不動産売買の仲介手数料とはそもそも何？
仲介とは？
両者の間にはいって、とりついだり、
まとめたりすること。なかだち。あっせん。
つまり、売主と買主の間にたって、
仲介し、そのお礼として仲介手数料をいただきます。
不動産仲介手数料で何をしてくるの？
＜売主様のための仲介業務＞
①根拠にもとづく「不動産査定」＆「売り出し価格のアドバイス」
②売却に必要な費用のご説明（※手残り金額など）
③写真撮影・図面作成をレインズ、他ネット広告媒体に掲載
④現地調査・役所や法務局の調査（権利関係、上下水道、ガス、境界など他）・エリア調査
⑤内覧会の立ち会い
⑥重要事項説明書の作成＆配布＆読み合わせ
⑦売買契約書の作成＆読み合わせ
⑧住宅ローンアドバイザーとして資金計画（※住み替え相談）
⑨決済日＆引渡しの立ち会い及び進行役
⑩建物状況調査・司法書士・行政書士・弁護士・税理士・
土地家屋調査士などの「ご紹介」
＜買主様のための仲介業務＞
①物件の内覧・ご案内・立ち合いなど
②資金計画・住宅ローンアドバイス
③リフォーム業者のご紹介（※任意）
④管理規約＆修繕記録の調査（マンション）
⑤役所や現地調査
⑥重要事項説明書の作成＆配布＆説明
⑦契約書の作成＆読み合わせ
⑧決済日＆引渡しの立ち会い及び進行役
⑨建物状況調査・司法書士・弁護士・税理士・土地家屋調査士などの「ご紹介」
【引用元】 国土交通省：標準宅地建物取引媒介契約約款
不動産仲介手数料はいくら？計算式は？
不動産売買の仲介手数料には、「売買価格の3％が相場」という一律の決まりがあるわけではありません。
宅建業者が受け取れる仲介手数料には、宅地建物取引業法に基づく上限額が定められています。
仲介手数料は
「法律で上限額（最大3％+6万円で別消費税）」が定められています。
例えば、3000万円の仲介手数料なら最大105.6万円（税込み）です。
【800万円以下】
33万円（税込み）※低廉な空き家の特例
「最大」ってことは、それを超えると？
上限を超えて受け取ると、法律違反になります。
【追記：法改正】
ちなみに、800万円以下の低廉な空き家等の場合は、最大33万円（税込み）です。
売買価格が800万円以下の宅地・建物については、仲介手数料の特例があります。
現在のルールでは、いわゆる「低廉な空家等」に該当する場合、仲介を行う不動産会社が売主または買主の一方から受け取れる仲介手数料の上限は、33万円（税込）です。
ここで注意したいのは、「800万円以下なら必ず33万円になる」という意味ではないことです。33万円はあくまで法律上の上限であり、実際の仲介手数料は、その上限以内で不動産会社と依頼者が合意して決めます。
また、「空き家」という名称から建物だけが対象と思われがちですが、国土交通省の案内では、価格800万円以下の宅地・建物が対象とされ、使用状態は問わないとされています。
低価格の土地や古家付き土地を売却する場合は、通常の「3％＋6万円」の計算だけで判断せず、800万円以下の特例が適用されるかを確認しましょう。
【引用元】 国土交通省：宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬の額
【引用元】 国土交通省：令和6年7月1日施行の報酬規定改定について
仲介手数料を支払うタイミングは？
仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社との媒介契約などで確認しておきましょう。
不動産売買では、売買契約が成立すると不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。
ため、契約時に仲介手数料の100％支払う方法もあります。
一方、実務では、
- 売買契約締結時：仲介手数料の50％
- 決済・引渡し時：残りの50％
という支払い方法が一般的です。
例：手数料が66万円なら、契約締結で①33万円引き渡し後、②33万円支払います。
仲介手数料は売買契約時に100％いただきますが、
①契約後のキャンセル防止での未払い
②引き渡していないのに、100％は納得いかない
といった理由から50％ずつに
なっているかもしれません。
【引用元】 公益財団法人 不動産流通推進センター（不動産ジャパン）
仲介手数料の値引き交渉できる？
仲介手数料は不動産会社にとっての生命線です。
そのため、基本できないケースが多いです。
・・・・と言いたいですが、内容によっては交渉可能です。
業者売主の仲介をする場合
新築建売や中古のマンション・戸建てなど売主が業者の場合、
仲介手数料が0円や50％OFFになる会社があります。
当社は新築建売の仲介手数料が買主のみ０円です。
取引金額が高額な場合
例えば、取引金額が1億円となると、仲介手数料は336.6万円です。
不動産会社によっては
「10％値引きします」
「1％でいいですよ」
「1.5％でいいですよ」
と仲介手数料値引きに応じてくれる可能性があります。
3000万円のマンションも
1億円のマンションも作業量はほぼ同じ。
となれば、値引きに応じてくれる業者さんもいらっしゃいます。
不人気、売れ残り物件の場合
「1年くらい売れ残っている」
といった場合、仲介手数料値引きの交渉の余地はあります。
別途サービスを付ける
大手仲介業者が仲介手数料値引きの代わりに
「付帯サービス」をつけています。
例えば、
売主のホームインスペクション代金は負担しますよ、
買主に独自保証(住宅設備の保障など)を付けますよ・・
などです。
付帯サービスはありがたいです。
しかし、囲い込まれて100万円損をしたら・・・意味ないですよね
値引き交渉時の注意点
＜値引き交渉時注意点＞
①値引きOKなら、なぜか理由を聞く
「どうして安くなるのですか？」の質問に対して、営業マンが論理的に理由を回答できるか？確認しましょう
②値引きを切り出すなら「条件あり」
- ローン事前審査パス
- 買付証明書を入れる
- 絶対に売却＆購入
の３点です。
不動産仲介手数料の値引き交渉がうまくいったのに・・・
「やっぱり買わない」「売らない」はやめましょう。
③値引きに成功しても損するかも
「値引きをする人」＝「面倒くさい」
と判断され、売買契約後に、あからさまに対応が悪くない会社があります。
仲介手数料の値引きデメリットは？
仲介手数料が値引きになっても、
対応がずさんになるリスクがあります。
担当者によりけりですが、
ある程度の覚悟が必要かもしれません。
他の費用でぼったくる恐れあり
リフォーム業者を紹介する際、
紹介料を高額にしてぼったくるなど・・・
他費用で帳尻をあわせてくるかもしれません。
対応が品質が低下する恐れあり
もちろん仲介手数料が安いからといって、必ずしも仲介サービスの品質が低いとは限りません。
一方で、仲介手数料だけを比較して不動産会社を選ぶのではなく、
広告活動、物件調査、販売方法、レインズへの登録状況、問い合わせへの対応、契約・決済までのサポート内容なども含めて比較することが重要です。
例えば、売主側の値引きだと、広告費カットなど、あるかもしれません
囲い込みの温床になる恐れあり
値引きしてくれたり、インスペクション無料だったり・・・
一見お得ですが、囲い込みの温床のリスクがあります。
仲介手数料が返金される＆返金されないケース
不動産の仲介手数料が返金される、返金されないケースを解説します。
返金されるケース
①ローン特約による解除の場合
住宅ローンの本審査で否決された場合、
手付金は戻され、仲介手数料も返金される可能性が高いです。
【引用元】 国民生活センター：不動産売買の解約に伴うトラブル
②自然災害の発生の場合
例えば、家が全焼した、地震で全壊した、といった場合、引き渡しが不可能です。
その場合は、白紙解除となり、仲介手数料が返金されます。
返金されないケース
①手付解約
売買契約締結「後」に、
「やっぱり買うのやめた」「売るのやめた」場合、手付金を放棄し解約（※売主側は倍払い）します。
業者にもよりますが、
受け取った仲介手数料50％は返金しません。
※100％請求する業者もいます。
※業者さんとの話し合いによる
「返さないなんておかしい！」と言って、訴訟をしても、過去の判例からして難しいかもしれません。
※最終的には司法が判定します。
理屈的には、「売買契約が成立＝仲介手数料が発生している」からで、
決済＆引き渡しが成立したから、
仲介手数料が発生したわけではありません。
うーん、納得いかないけど・・・
でも、広告費とか人件費を考えると仕方ないか
②違約解除
手付解除期間・ローン特約期間などが過ぎてからの解約は「違約解約」となります。
基本、受け取った仲介手数料の50％は返金しません。
業者によって対応が異なるため、
媒介契約の時に必ず確認しましょう
【Q＆A】不動産売買の仲介手数料についてよくある質問
- Q3,000万円で売却した場合の仲介手数料はいくら？
- A
上限は105万6,000円（税込）です。
- Q仲介手数料は値引きできますか？
- A
法律上の上限額以内であれば、不動産会社との合意により上限より低い金額にすることは可能です。
しかし、拒否されるケースがあるため、交渉には注意が必要です。
- Q仲介手数料はいつ払いますか？
- A
支払時期は契約内容によります。
実務上は売買契約時50％、決済・引渡し時50％が一般的です。
- Q800万円以下なら仲介手数料は33万円ですか？
- A
33万円は特例における上限額です。
まとめ
・仲介手数料は「法律で上限額（最大3％+6万円で別消費税）」
・仲介業務は「調査、査定、宣伝、事務作業など」
・仲介手数料を支払うタイミングは、
①契約締結時②決済＆引き渡し時
・値引き交渉は囲い込みのリスクあり
・仲介手数料の売主＆買主が原因の解約は返金されないケースがある
不動産仲介手数料を支払う前に、参考になれば幸いです。
不動産の売却、購入のご相談はリヤマ不動産へお問合せください
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