旗竿地の土地・家でも売れる？【伊勢崎・前橋・高崎市】

旗竿地って何？ 土地・家の売却でよくある悩み

旗竿地は、見た目が旗と旗竿のような形をした土地のことです。
※建築基準法（集団規定）

• 旗部分：道路に接していない奥の広い部分。住宅や建物を建てるスペース。
• 竿部分（さお）：道路に接続する細長い通路の部分。車や人が通る通路の役割。

つまり、道路に面しているのは細い通路だけで、

建物を建てる場所は奥まった土地という形の土地です。

旗竿地の特徴

1. プライバシーが保たれやすい
   道路から奥まっているため、人通りや視線が入りにくい。
2. 日当たりや通風に注意
   周囲の建物に囲まれると、日当たりが悪くなる場合がある。
3. 価格は一般的に安め
   道路からのアクセスが不便なため、同じ面積の整形地より割安になることが多い。
   ※土地・不動産・建設業：令和7年地価公示
   
4. 車の出入りに制限があることも
   通路（竿部分）が狭いと車を出し入れしにくい。

項目	メリット	デメリット
プライバシー	道路から奥まっているため、通行人や隣家の視線が入りにくい	なし
静かさ	道路沿いではないので騒音が少ない	なし
価格	同じ面積の整形地より割安になることが多い	なし
日当たり・通風	–	周囲の建物に囲まれると日当たり・通風が悪くなることがある
車の出入り	–	竿部分（通路）が狭いと 車の出入りがしにくい
土地の形	個性的な形状で庭や駐車スペースの配置を工夫できる	建物の設計・配置に制約が出やすい
防犯・安全	奥まっているため外部から見えにくく、防犯性が低い場合もある	奥まっているため火災や緊急時に救急車・消防車が入りにくいことがある

竿地は「本当に売れるの？」売れる群馬県の事例

これらの事例からわかるように、
旗竿地は「売れない」ではなく「売却戦略次第で売れる」土地です。

特に、建築プラン添付、境界・越境整理、更地化、隣地への直接提案などが効果的です。

売れる旗竿地・売れない旗竿地の違い

項目	売れる旗竿地	売れづらい旗竿地
竿部分の幅員	3.0m以上 （理想4.0m）	3.0m未満 ※2.5mなど
車両進入	普通車が無理なく進入可能	軽自動車のみ ・切り返し困難
接道道路幅	4.0m以上 （建築基準法適合）	4.0m未満 （再建築できるかリスク）
竿部分の長さ	短め （約10〜15m）	長すぎる （20m超）
敷地形状	整形地・正方形に近い	不整形 （細長い・三角形）
駐車計画	並列2台以上可能	縦列1台が限界
日当たり	南・東向きで良好	北向き・周囲に建物密集
プライバシー	確保しやすい	通行人の視線が気になる
周辺環境	落ち着いた住宅地	交通量多い ・嫌悪施設隣接
ライフライン	上下水・ ガス引込済	未引込・ 引込費用高額
建築制限	制限が少ない	高度地区・ 斜線制限が厳しい
建築プラン	標準的な間取りが可能	プランに大きな制約
価格設定	相場の ▲5〜10％	相場の ▲20％以上
主な買主層	実需（ファミリー層）	投資家・買取業者

旗竿地を売るといくらくらい下がる？

例：整形地で1000万円のエリア

旗竿地の条件	下落率	価格目安
条件が良い旗竿地（竿幅3.5m以上・普通車OK）	▲5〜10％	900〜950万円
一般的な旗竿地（竿幅3.0m前後）	▲10〜20％	800〜900万円
条件が悪い旗竿地（竿幅3.0m未満・縦列駐車）	▲20〜30％	700〜800万円
再建築リスクあり	▲30〜40％以上	600万円以下

旗竿地の売却よくあるQ＆A

Q1. 旗竿地は本当に売れますか？

A. 条件次第で十分売れます。
接道幅が2m以上あり再建築可能な旗竿地であれば、実需（マイホーム目的）の買主は普通にいます。
特に「価格が周辺相場より割安」「奥まっていて静か」「プライバシーが確保できる」といった点は、整形地より好まれるケースもあります。

Q2. 再建築不可の旗竿地でも売却できますか？

A. 売却は可能ですが、買主は限定されます。
再建築不可の場合、主な買主は以下になります。

• 現状利用を続けたい個人
• 投資家（賃貸・倉庫利用など）
• 隣地所有者（駐車場・家庭菜園としてなど）

価格調整や売り方の工夫（隣地交渉・買取）が重要になります。

Q3. 旗竿地は相場よりどれくらい安くなりますか？

A. 一般的に整形地より10〜30％下がるケースが多いです。
ただしこれは一律ではなく、

• 竿部分の幅
• 建物の建てやすさ
• 周辺環境
• 駐車場の取りやすさ

によって評価は大きく変わります。
「一律で安くなる」と決めつけるのはNGです。

Q4. 家付きのまま売るのと、更地にして売るのはどちらが有利？

A. 状況によって正解が変わります。

• 築浅・そのまま住める → 家付きの方が有利
• 築古・再建築不可 → ケースバイケース
• 再建築可能＋解体費が重い → 更地にしない方が良い場合も多い

旗竿地は解体費が高くなりがちなので、
解体前に必ず査定を取ることが重要です。

Q5. 旗竿地の売却を不動産会社に頼むときの注意点は？

A. 旗竿地の売却経験がある会社を選ぶことが最重要です。
チェックすべきポイントは以下です。

• 接道・再建築可否をきちんと説明できるか
• 隣地売却の選択肢を出してくれるか
• 投資家などを紹介してもらえるかどうか

旗竿地は売り方で結果が大きく変わる土地です。

最後に

旗竿地（旗と竿のような形状の土地）は、プライバシーが保たれやすい一方、日当たり・通風が悪く、車の出入りが制限されやすいため、整形地より5〜30%安くなる傾向があります。
※不整形地の評価

実際の売却事例

• 間口狭い旗竿地を軽自動車利用の60代女性が購入
• 3年売れず20%値下げで投資家が即決（家賃収入目的）
• 不動産投資家が購入し、無事引き渡し

売却のポイント

戦略次第で売却可能。

更地化は解体費を考慮、建築プラン添付、境界整理、投資家向けアピールなど
様々な視点が重要です。