離婚で家を売却するには？基礎を学ぶ
離婚を考えているんだけど・・・
家を売ろうか悩んでいるの
日本では離婚するご夫婦が、
年間18万組が人口1000人あたり、1.5人が離婚している状況です。
離婚となると、まずは財産分与、
つまり夫婦で財産をどう分けるか相談をします。
離婚時の財産分与の手順
①話し合い：
財産分与の割合を決める（家をどうするか？）
②離婚協議書を作成
専門家（司法書士・弁護士など）に相談し、公正証書を作成
③離婚調停（調停員の元で話し合い）
不調に終わったら、民事訴訟に移行し、
財産分与の裁判スタート。
財産分与がお互いに話し合いで解決しない場合は、
離婚調停を提起し、不調なら民事裁判で決着、という流れです。
離婚調停や裁判については、
離婚問題に詳しい弁護士さんへ相談をしましょう
公正証書とは、
私人（個人又は会社その他の法人）からの嘱託により、
公務員である公証人がその権限に基づいて作成する公文書のことです。
公文書は、文書の成立について真正であるとの強い推定（形式的証明力）が働きます。
公証人が当事者の嘱託により作成した文書には、
公正の効力が生じ、反証のない限り、完全な証拠力があります。
※公正証書は「強力な証拠力」あり
https://www.koshonin.gr.jp/notary/ow01/1-q01
財産分与の財産って？
財産分与は夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を，
離婚する際又は離婚後に分けること
ここでの財産とは、
結婚「後」で夫婦が協力して得た共有の財産を分けることです
※現金や預貯金・不動産・自動車・保険金・証券・家具家電など・・・
ちなみに、結婚「前」の財産は対象外（※）です。
※話し合いが必要
財産分与は基本1/2ずつです。
協議によっては変更可能
また、
どちらかが「受け取らない or 夫30％妻70％など」と双方の合意があれば、
変更可能です。
ちなみに離婚による財産分与は課税対象になりません。
※税については税理士、税務署にご相談ください。
登記名義人は関係なし？！
夫が100％所有権ありの家だとしても、
財産分与は1/2ずつになります。
つまり、登記名義人は関係なく1/2ずつとなります。
※ペアローンで夫70％ 妻30％でも関係ない
離婚で家を売却【5つのパターン】
住宅ローンの残債がない場合で、
離婚をする場合は大きなハードルはありません。
しかし、住宅ローンの残債がある場合、ややこしいため、
4つのパターンを解説します。
①夫婦間売買
例えば妻が住み続けたい！場合
①夫→妻に1/2を売却
②妻は夫に1/2の現金（住宅ローンなど）を支払う
妻に資金に余裕があったり、
新規で住宅ローンを組めるなら、やりやすい方法といえます。
ちなみに、
「家の査定額が1000万円だけど、
可哀想だから300万円で安くするよ！」
相場を逸脱して安く売ると、低額贈与の恐れがあるため、注意しましょう。
※詳細は税務署や税理士さんにお問合せを
夫からもらう、養育費が「収入扱い」になるため、
ローンが組めるケースもあります。
※認めない銀行もあるため、事前に問合せを
②贈与
例えば、「負担付き贈与（※ローンも一緒に）」にして
奥さんに家を贈与する方法です
ただし、住宅ローンの借り入れ機関から承認が必要です。
※ローンが残っている場合、
勝手に名義変更できません
③第三者に家を売却
自宅を第三者に売却しましょう。
※最もスタンダードな方法です。
①アンダーローン（売却額＞ローン残債）
→手残りを1/2ずつ分ける
②オーバーローン（売却額＜ローン残債）
→マイナスを1/2ずる分ける
＜家を売却するケース＞
・住宅ローンを一人で負担できない
・イヤな思い出を家と一緒に処分したい
・自宅の価値の半分も払えるお金がない
④ローン完済まで待つ
住宅ローン完済まで旦那さん名義のまま返済をします。
ですが、旦那さんはアパートなどの
①賃貸代②ローン返済金と２重返済に苦しみます
もし途中で支払できなくなると、
連帯保証人（連帯債務など）の奥さんが払うハメになりますし、
奥さんが保証人でなくても、
競売にかけられれば、家を追い出されます。
公正証書を作成し、
夫が契約に違反（ローンを返さない）したら、
払わない場合、強制執行してもらえるかもしれません。
※元夫が破産すると、強制執行の意味もないですが・・・
この辺りは複雑なので、
弁護士や司法書士さんへの相談がおすすめです。
⑤リースバックに出す
リースバックとは、
自宅を売却後に「賃貸」として「賃料を払って」今の家に住み続ける方法です。
📊 リースバックのメリット・デメリット比較表
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 住み続けられる | 自宅を売却後も、同じ家に住み続けることができる | 賃貸契約のため、将来的に退去を求められるリスクがある |
| 資金調達 | 不動産売却によりまとまった資金が手に入る | 売却価格が相場より低くなることが多い |
| 引越し不要 | 引っ越しや生活環境の変化を避けられる | 長期的に住み続けられる保証はない |
| 固定資産税の負担 | 不動産の所有権が移転するため、固定資産税の負担がなくなる | 所有権を失うことで将来の資産形成ができなくなる |
| 維持管理費 | 所有者でなくなるため、修繕や維持管理費の負担が軽減される | 大規模な修繕が必要な場合、賃借人として意見が通りにくいことがある |
離婚で家の売却Q＆A
離婚で家の売却について疑問をQ＆Aにまとめました。
連帯保証は外せる？（保証人の場合）
＜パターン1＞
・住宅ローン名義：夫
・妻：連帯保証人
離婚しても、奥さんは「保証人のまま」です。
つまり、夫がローン支払いをしないと、奥さんに支払義務が発生する
①完済する
②借り換えをして連帯保証人を別人にする
どちらかです。
連帯保証は外せる？（ペアローンの場合）
＜パターン2＞
・ペアローンを組んでいる
夫：67％ 妻：33％
・離婚後も支払義務が残る
①ローンを完済する
②借り換えのタイミングで解消
まとめ
＜離婚で家を売却【5つのパターン】＞
①夫婦間売買
②贈与
③第三者に家を売却
④ローン完済まで待つ
⑤リースバックに出す
離婚で家を売ろうか悩んでいるあなたの
お役に立てれば幸いです。
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