相続登記していない土地・戸建でも売却できる？
結論からいうと、相続登記が済んでいない土地・戸建でも、最終的に相続登記を行えば売却できます。
ただし、相続登記をしないまま買主へ所有権を移転することはできません。
売却する場合は、まず相続人を確定し、遺産分割協議などを行ったうえで、相続登記を済ませてから売買による所有権移転登記へ進むのが基本です。
また、2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる場合があります。
※相続登記の申請義務化について
「親名義のまま20年以上経っている」「固定資産税は自分が払っている」「相続人が何人いるか分からない」という場合でも、売却できる可能性があります。
まずは、登記簿上の名義人・相続人・遺産分割の状況を確認することが重要です。
相続登記が未登記だと罰則あり？！
父親が亡くなってから、相続登記を20年以上していない・・・
固定資産税を払っているから問題ないでしょ？
固定資産税を自分が払っていることと、
法務局の登記名義人であることは別の問題です。
固定資産税を長年支払っていたとしても、それだけで相続登記をしたことにはなりません。
※法務省：相続登記の申請義務化について
ご家族が亡くなられて相続した不動産の名義変更（相続登記）
まだお済みでない方も多いのではないでしょうか？
「手続きが複雑そうで何から始めればいいかわからない」
「書類を集めるのが大変そう」
「固定資産税だけ払い続けているけど、このままでいいのかな」
と、つい後回しにしてしまっているお気持ち、とてもよくわかります。
2024年4月から相続登記が義務化され、
過去の相続については2027年3月末までの猶予期間が残り少なくなってきました。
※参照：相続登記の申請義務化に関するQ＆A
相続登記の期限は、相続が発生した時期によって異なります。
- 2024年4月1日以降に相続した不動産：相続で不動産を取得したことを知った日から原則3年以内
- 2024年4月1日より前に相続した不動産：原則として2027年3月31日まで
なお、遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割成立後の登記申請義務もあります。
「親が亡くなったのは何年も前だから関係ない」とは限りません。
過去の相続も相続登記義務化の対象になるため、名義が故人のままになっている不動産は早めに確認しましょう。
この期限を過ぎると、最大10万円以下の過料が科される可能性があります。
※「長期間相続登記等がされていないことの通知」
この記事では、そんなお悩みに寄り添いながら、相続登記を放置する場合のメリット・デメリットを正直にお伝えし、売却という選択肢をご紹介します。
【引用サイト】
法務省：相続登記の義務化について
相続登記が義務化！所有者不明土地を解消する不動産・相続の新ルールとは？
国土交通省：不動産に関する法改正情報
なぜ相続登記をしない6つの理由
面倒だから、相続登記をしないんでしょ？
おっしゃるとおり。
当社も月に3～5件ほど未登記の方の相談/売却のお手伝いをしており、
相続登記をしない理由の根本は「面倒だから」です。
相続登記をしない主な理由は、次の5つです。
①手続きが面倒・時間がない
戸籍収集や書類作成が複雑で、後回しにされがち。
②費用がかかるから
登録免許税や司法書士報酬を「高い」と誤解しているケースが多い。
③今すぐ困らないから
相続登記をしなくても、売却・融資・建替えの予定がなく、放置しても生活に支障がない。
④相続人同士で話がまとまっていないから
分割協議が進まず、誰も動けない状態になる。
⑤相続登記が義務化されたことを知らない
2024年4月から相続登記が義務化されたことを知らない人が多い。
⑥病気が原因で動けないから
病気で入院していたり、体調不良で、相続登記をする余裕がない
相続登記を放置するメリットとデメリット
相続登記を放置するメリット＆デメリットを解説します。
放置するメリット
今すぐの手間と費用がかからない
相続登記には戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成、登録免許税（評価額の0.4％）が必要です。
司法書士さんに頼むと数万円～十数万円かかることも。
すぐに動かなくても、費用負担がありません。
※No.7191 登録免許税の税額表
※相続登記にかかる費用は？ 司法書士報酬、必要書類の取得費用
急がない気持ちのゆとり
売却の予定がなく、固定資産税を払い続けられるなら、
名義が故人のままでも日常的には困らないことが多いです。
相続人間で特に揉め事がない場合、急ぐ必要を感じないのも自然なことです。
放置するデメリット
相続が未登記の場合、時間が経つほど心配な点も増えてきます。
※国土交通省（所有地のことで）
過料のリスク
2027年3月末までに登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
支払っても登記義務は残るので、結局は手続きが必要になります。
売却や活用がしにくくなる
いざ売ろうと思ったときに、まず相続登記が必要になります。
買主さんが見つかっても手続きに時間がかかり、せっかくの機会を逃してしまうことがあります。
※相続人の数や戸籍の状況によって、数週間から長期間かかる場合があります
次の相続でさらに大変に
このまま次の相続が起きると、相続人が増えて書類集めがとても複雑に。
加えて、不動産の共有者が増えると、面倒なことになります・・・
固定資産税と管理の負担が続く
空き家は管理や草刈りも大変です。
使わないのに費用だけかかるのは、心が重くなりますよね。
お気持ちはよくわかりますが、デメリットは時間が経つほど大きくなりやすいのが現実です。
売却するとこんなメリットが
- 相続登記を未了のまま放置する状態を解消できます。
- 固定資産税や管理の負担から解放されます。
- 現金化して、相続人間で公平に分けたり、新しい生活に使ったりできます。
- 心の重荷が下りて、気持ちが軽くなります。
相続人申告登記とは？相続登記との違い
相続登記の手続きが期限内に間に合わない場合、「相続人申告登記」という制度を利用できる場合があります。
相続人申告登記は、自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを法務局へ申し出ることで、相続登記の申請義務を簡易に履行できる制度です。
ただし、相続人申告登記をしただけで不動産を売却できるわけではありません。
相続人申告登記は所有権の権利関係を確定させる登記ではないため、相続した不動産を売却する場合には、別途、相続登記が必要です。
そのため、売却を予定している方は、相続人申告登記だけで終わらせるのではなく、遺産分割協議などを進めて相続登記まで完了させることが重要です。
相続未登記の不動産を登記情報で学ぶ
相続登記していない不動産を売却する5つの手順
相続登記が済んでいない土地・戸建を売却する場合、基本的には次の順番で進めます。
STEP1：登記簿を確認する
まず、法務局の登記情報などから、現在の登記名義人を確認します。
STEP2：相続人を確認する
戸籍などを確認し、誰が相続人なのかを整理します。
STEP3：遺産分割協議を行う
相続人同士で話し合い、不動産を誰が取得するのかを決めます。
STEP4：相続登記を申請する
遺産分割協議などの内容に基づき、司法書士などへ依頼して相続登記を行います。
STEP5：不動産を売却する
相続登記が完了したら、通常の不動産売却と同じように、仲介または買取で売却を進めます。
ただし、相続人が多い、何代にもわたって相続登記がされていない、相続人の所在が分からないなどの場合は、手続きが複雑になることがあります。
このようなケースでは、不動産会社だけで判断せず、司法書士などの専門家と連携して進めることが重要です。
【Q＆A】相続登記していない不動産売却でよくある質問
- Q相続登記をしていない家は売却できますか？
- A
売却相談は可能。
ただし売却時には原則として相続登記が必要。
- Q固定資産税を払っていれば相続登記は不要ですか？
- A
不要にはなりません。
- Q20年前に相続した土地も相続登記が必要ですか？
- A
必要。2024年4月1日より前の相続も義務化の対象。
- Q相続人申告登記をすれば家を売却できますか？
- A
相続人申告登記だけでは売却できず、別途相続登記が必要
- Q相続人申告登記相続人の一人だけで売却できますか？
- A
原則として、その不動産を取得する相続人を遺産分割などで確定する必要があり、共有状態なら共有者全員の関与が問題になります。
まとめ
- 相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
- 相続で不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。
- 正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になる場合があります。
- 2024年4月1日より前の相続で未登記の場合も、原則として2027年3月31日までに相続登記が必要です。
- 固定資産税を支払っていても、それだけで相続登記の義務がなくなるわけではありません。
- 相続人申告登記は相続登記とは異なり、売却する場合には別途相続登記が必要です。
- 相続登記が済んでいない段階でも、不動産会社へ査定や売却相談をすることは可能です。
- 実際に売却する場合は、原則として相続登記を完了させてから売買による所有権移転登記へ進みます。
- 相続人が多い、何代も相続登記がされていない、相続人の所在が分からない場合は、司法書士などの専門家への相談が重要です。
相続登記の悩みは、誰かに相談するだけで道が見えてくることが多いです。
「うちの不動産、本当に売れるのかな？」
「どれくらいの価値があるんだろう？」
と思ったら、まずは無料査定や相談から始めてみませんか？
過料で最大10万円損をする前に、負担を減らして次のステージへ進む選択を一緒に考えましょう。
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