるQ＆A
Q：仮換地は登記できますか？
A. できません。
仮換地はあくまで「使用収益の指定」であり、登記できるのは換地処分後です。
売買契約自体は可能ですが、契約書の特約設計が重要になります。
Q： 固定資産税は「従前地」と「仮換地」どちらに課税されますか？
A. 原則、従前地に課税されます。
ただし、評価は仮換地の利用状況を加味して算定されるため、
「使っていないのに税金が高い」と感じるケースが多いのが実情です。
Q： 区画整理地は住宅ローンが通りにくいって本当？
A. 本当です（特に仮換地）。
理由は
- 登記が従前地のまま
- 担保評価が難しい
ため。
▶︎ 現金買主 or 業者買主の方がスムーズです。
Q： 換地処分が終わるまで待った方が高く売れますか？
A. 換地処分後、価格が上がる傾向がありますが、
群馬県の場合は、早く売った方がいいです。
※人口減少で坪単価が下がるため
処分後の売却は、
- 数年かかる
- 清算金が未確定（高額になる可能性あり）
- 税金・管理コストがかかる
というデメリットもあります。
Q:清算金は売主と買主、どちらが負担しますか？
A. 契約で自由に決められます。
実務では
- 売主負担
- 清算金精算後に引渡し
- 想定額を価格に織り込み
などの方法が取られます。
▶︎ 特約未設定はトラブルの元です。
Q:仮換地の面積と従前地の面積が違うのはなぜ？
A. 減歩（げんぶ）があるためです。
道路・公園など公共用地を確保するため、
従前地より面積が減るのが一般的です。
▶︎ 売却時は「実測ではなく予定面積」で話が進みます。
減歩（げんぶ）減歩とは、土地区画整理事業により整備される公共施設（道路や公園等）のための用地や事業費に充てるための保留地を確保するためになされるもので、換地される宅地の面積が現在所有する宅地の面積に比べて減少することをいいます。
※仙台市公式サイトより引用
Q:区画整理地は業者にしか売れない？
A. そんなことはありません。
ただし
- 仮換地
- 未整備
- 換地処分前
の場合は、業者向きですが、
換地処分後・造成済みの土地なら個人向けでも問題ありません。
Q:分筆や確定測量は必須ですか？
A. 必須ではありません。
特に業者買取では
- 現況測量のみ
- 測量なし
で進むこともあります。
※法人の方針による
Q:区画整理地を売るベストなタイミングはいつ？
A. 正解は「人によって違う」です。
| 売主の状況 | おすすめ |
|---|---|
| 高く売りたい | 換地処分後 ※群馬県の場合は、安くなる可能性もあり |
| 早く現金化したい | 仮換地のまま |
| 税金・管理が負担 | 業者買取 |
| ローン前提の買主 | 整理後 |
Q:売買契約書/重要事項説明書で注意するポイントは？
①仮換地であることの明記
「仮換地付き従前宅地」であることを
契約書・重説の両方に明確に記載されているか確認。
②登記は従前地のまま
仮換地は登記できないため、
登記名義・地番が「従前地」になっているか要チェック。
③清算金の扱い
・いつ出るのか/払うのか
・売主・買主どちらが負担するか
→ 必ず特約で明記されているか確認。
④ 面積は「予定面積」
仮換地の面積は確定ではないため、
「予定面積での売買」と書かれているかがポイント。
⑤引渡し後の権利承継
引渡し後、仮換地承継届を誰が出すか
（通常は買主）を明確にしておく。
⑥住宅ローン特約の有無
仮換地は住宅ローンが通りにくいため、
ローン特約を入れるか・外すかを事前に整理。
⑦事業完了時期は未確定
「いつ完成するか分からない」点を
リスク説明として重説に記載してあるか確認。
【体験談】土地区画整理地ってぶっちゃけどう？！
1994年頃～2000年にかけて行われた土地区画整理事業でどんな良いこと/悪いことがあったのか？
伊勢崎市の換地に住む筆者が体験談をご紹介します。
悪かったこと
①工事がうるさい
現在のような、コンプライアンス/マナーなどなかった時代だったため、
迷惑駐車が多く、工事がうるさく、非常に迷惑でした（汗）
荒くれ者、ヤンキーの方々など元気な方々が、
工事をしてくださり、感謝しております。
②土地が削られた
南側の土地が２メートルほど削られ、その代わりに、西側の道路の一部をもらいました。
③水道の引き込み位置が違う
家を建て替える時に、水道の引き込み位置が異なり、
設備屋さんに20万円ほど余計な費用を請求されました。
※区画整理事業の時、道路を掘削し水道管を入れ直した？
と思われ、その際の引き込み位置の図面に間違いがありました。
水道局の図面だから、
間違いないのでは？
私もそう思いましたが、
工務店の営業さんに聞くと
「伊勢崎市は特に、図面と実際の引き込み位置が異なる」
とトラブルが多いとおっしゃっていました。
2000年代はそんなことはないと思いますが、
昔の図面は適当ということです。
※20万円ほど損をしましたが・・・
④住所＆地番が変わったこと
住所＆地番が全く異なる数値になったため、
覚えるのに時間がかかりました。
似たような数値ならいいのですが、
まったく異なる地番/住所で覚えるのに時間がかかりました（汗）
良かったこと
①道路が拡幅され、スムーズに
デコボコ砂利道→アスファルトに舗装され、6メートル道路の角地になったため、
車の移動がスムーズになりました。
②坪単価が急上昇
＜伊勢崎市宮子町の坪単価＞
①80年代：坪8万円
②90年代：坪14万円
③90年台後半から2005年：坪35万円
④現在：15万円
すごい！
区画整理で大儲けね！
はい。
区画整理で人口が急増し、アパート、住宅などが乱立し、
商業施設が増え、土地が爆上がりしました。
小学校も群馬県で一番生徒が多いマンモス校になり、
子供多すぎて、もう一つ小学校を作ったくらいです。
私の祖父も、JAとタッグを組み、アパートをつくり、儲かったようです。
2026年は坪15万円～のため、勢いがなくなりました
③お金がもらえた（清算金）
伊勢崎市からお金をもらい、トイレを水栓に変え、ブロックを作ることができました。
※いくらもらったか、親に聞きましたが、覚えていないとのこと
④買い物が便利になった
子供のころは、畑ばかりで、周りには外食する場所は少なく、スーパーも少なく、
小さい本屋さんで漫画を購入していました。
しかし、区画整理事業のおかげで、
大型スーパー、書店、マクドナルド、ゲームセンター、飲食店など複数できたおかげで
買い物が便利になりました。
まとめ
土地区画整理地（仮換地）の売却は可能ですが、
普通の土地とは違うルールと注意点があります。
重要なのは：
✅ 仮換地の性質を理解する
✅ 売却のデメリット・注意点を押さえる
✅ 専門家と進めること
特に群馬県の前橋・高崎・伊勢崎などでは、
「仮換地のまま売却した」という声も一部あり、
実際の実務でも現金化して整理するケースが増えています。
土地区画整理事業地の売却は、
リヤマ不動産屋ご相談ください。
コメント