不動産売買の売買契約書で17つのチェック項目
売買契約書は
「売主と買主の間で不動産売買取引を行う際」に作成する契約文書です。
以下、17のチェックポイントを解説します。
＞＞動画でも解説
①売買契約書の書式は４つ
1：一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）
FRKは「大手不動産仲介業者」が主に利用する売買契約書式です。
※三井のリハウスさん・住友不動産販売さん・東急リバブルさんなど
参考元：一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）
2：全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）
全国宅地建物取引業協会連合会は
「鳩のマーク」で有名な団体組織です。
会員数は約100,000社とされています。
3：全日本不動産協会（全日）
全日本不動産協会（全日）は「ウサギマーク」で有名な団体組織です。
※業界最古の団体で、会員業者数は約30,000社
参考元：全日本不動産協会（全日）
4：全国住宅産業協会（全住協）
全国住宅産業協会（全住協）は
「建設会社の会員さん」が多く、FRKと重複する業者さんもいます。
売買契約書の書式フォーマットは若干異なりますが、
基本的な項目は同じです。
売主側の仲介業者の加盟団体のフォーマットで作成するケースが多いです。
参考元：全国住宅産業協会（全住協）
②売買契約書は「4セット」必要
不動産の売買契約書は以下４セットがあります。
①重要事項説明書：不動産の細かい条件など記載（※買主に交付＆説明）
②売買契約書：売主と買主の売買取引書類
③付帯設備表：ガスボイラー・換気扇などの設備状況報告書
④物件状況報告書：シロアリ、雨漏れ、火事、心理的瑕疵（殺人など）ないか？
→付帯設備表について
→物件状況報告書について
契約不適合責任の免責場合、
③の付帯設備票は特約で付属しないケースもあります。
ですが、一般的な取引では契約時に4セットが必要です。
③事前にドラフト（下書き）を見せてもらう
売買契約当日になって売買契約書を見せられる・・・
ほどんとの売主・買主ともに（よくわからない）と内心思っているはずです。
素人の私が、いきなり文字数が多い書類を見せられても・・・
わからない・・・
そのため、
親切な仲介業者は事前にドラフト（下書き）を送ってくれます。
※契約内容に疑問・異議があれば、担当者に連絡してください。
売買契約書は内容が薄いですが「特約」の事前すり合わせが必要です
逆に合理的な理由（※）がないのに拒否する場合は、この記事を読めば約80％は安心できると思います。
※調査中、書類作成中など
④物件情報
「不動産の物件情報に間違いがないか？」
・所在地や地番（土地は注意）
・地積や部屋の㎡数
・マンション名（※正式名称）
・家屋番号や部屋番号など
戸建て取引で、土地が「複数の筆」に分かれている場合は注意が必要です。
また、「私道有り」の場合、地番などに注意が必要です。
⑤売買代金
「買付証明書＝同じ金額」かどうか、確認しましょう。
買付証明書提出時に2,480万円だったのに、
売買契約書で2,580万円はおかしいですよね
また、戸建は＜土地代金＞＜建物代金＞と内訳があります。
※消費税は売主が業者の時のみ発生
金額は売買契約書で一番大切といえます。
⑥手付金の金額＆種類
手付金の相場は「売買金額の5％～10％」です。
例えば、2480万円の物件なら125万円～240万くらいです。
売買代金同様、買付証明書に記載するため、
売買契約書で異なることはないです。
①支払い方法は「現金」「振込み」なのか？
②支払タイミングはいつか？確認しましょう。
⑦土地の実測・計測など（土地、戸建）
＜戸建、土地の取引の場合＞
・公募売買なのか？
・現況測量はするのか
・確定測量をするのか？
・測量負担はだれか？
⑧所有権の移転＆引渡し時期
原則、「決済」＆「引き渡し」は同日に行われます。
簡単にいうと、お金を支払って、物件の所有権を受け取る、ということです。
売主で引っ越し先に住むスケジュールの都合上
「引き渡し日を7日伸ばしてほしい」といったケースがあります
（※引渡し猶予）
もちろん、売主・買主双方が合意すれば問題ありません。
⑨トラブル時の対応内容
売買契約後の物件管理責任は売主さんです。
その間に隣人が火事になり全焼した、竜巻で家が吹き飛ばされた・・・など
どうしようもない事が起きた場合などの取り決めです。
対象物件の売買契約締結日から引き渡し日までの管理は「売主さん」です。
何かトラブルで、補修などで引き渡しが遅れた場合の説明を聞きましょう。
火事で滅失したり、
竜巻でぶっとんで修理不可能の場合は、白紙解約になるケースが多いです。
⑩手付金の解除について
売買契約後、「やっぱり買わない・売らない」となった場合、
手付金を放棄して解約ができます。
＜例：手付金100万円＞
・売主：他の人に売りたい（手付金返金+同額返し）200万円支払う
・買主：やっぱり買わない（手付金放棄）100万円戻らない
※売主が不動産業者の場合は手付解除期限はありません
⑪違約金の金額
手付解除期間を過ぎると、違約解約（物件の10％～20％払い）になるリスクがあります。
一般的に5000万円以下が20％
それ以上が10％となるケースが多いように思えます。
※双方の合意なので最大20％まで設定可能
→【違約金ヤバ！】不動産売買でコレやったらアウト事例とは？！
ちなみに、手付解約が可能な期間内に、
相手が履行の着手に及ぶと、違約解約となります。
注意をしましょう。
⑫契約不適合責任など
物件で不具合（シロアリ、雨漏れ、給排水管漏れなど）が見つかった場合、買主から売主に通知します。
例：物件引渡し後 3か月間など
契約不適合責任の期間を過ぎてから不具合が発生しても、契約不適合責任を追及できません。
また、双方の合意があれば「契約不適合責任免責」も可能です。
＞＞契約不適合免責の売主買主のメリット・デメリットを比較！
⑬付帯設備の内容
水回り（お風呂、トイレ、キッチンなど）、建具（ドアなど）、
給湯器など付帯設備の動作は正常か？
付帯設備表を売主さんが記入し→買主さんへ渡します。
不具合がある場合は、正直に記載しましょう
ちなみに売主さんが個人の場合、
「引き渡しを受けてから1週間以内」は補償します。
給湯器や換気ファンなど設備は故障しやすいため、
付帯設備表の設備は契約不適合責任の対象外になります。
⑭公租課税の計算
・固定資産税
・都市計画税
・管理費用（マンション）
・修繕積立金（マンション）
関東は1月1日の所有者に、
固定資産税/都市契約勢の１年分の請求が4月後半に届きます。
じゃあ、例えば1月決済だと、
売主さんが残り11か月住まないのに、全額負担するの？
売主さんが全額負担は不公平です。
そのため、365日（うるう年366日）で日割り計算し、清算します。
＜計算カウント日数＞例：8月5日決済・引き渡し
・引き渡し日前（1月1日～8月4日分）：売主負担
・引き渡し日から（8月5日～12月31日分）：買主負担
マンションの管理/修繕積立金は月払いなので、月の日割りです。
⑮ローン特約の条件など
ローン特約とは「〇月〇日までに住宅ローンの本審査が通らない場合、無条件で解約できる」特約です。
※仲介手数料＆手付金ともに返金されます。
また「①融資申込み先②承認予定日③融資金額」の欄もチェックしましょう。
自主ローンは「融資に必要な書類（コピー）の最終提出日の記載」が必要です。
もし、提出をしないと、ローン特約が利用できません。
提携ローンは不動産屋が手続きを補助・代行をします。
※当社は代行手数料はいただいておりません。
⑯特約条項
特約とは、売買契約書に書ききれない特別な約束事です。
※ケースによってはかなりのボリュームになるため、注意が必要です。
＜特約の事例＞
①残代金及び固定資産税・都市計画税・管理費等の清算金については、
原則売主の指定する口座へ振込送金するものとし、金融機関発行の振り込み明細をもって
売主からの領収書に代えるものとします。尚、振込手数料は買主の負担をします。②売主は所有権移転の時期までに、その責任と負担において、本物件につき売主名義の相続登記を完了しなければならない。
③本契約書第〇条の規定にかかわらず、売主は本物件設備表の交付義務を負わないものとし、主要設備の修復義務も負わないものとする。※〇条は不動産売買契約条項のこと
ちなみに、
■容認事項は重要事項説明書
■特約は売買契約書です。
⑰不動産売買時に必要なものは？
身分証明書
免許証やマイナンバーカードなど顔入りが好ましいです。
印鑑
法的には認印でもOKです。
しかし、昔からの商習慣で実印＆印鑑証明書の提出を求める会社もあります。
売買契約書で実印を求める理由は
①商習慣
②本人確認（印鑑証明書と印鑑が合致するか？）
③覚悟の証明
の３つです。もちろん、認印でもかまいません。
※営業担当に確認しましょう。
筆者が注文住宅を購入するときは、「一生に１回の買い物だから」という覚悟で実印を押しました。
印紙代（1万円～）
売買契約書に貼付する印紙です。
原本を持つ買主が全額負担し、コピーは売主が持つ。
2人で２つ売買契約書（※）を作って、それぞれ貼り付けるケースもあります。
※２通欲しい場合は、双方がそれぞれ印紙代を負担します。
※印紙代は物件の価格によります
※不動産屋が用意してくれます（金銭負担は売主・買主）
手付金（※買主）
売買契約の成立条件は２つ。
①売買契約書の作成 ②手付支払いです。
本来、売買契約当日に現金で手渡しをしますが、紛失や盗難の恐れから、振込が多いです。
→手付金の振込タイミングは前日・当日？土日は？
ちなみに成立のためには
「同時履行が条件」のため、午前中に契約を済ませ、
お昼にスマホから売主口座へ振り込めば当日反映されます。
土日の場合は、前日の金曜日に預り金として振込、成立で手付金になります。
万が一、当日契約が「不成立」なら返金も可能。
※売主がお年寄りの場合、「現金」を求められるケースがあります
不動産売買時の場所はどこ？
基本、売主＆買主が合意すればどこでもいいです。
以下、よくある契約場所を解説します。
①不動産会社
不動産会社での売買契約です。
共同仲介の場合は、買主側の仲介業者で行うことが多いです。
②対象物件（売主様のお宅）
売主さんの物件での売買契約です。ケースとしては少ないですが、可能です。
③レンタルオフィス
駅前のレンタルオフィスでの契約です。
売主・買主双方の距離が遠い場合、レンタルオフィスを一時的に借りて契約をします。
④持ち回り契約
遠方（北海道と東京など）の場合は、売買契約書を郵送で持ち回り契約をします。
①買主に契約書を郵送、記載
②売主に契約遺書を郵送、記載
※重要事項説明書はITオンライン交付＆説明も可
売買契約も電子契約が可能ですが、
地面師や手付泥棒の防止のため、紙ベースの会社が多いです。
余談ですが、決済の立ち合いは司法書士さんに代理人をお願いできます。
不動産売買契約の時間は？
不動産の売買契約「のみ」にかかる時間は1時間です。
ちなみに、重要事項説明書は2時間以上かかるため、
買主さんは3～4時間かかるケースがあります。
心身の負担を軽くするため、「重説だけ」前もって買主さんに済ませる。
または、「IT重説を取り入れる」会社もあります。
まとめ
不動産売買契約書のチェックポイントを簡潔にまとめます。
- 契約当事者
- 売主・買主の氏名、住所が正確か。法人なら代表者や登記情報も確認。
- 物件情報
- 住所、面積、構造、登記簿上の記載（地目、権利関係）が一致しているか。
- 付帯設備（エアコン、照明など）の引渡し条件が明確か。
- 売買価格と支払条件
- 売買代金、手付金、残金の金額と支払時期・方法が明記されているか。
- 手付金の扱い（解除時の返還条件など）が明確か。
- 引渡し条件
- 引渡し時期や物件の状態（現状渡しか修繕の有無）が具体的か。
- 抵当権や賃借権など、権利の負担がないか、または抹消条件が記載されているか。
- 契約解除と違約金
- 解除条件（手付解除、ローン特約など）と違約金の金額・支払時期が明記されているか。
- 重要事項説明との整合性
- 重要事項説明書の内容（法令上の制限、瑕疵担保責任など）と契約書が一致しているか。
- 特約・追加条項
- 特約（例：瑕疵担保免責、ローン不成立時の解除など）が理解できる内容か。
- リスクを伴う条項がないか慎重に確認。
- 公租公課の分担
- 固定資産税や管理費の精算方法、時期が明確か。
注意点
- 不明点や曖昧な表現は不動産会社や専門家（宅建士）に確認。
- 契約書は署名・捺印前にじっくり読み、納得してから進める。
- 登記簿謄本や重要事項説明書と照らし合わせて矛盾がないか確認。
以上を踏まえ、疑問があれば必ず質問し、書面で確認を取ることが重要です。
不動産売買の売買契約書の確認ポイントが気になるあなたへ
お役に立てれば幸いです。
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