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【動画あり】中古不動産（戸建・マンション・土地）購入の9ステップ
【図解】不動産購入の流れ～9ステップ
お客様
中古の戸建・土地・マンションを買いたいけど・・・
どうすればいいの？
始めて不動産を購入したい！初心者のあなたのために、
流れを9ステップで解説します。
＞＞図解＆動画で解説
STEP01：不動産会社に相談
suumoやアットホームを見て、
「この物件いいな！」と思ったら、連絡・・・
でもいいですが、他社でも取り扱いできるケースがあります。
※物元（売主業者さん）が囲い込みをしない場合
お客様
え？
スーモの不動産って
御社でも
取り扱いできるの？
宅建士：山口
はい。可能です。
ある程度条件がありますが、
①気になる物件URL
②地域・学区・広さなどスペック
教えていただければ、ご紹介できる可能性があります。
※ただし囲い込みされない場合です。
まずは、不動産仲介業者に相談をしましょう。
その会社の方針をHPなどで確認しましょう。
①営業マンとの相性
②囲い込みをしない物元（広告費用が多い会社は注意）
③契約不適合責任の期間について
④住宅ローンに詳しそうか？
という3点をメインに探すといいかもしれません。
＜STEP01の時点＞
【業者側の書類】なし
【買主必要書類】なし
【買主必要資金】なし
STEP02：資金計画（住宅ローン相談など）
お客様
え？
物件を内覧できないの？
宅建士：山口
もちろん、可能です。
ちなみに、内覧の前に資金計画、
ローン相談が必要です。
①どれくらいの物件を購入できるか
②いくらまで借りられるか
③買主様にピッタリの金融機関はどこか
④リフォームはローンに組み込むか
など、ざっくりですが、アドバイスをします。
お客様
なるほど！
3000万円の家を買いたくても、
2500万円しか借りられないなら、
悲しいな・・・
宅建士：山口
おっしゃるとおりです。
戸建、マンション、土地問わず、
資金計画が大切です。
ちなみに、土地の購入についても、
ハウスメーカーさんとの間で土地＆建物の
資金計画を立てる必要があります。
買主様が物件を調べて、内覧して、
交通費と時間を使ったのに・・・
最終的に「ローンの事前審査が通らなかった」
となったら、当社としてもお客様に申し訳ないです・・・
宅建士：山口
それと、売主様はローンの事前審査承諾を得ていないと、
買付証明書を受けません。
※フラット35は本審査が必須です。
「仕事は、準備が9割」という名言をよく耳にしますが、
無為無策であちこち物件を見に行くより、準備と戦略が大切です。
宅建士：山口
「当たって砕けろ！数うちゃ当たる！」
は昭和の考え方です。
令和の時代は準備をしてから、
内覧に臨みましょう。
＜STEP02の時点＞
【業者側の書類】資金計画書など
【買主必要書類】CICなど個人信用情報の取得
【買主必要資金】なし
STEP03：内覧（立地→建物の順番）
いよいよ不動産の内覧です。
土地、戸建て、マンションの３種類があり、
また「居住中」か「空室」の場合があります。
①土地（空地）
土地は朝・晩、自由にみられます（※土地に立ち入る場合は許可が必要）
自分で足を運び、気に入ったら営業マンと同行するパターンが多いです。
＜例＞
土地A
土地B
土地C
結果的に土地AとBが気に入ったから、同行してほしい！などです。
宅建士：山口
土地については土地だけでなく、
周辺の環境の確認も必要です。
まずは、ご夫婦で周辺を歩いて、雰囲気を感じましょう。
土地はチェックポイント山盛りのため、
下記の記事を参考にしてください↓
②戸建て③マンション
戸建/マンションは建物でなく、
立地を事前に確認してください。
お客様
え？面倒だな・・・
別に内覧してからいい？
宅建士：山口
不動産の購入の最大の決め手は立地です。
立地が気に入らないと、話が始まりません。
例えば、マンション内覧で気に入ったけれど、
「駅まで上り下りが激しいから、買わない」
となれば、買主様のお時間がもったいないです。
宅建士：山口
弊社が売主様の物元の場合は、
「内覧会方式」です。
物元が「他社様」の場合は、
その会社の方式に従って見学します。
事前にある程度チェックポイントや希望をすり合わせをすれば、
物件選びもスムーズにいきます。
そのためのチェックポイントの記事は↓
＜STEP03の時点＞
【業者側の書類】チェックシートなど
【買主必要書類】チェックシートなど
【買主必要資金】あり（住宅ローン申し込みの書類）
STEP04：住宅の事前ローン審査＆買付証明書
お客様
私にピッタリな物件があった！
購入したいな・・・
宅建士：山口
承知しました。
まずは、①住宅ローンの事前審査を申し込み、
②買付証明書を提出しましょう。
気に入った物件が登場したら、
まずは住宅ローンの事前審査が必要です。
結果は1日～5日ほどでわかり、
ローン承認されたら買付証明書を提出しましょう。
※フラット35は本審査で10日～
宅建士：山口
ちなみに、
WEB「のみ」の事前審査は受け付けない会社様が多いです。
※WEBのみの場合、ローン特約をつけない会社様もいるようです。
営業マンに確認してから、申し込みましょう。
ネットのWEB事前審査は１日でわかり、
便利ですが、機械判定のためかなりザルです。
加えて、本審査で非承認になるケースが多いです。
そのため、
複数（提携ローン、対面申し込みなど）申し込みが必要です。
例：auじぶん銀行＆りそな銀行など
値引き交渉は？
お客様
素敵な物件なんだけど・・・
リフォームするから、もう少し安くならないかな？
宅建士：山口
指値交渉（値引き）は可能です。
しかし、それが成功するか、は別の話です。
＜値引きが通りやすいケース＞
・長期間売れ残っている
・築30年で一度もリフォームしていない
・雨漏れ・シロアリあり
・旗竿地（土地・建物）
・日当たりがイマイチ
・自主管理マンション
・心理的瑕疵あり（※事件、事故、自Sなど）
・戸建ての契約不適合責任免責
＜値引きが通りにくいケース＞
・大人気のマンション
・滅多にでない「土地」
・整形地で南道路で幅員広い
・販売スタートしたばかり
・値下げしたばかり
・部屋の状態が良い
・売主さんが最低価格ラインを決めている
宅建士：山口
買付証明書は「購入の決心がついた」時に提出しましょう
冷やかしの場合は、受け取らない業者さんも一部いるようです。
買付証明書は法的拘束力がないため、
キャンセルしても費用はかかりません。
とはいえ、買付証明書を提出し、
売主様がOKをすると、契約日が確定します。
※証明書提出から１週間以内が多いです。
そして、売主様・仲介業者、司法書士、
銀行など複数の方がけそれぞれ動き始めます。
宅建士：山口
買主様だけでなく、
他業者さんも巻き込むため、
軽い気持ちで買付証明書を入れてはいけません。
＜買付証明書提出のキャンセル理由＞
・親が反対した
・値段に納得していない
・やっぱり違う物件がいい
・会社をリストラされた
・急な転勤が決まった
・離婚した
上記の理由が本当かどうかは、わかりませんが、
買付証明書を出す前に注意が必要です。
※ちなみに、
買付証明書の提出後に値引きはできません。
リフォームは必要？
リフォームが小修繕（50万円以下）でしたら、
現金で払う人が多いです。
ですが、水回り交換など100万円以上かかるため、
「住宅ローン」と「リフォームローン」
一緒にできるケースがあります。
宅建士：山口
引っ越し後に「現金払い」や
「リフォーム専用ローン申し込みもあり」です。
住宅ローンにリフォームを組める金融機関も
あります。
＜STEP04の時点＞
【業者側の書類】買付証明書
【買主必要書類】ローン審査用の書類一式
【買主必要資金】なし
STEP05：手付金＆重要事項説明書の事前説明
お客様
手付金っていくら？
宅建士：山口
取引物件の5％～10％です。
例えば2500万円なら
125万円～250万円が相場です。
また、支払のタイミングは
売買契約日の前日（平日）です。
※本来は売買契約時ですが、
防犯・紛失防止のため、
事前に振り込みケースが多いです。
とはいえ、
100万円以上の手付金を支払えないケースが
多々あります。
その場合は、
営業担当に相談してから、売主様と交渉しましょう。
宅建士：山口
ちなみに、人気物件の場合は、
手付金が低すぎると
売主様は売買契約を断るケースがあります。
手付金は極論1万円だとしても、
双方が合意すれば、売買契約は可能です。
しかし、
実際は手付金が「安い＝信用できない」と判断されます。
重要事項説明書の下書き説明
重要事項説明書は自動車の説明書（分厚い）
的な役割があります。
不動産の値段や土地の種別、道路の幅員、容認事項など、
記載されている書類を交付し、
説明に1～2時間かかります。
※買主様のみに交付
宅建士：山口
不親切な不動産屋は事前に説明せず、
当日いきなり重要事項説明書を見せます。
悪意のある業者は、
お客様を混乱させて、
契約させるケースもあるようです。
お客様
え？重説ってこんなに長い文章？
何書いてあるか、わからない・・・
買主様が士侍業の方なら、すぐ理解できるかもしれません。
ですが、一般消費者が見たら、
わけのわからない書類です。
※筆者は昔、されたことがあります（汗）
宅建士：山口
当社は以前に、重要事項説明書の下書きを送ります。
事前に不明点を質問＆回答し、
本番を迎えるため、
当日もめることないよう善処します。
お客様
なるほど。
事前にある程度理解しておけば、
当日びっくりしなくて済むから安心♪
※ちなみに事前に、
IT重説をする会社様も増えているため、
ご希望があれば可能です。
＜STEP05の時点＞
【業者側の書類】
重要事項説明書・売買契約書の下書き（※pdfなど）
【買主必要書類】なし
【買主必要資金】手付金の支払い
STEP06：売買契約の締結
売買契約書の説明＆記名押印は
1時間～ほどかかります。
お客様
手付金の支払いは？
宅建士：山口
原則は、当日の契約後で、手渡しです。
・・・と言いたいですが、
最近は防犯の問題で、
①前日振り込み
②当日ネットバンクやコンビニから振り込み
をお願いしています。
※②は土日祝NG
お客様
手渡しって怖いよね・・
50万円～100万円って大金だし
振り込みの方が安心♪
手付金の手渡しは紛失＆盗難のリスクがあるため、
当社は振り込みをお願いしています。
※他社は手渡しの会社のケースもあるようです。
＜売買契約の締結日＞
①買主側のみ重要事項説明書の交付＆読み合わせ
②告知書（物件状況報告書）の確認
※売主/買主の記名捺印
③付帯設備表の確認
※売主/買主の記名捺印
④売買契約（双方）
＜STEP06の時点＞
【業者側の書類】重要事項説明書・売買契約書の下書き
【買主必要書類】身分証明書（顔写真あり）・印鑑（認印）
【買主必要資金】手付金・仲介手数料の50％支払い
印紙代金など
売買契約後に仲介手数料の50％、
引き渡し前に50％いただくケースが多いです。
例：仲介手数料110万円なら、
初回：55万円 決済時：55万円
【参考記事】
→物件状況報告書で虚偽はNG！
→付帯設備表で嘘を書くと訴訟リスクあり？書き方＆注意点を解説
宅建士：山口
実際は持ち回り契約も多いです。
※売主と買主が合わず、
引き渡しの時合う契約方法
STEP07：ローン本審査＆金消
事前に営業マンと相談し
「本審査に必要な書類など」を準備しておきましょう。
宅建士：山口
当社は事前審査の段階で、
本審査の書類もすべてお願いします。
仕事は段取りが9割です。
ローンの本審査は10日～14日程度です。
ちなみに、
事前審査を通過すれば、余程でない限り、
ローン非承認はありません。
お客様
本審査に落ちたら・・・
手付金は返金される？
宅建士：山口
住宅ローンの特約記載があれば、
返金されます。
ただし、買主様が原因でローンに落ちた場合は
適用されません。
※審査中の他社借り入れ、離婚、退職など
住所だけ引っ越し
マンション・戸建てのケースです。
金消前に、住所だけ新居に引っ越しをしましょう。
住宅用家屋証明書を取得すると
「登録免許税が減税される」ケースがあります。
宅建士：山口
本審査通過確認後に、新住居へ引っ越し手続きをしましょう。
学区の問題で難しい場合は、担当の営業マンに相談を
金消（金銭消費貸借契約）
お客様
キンケシ？
宅建士：山口
金消契約（金銭消費貸借契約）とは、
金銭を借り、消費する目的で、金融機関と結ぶ契約のことです。
略して金消（きんしょう）と言います。
簡単に言うと、
「〇〇銀行と最終的にこの条件で契約しますか？」
といった住宅ローンの最終決断です。
金消を結ぶと、条件変更できなくなります。
＜STEP07の時点＞
【業者側の書類】①重要事項説明書②売買契約書など
【買主必要書類】金消に必要な書類
【買主必要資金】印紙代金（※融資金額による）
STEP08：決済日＆引き渡し
決済日＆引き渡しでやることは
①買主側の金融機関に集合
②身分証や書類確認
③売主様の口座へ残金振り込み
④司法書士・仲介業者への報酬払い
買主側の住宅ローン担当者が実行し、
売主口座に振り込み、
抵当抹消手続きの準備をして、
所有権移転登記をします。
宅建士：山口
持ち物を間違えると、決済が延期になるため、
注意が必要です。
詳細については↓↓↓
＜STEP08の時点＞
【業者側の書類】領収書など
【買主必要書類】住民票・身分証明書（顔写真あり）・
実印＆印鑑証明書（発行３か月内）
【買主必要資金】残代金・固定資産税等や管理・修繕費の残金
仲介手数料の残金・司法書士への報酬など
STEP09：引っ越し＆住宅ローン控除手続き
新居へ引っ越しに加え、
住宅ローンの控除適用可能な場合は、手続きをしましょう。
＜購入後のよくある手続き＞
・確定申告（※住み替えで売却したの場合）
・住宅ローンの控除申請
・不動産取得税の申請
・補助金の申請（※あれば）
・区分所有者変更（マンション）
・管理・積立金の口座変更（マンション）
・浄化槽の契約（戸建て、あれば）
宅建士：山口
必要な手続きは、担当営業マンに
聞いてみてください。
まとめ
＜不動産購入の流れ～ステップまとめ＞
①不動産会社に相談
↓
②資金計画（住宅ローン相談など）
↓
③内覧（立地を確認→建物の順番）
↓
④住宅の事前ローン審査＆買付証明書
※値引き交渉は注意
※リフォームは必要？
↓
⑤手付金＆重要事項説明書の事前説明
↓
⑥重要事項説明書の下書き説明
↓
⑦売買契約の締結
↓
⑧ローン本審査→金消
※金消前に住所だけ引っ越し
↓
⑨決済日＆引き渡し
↓
⑩引っ越し＆税務的な手続き
参考になれば幸いです。
