【群馬県】共有持分の土地って売却の前に読むべし！

共有持分土地の売却リスクとは？【群馬県】

「親が亡くなって、兄弟3人で土地を3分の1ずつ相続した」
「叔父叔母も含めて6人での共有になってしまった」
「もう何年も誰も使っていない田畑が、気づいたら「共有」になっていた」

結論から言うと、

「共有持分のまま放置すると、後々めちゃくちゃ面倒になります」

でも「売るのもちょっと怖い……」と迷っている気持ちもすごく分かります。

そこで今回は、群馬県の相続人のあなたのために、

・共有持分ってそもそも何？
・放置のリスク
・売却するメリット・デメリット
・実際に売れるのか？いくらくらいになるのか？
・売るならどんな方法があるのか？

丁寧に分かりやすく、かつ正直に全部お話しします。

「共有持分」って何？

簡単に言うと、
「1つの土地を、複数人で『持ち分』として所有している状態」です。

例えば、

• 土地の評価額が3000万円 → 3人で相続
  →母が1500万円　兄弟で750万円ずつ権利（1/4×２）
• 6人で相続 → 1人あたり500万円分の権利（6分の1）

＜持ち分の例＞
母：1/2
長男：1/4
次男：1/4

この「1500万円分」「500万円分」の権利のことを「共有持分」と言います。

ポイントは、
・土地全体を自由に使ったり売ったりはできない
・しかし「自分の持分だけ」は勝手に売れる（民法第251条）

……ここが落とし穴の始まりです。

共有持分のままの「リスク」

多くの方が「とりあえずこのままでいいや」と思うのですが、
実は5年後、10年後に大変なことになります。

リスク１:どんどん増える

相続人がどんどん増える（蜘蛛の巣相続）

あなたが亡くなると、あなたの持分はまたお子さんたちに相続されます。

3人→6人→12人→24人……と、増えていきます。

群馬県内でも、すでに共有者が10人を超えている不動産がゴロゴロあります。

リスク２：連帯責任

誰も管理費・固定資産税を払わなくなる 共有者の中に「払わない人」が出ると、残りの人が全額立て替えるか、滞納→差し押さえになります。

実際に、前橋市や高崎市で「共有者不明」で市が困っている土地が急増しています。

1. 建物や土地の欠陥・管理不足 → 共有者全員が責任を負う

・屋根材が落下して歩行者がケガ
・ブロック塀が倒れて隣地を損壊

→ 民法上、共有物の管理は全員の義務。

管理不十分が原因なら
「共有者全員」へ賠償請求される可能性が高い。

2. 実際に住んでいる人以外も責任を問われる

「持分だけ持っていて住んでいない人」も対象
→ 管理責任は持分割合に関係なく、全員に及ぶ。

3. 保険未加入なら、損害賠償がそのまま全員に降りかかる

火災保険・個人賠償加入なし
→ 数百万から数千万円の損害が「共有者全員」に請求されることも。

4. 誰か1人が対応しても、後で負担割合をめぐって揉める

被害者対してが責任
→共有者同士で「誰がいくら負担するのか」で紛争化しやすい

リスク３：持ち分だけの売却は激安

いざ土地・建物を売ろうとしたとき、

「私は売らない！」という人がいると不動産全体を売ることができません。

最近急増しているのが「持分だけ買取業者」です。

「6分の1の持分を30万円で買い取ります！」みたいなハガキが来ますが、
実際の価値は200～300万円なのに……

というケースが群馬県内でも多発しています。

それでも不動産を「売らない」理由と現実

「売らない」と決める方の理由トップ３

1. ご先祖様の土地だから手放したくない
2. 兄弟ゲンカはしたくない
3. 売っても二束三銭にしかならないと思っている

でも、現実は……

【理由１について】 気持ちは本当に分かります。

ちなみに、「ご先祖様の土地」が、孫の代には50人で共有……
という状態で喜ばれるでしょうか？
「なんで整理してくれなかったの？」と言われる可能性のほうが高いです。

【理由２について】 確かに気まずくなります。

「このままにしておくと、もっと気まずいことになるよ」と伝えると、
意外と話が進むケースが多いです。

【理由３について】 これが一番の誤解です！

実は、群馬県内の共有不動産。
全員で話し合って、売却をすればちゃんと売れば
「思った以上に高く売れる」ケースが非常に多いです

共有持ち分を勝手に売却されたらどうなる？

1. あなたの同意なしでも売却は有効

持分は兄の“個別の財産”なので
→ あなたの許可なく第三者へ売れる。

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2. 買取業者が共有者として侵入

• 家や土地に 業者が共有者として参加
• 共有物の管理・使用について あなたとの協議が必須に
  （勝手に使わせない／使わせる、などで揉めやすい）

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3. 業者は「共有物の分割請求」ができる

多くの買取業者はこれが目的。

• → 「家を売却して現金で分けろ」と裁判を起こせる
• 裁判になると
  　ほぼ100％土地、家を売却
  　
  あなたは強制的に手放す流れになる。
  
  ※法律（民法256条）は
  「共有者はいつでも共有物分割を請求できる」
  と定めており、裁判になれば ほぼ確実に分割＝売却になる
  
  ※e-Gov法令検索（民法第249条～第264条：共有の基本原則）より引用

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4. 兄のせいであなたの生活が脅かされる可能性

• 業者が使用を主張したり
• 勝手に修繕要求したり
• 話し合いが成立しない場合はすぐ裁判へ

→ 実質的に住み続けるのが困難になるケースが多い。

共有持分の不動産を「売却する」メリット・デメリット

【メリット】
① とにかくスッキリする
② 現金が手に入る
③ 固定資産税の負担から解放される
④次世代に迷惑をかけなくて済む
⑤ 他の共有者から「ありがとう」と言われる

【デメリット】
① 兄弟・親戚と少し気まずくなる可能性
② ご先祖の土地を手放す寂しさ
③ 売却金額に共有者間で不満が出ることも

正直、デメリットは「感情的なもの」がほとんどです。
お金や法的なリスクは、むしろ「売らない」ほうにあります。

最後に～あなたが今、決断すべきこと～

繰り返しになりますが
「共有持分のまま放置する」＝「次の世代に爆弾を押し付ける」ことです。

群馬県は人口が減少し、吉岡町以外はどんどん地価が下落します。
「10年前に売っておけばよかった！」
と、耳にタコができるほど、売主様から言われます（汗）

今なら、思った以上に高く売れる可能性が高いです。

もしあなたが、

・もう固定資産税を払うのが嫌だ
・子供たちに迷惑かけたくない
・資産整理をしたい

と思っているなら、 まずは「無料査定」をしてみてください。

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「売らない」という選択も、もちろんアリです。
でもその場合は、せめて「他の共有者と話し合いの場」を作ることを強くおすすめします。

ご先祖様が残してくれた大切な土地だからこそ、

「次の世代が困らない形」に整えてあげることが、 一番の供養なのかもしれません。

この記事が、あなたの背中を少しでも押せたら幸いです。

※国土交通省 地価公示・不動産情報ライブラリを一部参照