不動産売買の売買契約書で17つのチェック項目
不動産売買契約書を確認するときは、単に売買価格だけを見るのではなく、
物件の表示、売買代金、手付金、測量・境界、引渡し時期、契約解除、違約金、契約不適合責任、付帯設備、税金等の精算、ローン特約、特約条項などを確認することが重要です。
特に注意したいのは、「手付解除」「違約金」「契約不適合責任」「ローン特約」「特約条項」です。
これらは、契約後にトラブルが発生した場合の金銭負担や契約解除の可否に関係するため、契約当日に初めて確認するのではなく、できるだけ事前に内容を確認しておきましょう。
重要事項説明書・付帯設備表・物件状況報告書など、売買契約書以外の書類と内容が一致しているかを確認することも大切です。
以下、不動産の売買契約書の17のチェックポイントを解説します。
①売買契約書の書式は４つ
1：一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）
FRKは「大手不動産仲介業者」が主に利用する売買契約書式です。
※三井のリハウスさん・住友不動産販売さん・東急リバブルさんなど
参考元：一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）
2：全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）
全国宅地建物取引業協会連合会は
「鳩のマーク」で有名な団体組織です。
会員数は約100,000社とされています。
3：全日本不動産協会（全日）
全日本不動産協会（全日）は「ウサギマーク」で有名な団体組織です。
※業界最古の団体で、会員業者数は約30,000社
参考元：全日本不動産協会（全日）
4：全国住宅産業協会（全住協）
全国住宅産業協会（全住協）は
「建設会社の会員さん」が多く、FRKと重複する業者さんもいます。
売買契約書の書式フォーマットは若干異なりますが、
基本的な項目は同じです。
売主側の仲介業者の加盟団体のフォーマットで作成するケースが多いです。
参考元：全国住宅産業協会（全住協）
②売買契約書を含め４つ必要
不動産売買では、売買契約書だけでなく、重要事項説明書、付帯設備表、物件状況報告書などをあわせて確認することがあります。
①重要事項説明書：不動産の細かい条件など記載（※買主に交付＆説明）
※不動産の取り扱い説明書です。
②売買契約書：売主と買主の売買取引書類
③付帯設備表：ガスボイラー・換気扇などの設備状況報告書
④物件状況報告書：シロアリ、雨漏れ、火事、心理的瑕疵（殺人など）ないか？
→付帯設備表について
→物件状況報告書について
契約不適合責任の免責場合、
③の付帯設備票は特約で付属しないケースもあります。
ですが、一般的な取引では契約時に4セットが必要です。
③事前にドラフト（下書き）を見せてもらう
売買契約当日になって売買契約書を見せられる・・・
ほどんとの売主・買主ともに
（よくわからない）と内心思っているはずです。
素人の私が、いきなり文字数が多い書類を見せられても・・・
わからない・・・
そのため、
親切な仲介業者は事前にドラフト（下書き）を送ってくれます。
※契約内容に疑問・異議があれば、
担当者に連絡してください。
売買契約書は内容が薄いですが「特約」の事前すり合わせが必要です
逆に合理的な理由（※）がないのに拒否する場合は、
この記事を読めば約80％は安心できると思います。
※調査中、書類作成中など
④物件情報
「不動産の物件情報に間違いがないか？」
・所在地や地番（土地は注意）
・地積や部屋の㎡数
・マンション名（※正式名称）
・家屋番号や部屋番号など
戸建て取引で、土地が「複数の筆」に分かれている場合は注意が必要です。
また、「私道有り」の場合、地番などに注意が必要です。
⑤売買代金
「買付証明書＝同じ金額」かどうか、確認しましょう。
買付証明書提出時に2,480万円だったのに、
売買契約書で2,580万円はおかしいですよね
また、戸建は＜土地代金＞＜建物代金＞と内訳があります。
※消費税は売主が業者の時のみ発生
金額は売買契約書で一番大切といえます。
⑥手付金の金額＆種類
手付金の相場は「売買金額の5％～10％」です。
※一般的な目安です。
※売主が宅建業者の場合は、手付は売買代金の20％を超えて受領できないとされています。
例えば、2480万円の物件なら125万円～240万くらいです。
売買代金同様、買付証明書に記載するため、
売買契約書で異なることはないです。
①支払い方法は「現金」「振込み」なのか？
②支払タイミングはいつか？確認しましょう。
⑦土地の実測・計測など（土地、戸建）
＜戸建、土地の取引の場合＞
・公募売買なのか？
・現況測量はするのか
・確定測量をするのか？
・測量負担はだれか？
⑧所有権の移転＆引渡し時期
原則、「決済」＆「引き渡し」は同日に行われます。
簡単にいうと、お金を支払って、物件の所有権を受け取る、ということです。
売主で引っ越し先に住むスケジュールの都合上
「引き渡し日を7日伸ばしてほしい」といったケースがあります
（※引渡し猶予）
もちろん、売主・買主双方が合意すれば問題ありません。
⑨トラブル時の対応内容
売買契約後、引き渡しまでは物件管理責任は売主様です。
その間に隣人が火事になり全焼した、竜巻で家が吹き飛ばされた・・・など
どうしようもない事が起きた場合などの取り決めです。
対象物件の売買契約締結日から引き渡し日までの
管理は「売主」です。
何かトラブルで、
補修などで引き渡しが遅れた場合の説明を聞きましょう。
火事で滅失したり、
竜巻で屋根がぶっとんで修理不可能の場合は、白紙解約になるケースが多いです。
⑩手付金の解除について
売買契約後、「やっぱり買わない・売らない」となった場合、
手付金を放棄して解約ができます。
＜例：手付金100万円＞
・売主：他の人に売りたい（手付金返金+同額返し）200万円支払う
・買主：やっぱり買わない（手付金放棄）100万円戻らない
※売主が不動産業者の場合は手付解除期限はありません
不動産売買では、解約手付が交付された場合、一定の条件のもとで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除できます。ただし、相手方が契約の履行に着手した後などは、手付解除ができない場合があります。
そのため、売買契約書では「手付金の額」だけでなく、手付解除の期限・条件・履行の着手の扱いまで確認することが重要です。
なお、売主が宅地建物取引業者の場合には、宅建業法による特別な規制があります。
⑪違約金の金額
手付解除期間を過ぎると、
違約解約（契約金の10％～20％払い）になるリスクがあります。
※双方の合意なので最大20％まで設定可能
→【違約金ヤバ！】不動産売買でコレやったらアウト事例とは？！
ちなみに、手付解約が可能な期間内に、
相手が履行の着手に及ぶと、違約解約となります。
注意をしましょう。
違約金の金額は、契約書に定められている金額を確認しましょう。
売買価格の一定割合を違約金として定める契約もありますが、割合は契約ごとに異なります。
特に、売主が宅地建物取引業者の場合は、宅建業法上、違約金と損害賠償額の予定額を合算して売買代金の20％を超える定めはできません。
⑫契約不適合責任など
物件で不具合（シロアリ、雨漏れ、給排水管漏れなど）が見つかった場合、買主から売主に通知します。
契約不適合責任の期間を過ぎてから不具合が発生しても、契約不適合責任を追及できません。
契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約の内容に適合していない場合に、売主が一定の責任を負う制度です。
責任を負う期間や対象となる不具合は、売主・買主の属性や契約内容によって異なります。
そのため、「3か月なら必ず安心」「1年なら必ず請求できる」と一律に判断するのではなく、売買契約書に記載された責任の範囲・通知期限・免責事項を確認することが重要です。
特に中古住宅や古家では、雨漏り、シロアリ、給排水管、建物の構造部分などについて、どこまで売主が責任を負うのかを契約前に確認しておきましょう。
また、双方の合意があれば「契約不適合責任免責」も可能です。
＞＞契約不適合免責の売主買主のメリット・デメリットを比較！
⑬付帯設備の内容
水回り（お風呂、トイレ、キッチンなど）、建具（ドアなど）、
給湯器など付帯設備の動作は正常か？
付帯設備表を売主さんが記入し→買主さんへ渡します。
不具合がある場合は、正直に記載しましょう
付帯設備については、設備表や売買契約書の定めによって、引渡し後の修理・交換等の扱いが決まります。
「引渡し後○日以内に故障した場合は売主が対応する」など、具体的な期間が契約書等に定められている場合があります。
したがって、設備については「何日間保証されるか」を契約前に確認しましょう。
給湯器や換気ファンなど設備は故障しやすいため、
付帯設備表の設備は契約不適合責任の対象外になります。
⑭公租課税の計算
・固定資産税
・都市計画税
・管理費用（マンション）
・修繕積立金（マンション）
関東は1月1日の所有者に、
固定資産税/都市契約勢の１年分の請求が4月後半に届きます。
じゃあ、例えば1月決済だと、
売主さんが残り11か月住まないのに、全額負担するの？
売主さんが全額負担は不公平です。
そのため、365日（うるう年366日）で日割り計算し、清算します。
＜計算カウント日数＞例：8月5日決済・引き渡し
・引き渡し日前（1月1日～8月4日分）：売主負担
・引き渡し日から（8月5日～12月31日分）：買主負担
マンションの管理/修繕積立金は月払いなので、月の日割りです。
⑮ローン特約の条件など
ローン特約とは「〇月〇日までに住宅ローンの本審査が通らない場合、無条件で解約できる」特約です。
※仲介手数料＆手付金ともに返金されます。
また「①融資申込み先②承認予定日③融資金額」の欄もチェックしましょう。
自主ローンは「融資に必要な書類（コピー）の最終提出日の記載」が必要です。
もし、提出をしないと、ローン特約が利用できません。
提携ローンは不動産屋が手続きを補助・代行をします。
※当社は代行手数料はいただいておりません。
住宅ローンを利用する買主は、ローン特約の「金融機関名」「借入予定額」「融資承認期限」「融資申込期限」「融資が否認された場合の契約解除期限」を確認することが重要です。
特に、ローン特約は「住宅ローンが通らなければ必ず無条件解除できる」という単純なものではありません。
契約書に定められた期限までに融資申込みなどの必要な手続きを行うことが条件となる場合があるため、契約書の具体的な条件を確認しましょう。
⑯特約条項
特約とは、売買契約書に書ききれない特別な約束事です。
※ケースによってはかなりのボリュームになるため、注意が必要です。
＜特約の事例＞
①残代金及び固定資産税・都市計画税・管理費等の清算金については、
原則売主の指定する口座へ振込送金するものとし、金融機関発行の振り込み明細をもって
売主からの領収書に代えるものとします。尚、振込手数料は買主の負担をします。②売主は所有権移転の時期までに、その責任と負担において、本物件につき売主名義の相続登記を完了しなければならない。
③本契約書第〇条の規定にかかわらず、売主は本物件設備表の交付義務を負わないものとし、主要設備の修復義務も負わないものとする。
※〇条は不動産売買契約条項のこと
容認事項や特約は、物件や取引条件に応じて記載される内容が異なります。
重要事項説明書と売買契約書の双方を確認し、「どの書類に何が書かれているか」を確認することが大切です。
⑰契約書以外に確認しておきたい書類・持ち物
身分証明書
免許証やマイナンバーカード（表のみ）など顔入りを求められます。
印鑑
法的には認印でもOKです。
しかし、昔からの商習慣で実印＆印鑑証明書の提出を求める会社もあります。
売買契約書で実印を求める理由は
①商習慣
②本人確認（印鑑証明書と印鑑が合致するか？）
③覚悟の証明
の３つです。もちろん、認印でもかまいません。
※営業担当に確認しましょう。
余談ですが、
筆者が注文住宅を購入するときは、「一生に１回の買い物だから」という覚悟で実印を押しました。
印紙代（1万円～）
売買契約書に貼付する印紙です。
原本を持つ買主が全額負担し、コピーは売主が持つ。
2人で２つ売買契約書（※）を作って、それぞれ貼り付けるケースもあります。
※２通欲しい場合は、双方がそれぞれ印紙代を負担します。
※印紙代は物件の価格によります
※不動産屋が用意してくれます
（金銭負担は売主・買主）
手付金（※買主）
不動産売買では、契約書への署名・押印や電子契約など、当事者間で合意した方法によって契約を締結します。
手付金の支払い方法やタイミングは契約内容によって異なるため、仲介会社に事前に確認しましょう。
本来、売買契約当日に現金で手渡しをしますが、紛失や盗難の恐れから、振込が多いです。
→手付金の振込タイミングは前日・当日？土日は？
ちなみに成立のためには
「同時履行が条件」のため、午前中に契約を済ませ、お昼にスマホから売主口座へ振り込めば当日反映されます。
土日の場合は、前日の金曜日に預り金として振込、成立で手付金になります。
万が一、当日契約が「不成立」なら返金も可能。
不動産売買時の場所はどこ？
基本、売主＆買主が合意すればどこでもいいです。
以下、よくある契約場所を解説します。
①不動産会社
不動産会社での売買契約です。
共同仲介の場合は、買主側の仲介業者で行うことが多いです。
②対象物件（売主様のお宅）
売主さんの物件での売買契約です。
ケースとしては少ないですが、可能です。
③レンタルオフィス
駅前のレンタルオフィスでの契約です。
売主・買主双方の距離が遠い場合、レンタルオフィスを一時的に借りて契約をします。
④持ち回り契約（自宅など）
遠方（北海道と東京など）の場合は、売買契約書を郵送で持ち回り契約をします。
①買主に契約書を郵送、記載
②売主に契約遺書を郵送、記載
※重要事項説明書はITオンライン交付＆説明も可
売買契約も電子契約が可能ですが、
地面師や手付泥棒の防止のため、紙ベースの会社が多いです。
余談ですが、決済の立ち合いは司法書士さんに代理人をお願いできます。
不動産売買契約の時間は？
不動産の売買契約「のみ」にかかる時間は30分～です。
ちなみに、重要事項説明書は2時間以上かかるため、
買主さんは2～3時間かかるケースがあります。
心身の負担を軽くするため、「重説だけ」前もって買主さんに済ませる。
または、「IT重説を取り入れる」会社もあります。
まとめ
不動産売買契約書のチェックポイントを簡潔にまとめます。
- 契約当事者
- 売主・買主の氏名、住所が正確か。法人なら代表者や登記情報も確認。
- 物件情報
- 住所、面積、構造、登記簿上の記載（地目、権利関係）が一致しているか。
- 付帯設備（エアコン、照明など）の引渡し条件が明確か。
- 住所、面積、構造、登記簿上の記載（地目、権利関係）が一致しているか。
- 売買価格と支払条件
- 売買代金、手付金、残金の金額と支払時期・方法が明記されているか。
- 手付金の扱い（解除時の返還条件など）が明確か。
- 引渡し条件
- 引渡し時期や物件の状態（現状渡しか修繕の有無）が具体的か。
- 抵当権や賃借権など、権利の負担がないか、または抹消条件が記載されているか。
- 引渡し時期や物件の状態（現状渡しか修繕の有無）が具体的か。
- 契約解除と違約金
- 解除条件（手付解除、ローン特約など）と違約金の金額・支払時期が明記されているか。
- 重要事項説明との整合性
- 重要事項説明書の内容（法令上の制限、瑕疵担保責任など）と契約書が一致しているか。
- 特約・追加条項
- 特約（例：瑕疵担保免責、ローン不成立時の解除など）が理解できる内容か。
- リスクを伴う条項がないか慎重に確認。
- 特約（例：瑕疵担保免責、ローン不成立時の解除など）が理解できる内容か。
- 公租公課の分担
- 固定資産税や管理費の精算方法、時期が明確か。
注意点
- 不明点や曖昧な表現は不動産会社や専門家（宅建士）に確認。
- 契約書は署名・捺印前にじっくり読み、納得してから進める。
- 登記簿謄本や重要事項説明書と照らし合わせて矛盾がないか確認。
以上を踏まえ、疑問があれば必ず質問し、書面で確認を取ることが重要です。
不動産売買の売買契約書の確認ポイントが気になるあなたへ
お役に立てれば幸いです。
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