800万円以下の「低廉な空家等」とは
結論からいうと、2024年7月1日からの媒介報酬特例では、売買価格が800万円以下の「宅地または建物」が対象となります。
重要なのは、「800万円以下の空き家だけ」が対象ではないという点です。
国土交通省は「低廉な空家等」について、価格800万円以下の宅地・建物であれば、使用状態は問わないとしています。
そのため、戸建住宅だけでなく、土地や区分マンションなども対象になり得ます。
また、現在人が住んでいるか、空き家になっているかだけで、一律に対象・対象外が決まるわけではありません。
ただし、賃貸住宅の空室など、売買ではなく賃貸借取引については別の特例が適用されるため注意が必要です。
なお、800万円は「仲介手数料の上限」ではありません。
800万円は特例の対象となる物件価格の基準であり、売買仲介における特例の報酬上限は、依頼者の一方につき税込33万円です。
低廉な空き家って何て読むの？
低廉（テイレン）つまり、金額が安いことです。
低廉な空き家は「安価な空き家」という意味です。
結論から言うと・・・
売買価格が800万円のお安い土地・建物の仲介手数料を上限33万円（税込み）に法改正しました
という意味です。
※リヤマ不動産公式チャンネルより引用
※伊勢崎市で更地/戸建を査定するなら
なぜ法改正したの？
なぜ空き家等に係る媒介報酬規制の見直しをしたのか？
その理由を解説します。
日本全体で空き家が増加
少子高齢化の影響で、日本全体で空き家の数が年々増加しており、
処分をする際、不動産屋さんに仲介をお願いするケースがあります。
2018年は849万戸（7軒に1軒）→2033年2100万戸（3軒に1軒）
と空き家の数が急上昇する予定です。
仲介手数料が少なすぎると、業者が取引に消極的になる問題があります。
なるほど！
仲介手数料が安いと、
業者さんが消極的になる・・・
だから、税込みで33万円にしたのね
・2020年：2018年の158,300戸から微増の160,000戸を仮定。
・2030年：全国予測（2033年で2,170万戸）に合わせ、
群馬県でも空き家数が急増（288,000戸）
・ 2040年：人口減少と高齢化の加速により、
さらに増加（352,000戸）。
NHKの2040年空き家予測マップでも、
都市部を含む空き家増加が指摘されています。
2050年：長期的な人口減少（2045年で群馬県の人口は大幅減）を反映し、400,000戸に達すると推定。
仲介手数料が安い？！
＜仲介手数料の法定上限額＞
・物件価格が200万円以下の場合：物件価格の5％＋消費税
・物件価格が200万円超400万円以下の場合：物件価格の4％＋2万円＋消費税
・物件価格が400万円超の場合：物件価格の3％＋6万円＋消費税
※物件価格は税抜きの金額。
例えば
・200万円の空き家なら、
仲介手数料は11万円（税込）
・400万円なら19.8万円（税込）
不動産取引で、新築などは安全に取引しやすいですが、
中古で旧耐震の空き家は扱いが難しくなります。
長年放置されているため、管理が行き届いていない、傾いている、給排水が老朽化している、
雨漏れやシロアリの巣窟になっている・・・
など、問題個所を数えたらきりがありません。
空き家の調査やご案内にかけた労力を考えると、割に合いません。
特に大手不動産会社は、
採算が合わないため、古い空き家の取引に消極的です。
空き家対策推進プラグラムで仲介手数料を800万円に！
国土交通省は、空き家の売買を活発にするために、媒介報酬の規制見直しをしました。
2016年は400万円以下の空き家が特例の対象でした。
しかし、さらに空き家対策を進めるため、
2024年7月から「特例の対象が800万円以下の空き家」となり、対象範囲が拡充されました。
特例改正により「低廉な空き家等」のメリット＆デメリット
「低廉な空き家等」の売買仲介を法改正したメリット＆デメリットを解説します。
メリット
「低廉な空き家等」の売買仲介のメリットを解説します。
①取引量が増える
「報酬が安いから消極的」だった、不動産屋が空き家の取引に積極的に取り組む可能性が高いです。
実際に空き家に特化した不動産屋さんも登場しています。
田舎の空き家の取引量が増えるといいですね・・・
②不動産投資が参入しやすくなる
「空き家でボロボロ・・・」となると、
今までは空き家を解体、更地にし、売却するしかありませんでした。
しかし、ここ5年で空き家をDIYで修繕して
賃貸経営をする「投資家」が増加しています。
投資家向けに低廉な空き家を販売している業者も
増えているようですね。
デメリット
「低廉な空き家等」の売買仲介のデメリットを解説します。
①支出が増える
例えば200万円の空き家の仲介手数料は11万円でした。
それが+20万円で30万円の出費・・・
となると売主＆買主ともに、負担が増えます。
特に不動産投資家は利回りを気にするため、手数料の増加は痛いといえます。
ちなみに、
売主＆買主双方が仲介手数料33万円（税込）が適用されます。
特例の要件（マンションや土地は？）
低廉な空家等の媒介の特例で、
マンションの空き家・土地も対象になるでしょうか。
「低廉な空家等」という名称から、「建物がある空き家だけが対象」と思われがちですが、国土交通省の説明では対象を「価格800万円以下の宅地・建物」としています。
①戸建て・区分マンション・土地など種類は問いません。
②空き家・居住中など使用状況も問いません。
ただし、賃貸集合住宅（アパート・マンション）の空き室は、事業用のため対象となりません。
| 物件 | 特例の対象になり得るか |
|---|---|
| 500万円の古家付き土地 | ○ |
| 700万円の中古戸建 | ○ |
| 600万円の土地 | ○ |
| 300万円の更地 | ○ |
| 750万円の区分マンション | ○ |
| 900万円の中古戸建 | 原則として800万円特例の対象外 |
ここで重要なのは、「空き家かどうか」だけで判断しないことです。
売買価格が800万円以下の宅地・建物であるかどうかを確認することが基本となります。
【比較図】800万円特例との仲介手数料
国交省の現行ルールでは、通常の売買仲介について物件価格に応じた料率が定められています
| 売買価格 | 通常計算の仲介手数料上限（税込） | 800万円特例 |
|---|---|---|
| 200万円 | 11万円 | 上限33万円 |
| 400万円 | 19.8万円 | 上限33万円 |
| 500万円 | 23.1万円 | 上限33万円 |
| 600万円 | 26.4万円 | 上限33万円 |
| 700万円 | 29.7万円 | 上限33万円 |
| 800万円 | 33万円 | 上限33万円 |
【Q＆A】低廉な空き家等の特例でよくある質問
- Q800万円以下なら土地だけでも33万円ですか？
- A
土地だけでも特例の対象になり得ます。
※33万円は特例適用時の上限額
- Q800万円以下なら居住中の家も対象ですか？
- A
対象になり得ます。国土交通省は「使用の状態は問わない」としています。
- Q更地でも800万円特例の対象ですか？
- A
800万円以下の宅地であれば、特例の対象となり得ます。
「空き家」という名称から建物が必要と思われがちですが、国土交通省は対象を「宅地・建物」としています。
- Q売主と買主の両方から33万円受け取れますか？
- A
双方から媒介の依頼を受けている場合、それぞれの依頼者について上限額が問題になります。ただし、実際の報酬額は媒介契約の内容と合意によります。
- Q低廉な空き家の特例は、媒介契約の特約に何を書けばいいでしょうか
- A
【低廉な空き家の特例】
・上記金額は、媒介に要する費用を勘案して算出したものであり、宅地建物取引業法第 46 条に基づく国土交通省告示第七の特例の規定によります。
と記載しましょう
まとめ
低廉な空き家（800万円以下）のメリット・デメリット比較表
| メリット | デメリット | |
| 買主 | ・価格が安く購入ハードルが低い | ・建物が老朽化しており修繕・解体費用が高くつくことがある ・仲介手数料が高い |
| ・リノベーション前提で自由度が高い | ・再建築不可やインフラ未整備 の恐れあり | |
| ・DIY・古民家活用がしやすい | ・契約不適合（瑕疵）リスクが高い | |
| ・固定資産税が安めな傾向 | ・金融機関の住宅ローンが通りにくい（融資不可物件） | |
| 売主 | ・固定資産税・維持管理の負担から解放される | ・なかなか売れない （流通性が低い） |
| ・買主が見つかればスムーズに処分できる | ・売却価格が安いため利益が出にくい ・仲介手数料が高い | |
| ・契約不適合責任のトラブルリスクが高い | ||
| 仲介業者 | ・地域の活性化支援になる（空き家対策） | ・手数料が低め （※作業に見合わない） |
| ・社会貢献度が高い取引として注目されやすい | ・調査・説明義務は通常物件と同様に必要 | |
| ・トラブル対応に時間がかかる | ||
| ・物件の魅力付けが難しい |
800万円以下低廉な空き家等のメリット・デメリットが
あなたのお役に立てれば幸いです。
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