お悩み・疑問を入力してください↓↓↓
【動画】新築戸建（建売）の流れ＠契約から引渡しまでの10ステップ
建売住宅を購入する10ステップ
お客様
新築の建売戸建てを
購入したいけど、
どうしていいかわからない・・・
宅建士：山口
建売戸建住宅を購入する際の流れを
10ステップに分けて解説します。
「文字を読むのは面倒！」という方は↓で5分解説いたします。
動画コンテンツはこちら
ステップ①住宅ローン相談で予算を組む
「え？いきなり住宅ローン？」
と驚かれたかもしれません。
いきなり戸建て住宅を見学・・・ではなく、以下を調べましょう。
【チェックポイント】
・自分がいくらまで借りられるか？
・個人信用情報（CICなど）に問題はないか？
・予算がいくらまでなら許容範囲か？
宅建士：山口
カードローンや車のローンなど借り入れがある場合、
下手に事前審査をすると後悔します。
一番最初にあなたがやることは
「CIC個人情報開示」です。
お客様
シーアイシー？
なんか怪しい団体・・・
宅建士：山口
CICはカードローン・リボ払い、車のローン
消費者金融など借り入れがある場合、
履歴が表示されます。
「AやPマークが多い」「異動」が表示されていると
住宅ローンの借入が厳しいです。
以下の記事を参考に、開示してみてください。
※奥さんが保証人、連帯債務、ぺアの場合は奥さんも必要です。
＜参考記事＞
→事前審査は物件が決まってないダメ？タイミングは？
→住宅ローンの事前審査一括申込サービスのデメリット＆メリットは？
→事前審査＆本審査で落ちないための工夫
宅建士：山口
①物件見学→ローン事前審査→審査落ち
ではなく
②CICで信用情報→金融機関選び→戦略
→見学→事前審査
がおすすめです。
大まかな予算を組む
①家の本体価格
②諸経費
③オプション代
3点の合計金額が大まかな予算です。（※引っ越し代や家具家電は別）
例えば
①建売本体の価格が2700万円
②諸経費約6％（162万円）
③オプション50万円
合計2912万円かかります。
宅建士：山口
①10％負担
②フルローン（物件価格）
③オーバーローン
※諸経費込み
のどれかになります
お客様
諸経費高い！
6％以上かかるの？！
オプションって何？
宅建士：山口
諸経費は主に仲介手数料・
ローンの手数料＆保証料など。
オプションはTVアンテナ、食洗器
物干しざお、カップボードなどです
2780万円の建売住宅のシュミレーションです。
他社（買主様から仲介手数料をいただく）に比べて、
当社は約100万円の削減が可能です。
※新築建売住宅は買主側の仲介手数料が無料です。
お客様
すごい！100万円諸経費が浮いた！
・・でも怪しいわ
宅建士：山口
おっしゃるとおり、怪しいです。
なぜ？買主仲介手数料０円が可能なのか？
を解説します。
＜買主仲介手数料0円が可能な理由＞
①経費削減（ランニングコスト）
②ネット広告費削減（※前職はネット広告担当でした）
③当社の名前の「宣伝」になるから
→新築建売つけて良かった＆不要なオプション費用一覧
→新築建売で頭金なし0円＆諸費用含むのメリット＆デメリットは？
ステップ②引っ越し計画を立てる
「現住所→新築戸建て」までの
引っ越しプランを立てます。
【チェックポイント】
・引っ越し予算はいくらまで出せるか？
・業者選び（合見積もり）、不用品処分、手続きを1ヶ月前から開始
・アパートの更新タイミングはいつか？
新築建売は売買契約から
引き渡しまで約１か月と超高速です。
そのため、ゆっくりしていると、
適切なタイミングで引っ越しができなくなるリスクもあります。
ステップ③周囲への相談、家族の状況の把握
不動産は決して安い買い物ではありません。
そのため、
まずは「奥さん、旦那さんのご両親」に相談を
しましょう。
お客様
「え？親の許可なんていらないよ」
と思うかもしれませんが、
宅建士：山口
親御さんの反対で契約が
解除になるケースが多々あります。
※売買契約後の
手付金放棄による解除は30万円～50万円です。
【よくある親の反対事例】
・勝手に契約してきて、なんで私たちに相談しなかった？
・建売りは気に入らない！
・実家の近くにいてほしい（※奥さん側）
特に地方の奥様はご実家の近くに住みたい傾向が高いです。
面倒ですが、必ず相談をしてください。
また、家族の状況（子供の学校、転勤など）を把握しておきましょう。
【家族の状況の把握】
・小学校の学区内かどうか
・転勤や転職の予定はないか？（夫婦ともに）
・健康状態に問題ないか（団体信用生命保険の審査）
特に転職や転勤の可能性がある場合は、注意が必要です。
ステップ④新築戸建ての立地確認＆内覧をする
住宅の予算もOK、引っ越しの準備も始めた・・・いよいよ内覧です。
まずは、①立地選び②内覧の２つの見学があります。
立地確認
宅建士：山口
「新築の周辺をご家族で歩いてください」
当社は特殊な案内なのですが、まず、住所を複数、教えます。
二人で周辺を歩いてもらい、立地が問題ないか？確認してください。
【立地選びが先の理由】
・内覧して建物が気に入っても、
立地がNGだと、話が振り出しになるから
・自分の目・耳・鼻で周辺状況を感じてもらいたいから
・ハザードマップの真っ赤なエリアか？
土砂災害契約区域か？確認が必要
「立地が気に入ったので中を見せてください」
となれば、後日、新築戸建ての内覧スタートです。
内覧
立地がOKなら70％購入決定と言っても過言ではないです。
残り30％は家本体、内覧で決定します。
＞＞内覧ポイント記事
ステップ⑤購入申込（買付証明書）を提出
①住宅ローン相談OK②親の承諾OK③立地OK④建物OK
４つのOKが出たら、
いよいよ「買付証明書」の提出です。
お客様
「値引き交渉はしてくれるの？」
交渉は可能です。
ただし、交渉材料がないと難しく、
タイミング＆最低限の条件が重要です。
【値引き交渉の条件】
・住宅ローンの事前審査（フラット35は本審査）で承認あり
・買付証明書に希望金額を記載し、提出
・値引きが通ったら、100％購入する
値引き交渉は「私たち、購入します！」という覚悟が必要です。
宅建士：山口
それと売買契約時に値引き交渉はできません。
値引きで買付証明書の金額が通れば、
その金額が契約書に記載されます。
また、値引きが通っても、売買契約直前に、
「すいません、満額の人が現れました」
と断られるケースがあります。
住宅ローンの事前審査
買付証明書と同時、もしくは直後に事前審査に出します。
基本、
仲介業者と提携している銀行をおすすめします。
※審査速度が速い、進捗を営業が確認しやすい
自分で探してもいいですが、
営業マンと相談してから決めましょう
※事前審査の結果は１日から5日程度でわかります。
ちなみに、フラット35は本審査となり、
約10日ほどかかるため、注意が必要です。
→ファミリーライフサービスのフラット35は審査甘い？建売がベスト？
ドラフト（下書き）の重要事項説明を予習
買付証明書が通り、事前審査の承認が出た・・・
いよいよ売買契約です。
・・・とその前に
重要事項説明書のドラフト（下書き）を事前に説明します。
基本、オンライン通話、
もしくは録画をしての予習です。
お客様
重説って当日じゃないの？
宅建士：山口
売買契約当日に説明しますが、
文章量が多く・・・
呪文のような言葉をいきなり目にしても戸惑います。
また、眠くなり、内容もよくわからない人が多いです。
当社では、事前に予習をすることで、
当日の心理的なハードルを下げるように努めます。
※一般的には本番ぶっつけが多いですが、当社は丁寧に事前説明をします。
手付金を事前に振り込む
新築戸建ての手付金を売主口座へ「事前に」振り込みます。
※金額は30万円～50万円ほど（家の値段による）
お客様
え？手付金って、手渡しじゃないの？
飯田グループホールディングスなど大手は、
5年ほど前に「振り込み」に変更になりました。
理由は、紛失防止かと思われますが、
振り込みの方がやはり安全です。
ステップ⑥売買契約を締結
新築建売り戸建て売買契約です。
- 重要事項説明書の読み合わせ：約2時間～
- 売買契約書の説明＆記載：約1時間～
かなり長丁場になるため、眠らないでください・・・
オプションを決定する
テレビアンテナ、シャッター、カップボード、網戸などを決定します。
当社では事前のローン相談時に大まかに決めてきます。
そのため、予算が大きく狂うことはないです。
ステップ⑦住宅ローン本審査の書類提出
売買契約が完了したら、
遅滞なく、ローンの本審査の書類を提出しましょう。
※フラット35は本審査済みのため、
別途ご案内します。
住宅ローン本審査の結果は
最短で10日～14日ほどで結果がわかります。
お客様
住宅ローンが否決されたら？手付金は？
宅建士：山口
住宅ローンが通らない場合、
ローン特約を利用することで
手付金は戻ってきます。
・・・といっても、事前審査に通過すれば、
10人中9人は通過するため、ご安心を。
火災保険・地震保険の加入
引き渡し日までに火災保険と地震保険に加入しましょう。
保険の主な紹介先
- 売主の紹介
- 銀行の紹介
- 自分で探す（ネットや知人など）
ネットで保険を探す方法が比較しやすいため、
「かなり安い」と言えます。
宅建士：山口
火災保険は5年一括払いと、
年払いがあります。
また、おすすめの保険などありますので、
担当までお問い合わせください。
住所だけ「引っ越し」
金消契約（金銭消費貸借契約）までに、
住民票を新住所へ移しましょう。
※子供の学区問題などで難しい場合は、銀行と相談が必要です。
宅建士：山口
銀行によっては
金消前に引っ越しをしないと
受け付けない担当者もいます。
ステップ⑦金消契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ
金銭消費貸借契約、つまり正式な住宅ローン融資条件が決定します。
※契約を結んだら変更はできません。
ステップ⑧立ち合い検査をする
物件の引渡し前に、傷へこみなどのチェックをします。
①不動産仲介業者②売主③買主の３名で行います。
お客様
素人の私でもキズってわかるの？
宅建士：山口
わかります。
当社も立ち会うため、ご安心ください。
※新築建売の
引渡し前のチェックシート（※LINE登録者限定）を事前にお渡しします。
ステップ⑨決済＆引渡し
いよいよ決済当日です。
月曜＆火曜＆木曜＆金曜の午前10時頃～スタートします。
集合場所は買主側の融資振込先の銀行です。
※ネットバンクの場合は、売主事務所
【決済から引き渡しの順番】
①買主が売主口座へ振り込み（清算金含め）
②売主が着金確認
③所有権移転登記の準備
④引き渡し書類＆カギ一式など買主へ引き渡す
固定資産税・都市計画税の清算など
その他費用の支払いに注意が必要です。
ステップ⑩入居後にすること
①住所変更＆住所変更登記
金消前に「住所変更できなかった人のみ」
住所変更＆住所変更登記を行ってください。
②不動産取得税の確認
お住いの市町村長の窓口へ相談へ。
※当方が問い合わせ先を案内します。
新築戸建は価格帯によっては
不動産取得税の「控除」の利用で0円になるケースもあります。
ですが、念のためご確認願います。
③補助金申請
補助金があれば、申請をしましょう。
※子育てエコホーム支援事業（長期優良住宅・ZEH水準住宅）
④浄化槽のメンテナンス契約
浄化槽のメンテンナンス会社との契約が必要です。
※下水道エリアは関係なし
⑤住宅ローン控除の申請
住宅ローン控除のための確定申告が必要です。
⑥住み替え前の家があれば売却
二重ローンになっているケースがあるため、
旧住宅がある場合、売却をお早めに！
※住み替えのお手伝いも当社は行っております。
建売住宅でよくある疑問Q＆A
- Q買付証明書提出～引き渡しまでの期間は？
- A
約1か月ほどです。
新築建て売り住宅は、お求めやすい価格でご提供します。
デメリットは、薄利多売とため、考える暇なく、
短期間で決済引き渡しとなります。
宅建士：山口
かなり忙しく処理をするため、
準備を怠ると、ダメージが大きくなります。
ゆっくり購入でもいいですが、
他の方に買われてしまうリスクがあります。
- Q新築にホームインスペクションは必要？
- A
不要です。
ホームインスペクションは戸建ては約10万円ほどかかります。
もちろん、自己負担で依頼は可能ですが、
依頼するなら8～9年目がおすすめです。
新築の状態はほぼ問題ないため、
10年保証（※）の最後の年に申し込んで、
問題がなったら修理依頼しましょう。
※「新築住宅の引き渡しから10年間、
建物に瑕疵（不具合や欠陥）があれば、
売主が無償で修繕する」
- Q申し込みと契約の違いは？
- A
申し込みは「売主への意思表示」です。
契約は「売主＆買主」の双方の最終合意です。
買主が「この家欲しいです」といっても、
本気かどうか売主はわかりません。
そのため、「〇〇円で買います！」と買
付証明書による申込書の提出が必要です。
次に、お互いの細かい条件と突き詰めて、
最終的な合意、つまり売買契約書を交わします。
※売買契約後のキャンセルは手付解約になります。
- Q住宅ローン本審査に落ちたらどうなる？
- A
「住宅ローン特約」を契約に盛り込んでおけば、
否決でも白紙解約できます。
住宅ローン本審査で否決されること自体「珍しい」です。
※10回に１回程度
とはいえ、万が一否決されてもローン特約で白紙解除となり、
手付金は返金されます。
宅建士：山口
ただし、転職や他社の追加借り入れ、
虚偽の書類提出、増額審査などで
ローン非承認の場合は、
特約が無効になる可能性があります。
まとめ
【建売住宅の購入まとめ】
①住宅ローン相談で予算を組む
②引っ越し計画を立てる
③周囲への相談、家族の状況の把握
④新築戸建ての立地確認＆内覧をする
⑤購入申込（買付証明書）を提出
・住宅ローンの事前審査
・ドラフト（下書き）の重要事項説明を予習
・手付金を事前に振り込む
⑥売買契約を締結
・オプションを決定する
⑦住宅ローン本審査の書類提出
⑧火災保険・地震保険の加入
⑨住所だけ「引っ越し」
⑩金消契約
⑪立ち合い検査をする
⑫決済＆引渡し
⑬入居後にすること
・住所変更＆住所変更登記
・不動産取得税の確認
・補助金申請
・浄化槽のメンテナンス契約
・住宅ローン控除の申請
・住み替え前の家があれば売却
