非線引き区域とは？
非線引き区域とは、
「市街化区域」「市街化調整区域」に分けていないエリアのことです。
※参照：都市計画区域
都市計画では土地を
- 🏙 市街化区域：どんどん家やお店を建ててOK
- 🌾 市街化調整区域：原則、家は建てにくい（田畑が多い）
この2つに線で分けることを「線引き」と言います。
なるほど。
白でもなく、黒でもなく、
グレー？みたいなイメージかしら
中途半端ですが、そんなイメージでかまいません。
どちらでもない、未定のエリアみたいな感じでしょうか
市街化区域・調整区域・非線引きとの比較表
| 項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 | 非線引き区域 |
|---|---|---|---|
| 位置づけ | 開発を進める エリア | 開発を抑える エリア | 区分していない |
| 家は建てられる？ | ◎ 原則OK | △ 原則NG（例外あり） | ○ 条件次第 |
| 建売・分譲 | ◎ しやすい | ✕ ほぼ不可 | △ 自治体次第 |
| 農地転用 | ◎ 比較的簡単 | ✕ 非常に厳しい | △ ケースバイケース |
| インフラ（上下水） | ◎ 整っている | △ 地域差あり | △ 地域差あり |
| 行政の判断 | 明確 | 非常に厳格 | 個別判断が多い |
| 事前調査の重要度 | ★☆☆ | ★★★ | ★★★ |
| 不動産屋の感覚 | 「普通に売れる」 | 「難物」 | 「クセ強」 |
ざっくり説明すると・・・
- 市街化区域
👉 「何もなければ建てられる」 - 市街化調整区域
👉 「原則ダメ。理由があればチャンスあり」 - 非線引き区域
👉 「役所に聞かないと分からない」
参照：建築指導課 – 伊勢崎市
非線引き区域の土地が売りやすいケース・売れづらいケース
| 項目 | 売りやすいケース 👍 | 売れづらいケース 👎 |
|---|---|---|
| 用途地域 | 住居系用途あり | 用途地域なし |
| 建築可否 | 建築可が明確 | 建築可否が不明確 |
| 接道 | 公道4m以上に接道 | 私道・2項道路・未接道 |
| インフラ | 上下水・ガス引込済 | 未整備（引込費用高） |
| 地目 | 宅地 | 田・畑（農地転用必要） |
| 面積 | 住宅向き（50〜80坪） | 過大・過小・不整形 |
| ハザード | 指定なし・軽微 | 浸水・土砂警戒区域 |
| 行政対応 | 建築指導課OK確認済 | 「判断できない」案件 |
非線引き区域の土地売却相場はいくら？下落率の実例
市街化区域比で▲10～30%程度が目安
非線引き区域の土地価格は、同一エリア内の市街化区域と比べて10〜30％程度安くなるのが一般的な目安です。
ただし一律ではなく、
上下水道の整備状況、前面道路の幅員、周辺の建築実績などによって下落率は大きく変わります。
インフラが整い住宅が多いエリアでは下落幅が小さく、
逆に「将来の用途が読みづらい土地」ほど価格は抑えられやすい傾向があります。
地方郊外500㎡で800万円→非線引きで600万円前後
例えば、伊勢崎市の郊外で市街化区域なら約800万円で取引される500㎡（約150坪）の土地があったとします。
→非線引き区域の場合、同条件でも600万円前後に落ち着くケースは珍しくありません。
これは約▲25％の下落に相当し、実務上もよく見られる水準です。
「面積が広い＝高く売れる」とは限らず、
非線引き区域では使い道の制限＝価格調整要因として評価されます。
伊勢崎、高崎、前橋などでは、一部人気エリアの場合は、下落幅がほぼないケースもあります。
この辺りはエリアによるため、当社へお問い合わせください。
→問い合わせはこちら
住宅ローンが通りづらい影響で価格が抑えられる実態
非線引き区域の土地は、金融機関によっては住宅ローンの審査が少し厳しくなることがあります。
※エリアによります。
※参照：〔住宅ローン〕 非線引区域の物件でも利用することはできますか？
将来の建替え可否や再建築条件が読みづらいため、
・融資額が伸びない
・一部金融機関で取り扱い不可
といったケースが発生しやすく、結果として買主が限定され、価格が抑えられる構造になります。
非線引き区域のメリット・デメリット
メリット
市街化区域より“高すぎる期待”を持たれにくい
→ 相場感を共有しやすく、話が現実的に進みやすい
面積が広い土地ほど強みになりやすい
→ 100坪超・分筆可能などは評価されやすい
固定資産税・都市計画税の負担が比較的軽い
→ 長期保有でもコストが抑えられる
引用：固定資産税・都市計画税とは – 伊勢崎市
地元需要・現金買い層に刺さると話が早い
→ 農家分家、近隣住替え、事業用など
条件整理次第で“価格交渉を受けにくい”売り方も可能
→ 建築可否・インフラ状況を先出しできれば強い
デメリット
市街化区域と同じ価格では売れない
→ 相場は▲10〜30％が目安になることが多い
売却までに時間がかかるケースがある
→ 一般人向けだけだけだと動きが鈍い
「建てられるのか？」の説明責任が重い
→ 自治体確認・過去実績の整理が必須
住宅ローンが通らず話が流れることがある
→ 申込み後キャンセルのリスク
造成・上下水道の話が出ると価格調整されやすい
→ 買主負担でも価格交渉の材料にされがち
売り方を誤ると“長期在庫化”しやすい
→ 高値スタート＋情報不足が一番危険
非線引き区域の売却でよくある失敗パターンと回避法
- 「インフラ（水道など）がない」隠して売ろうとしてクレーム
- よくわからずに相場より低く叩かれる
- 更地化してから売ろうとして解体費で赤字→家付きのままが有利なケースも
非線引き区域の土地売却Q&A
市街化に比べて通りくいですが、問題ないケースが多いです（地域による）
非線引きで青地だと、かなり難しいです。
※農振除外、開発許可がないと売れません。
それ以外の農地の場合は、やや緩めといえます。
非線引きが将来調整区域になっても、
今ある建物がすぐ使えなくなることはありません。
ただし「将来の建替え」が制限される可能性はあります。
しかし、調整区域になったら、価値は大幅下落するリスクがあります。
最後に
非線引き区域の土地は、市街化区域や市街化調整区域と比べると分かりにくく
「将来どうなるのか不安」と感じる方も多いエリアです。
ただし、非線引き区域だからといって、
すぐに住めなくなったり、急に価値がゼロになるわけではありません。
将来、都市計画の見直しによって市街化調整区域に指定される可能性はありますが、
その場合でも現在、適法に建っている建物は原則そのまま使用できます。
一方で、建替えや新築の自由度が下がる可能性があるため、
将来性をどう評価するかによって土地の価格や売りやすさに影響が出る点は理解しておく必要があります。
非線引き区域の土地は、
「エリアの実情」「建築実績」「インフラ状況」「想定される買主」を整理したうえで売却を進めることが重要です。
条件を正しく説明し、合った相手に向けて売り出せば、必要以上に安く手放すことを避けることも十分可能です。
不安な場合は、将来のリスクも含めて早めに専門家へ相談し、状況に合った売却方法を検討することをおすすめします。
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