築古の戸建賃貸って正直どう？
メリット・デメリットは？
サラリーマンの副業で地方の築古戸建てを貸して、
賃料をもらう「築古戸建て投資」が流行っています。
今回は、大家さんでなく、
居住予定のあなたに向けて、
メリット・デメリットを解説します。
※築古戸建ての定義は築40年～とします。
築古の戸建賃貸に住む11のデメリットは？
築古の戸建賃貸に住むデメリットを１１個ご紹介します。
①物件数が少ないため希望条件に合わない
戸建て賃貸はアパート/マンションより少ないです。
そのため、理想の物件が見つかりづらいといえます。
②家賃が集合住宅より高い
北関東など田舎になりますが、
3LDKアパートで家賃6万円あたりが一般的です。
築古戸建ては6.5万円～の家賃設定のため、やや高いといえます。
築古戸建てもボロボロなら
月45000円も家もあります。
しかし、
ボロボロで人が快適に住めるとはいいがたいです。
③立地が悪い場所が多い
アパート/マンションは
駅チカで通勤通学が便利な傾向が高いです。
しかし、築古戸建ては田舎がメインなので、
駅から遠く、立地がイマイチな物件が多いです。
④原状回復の費用が高い
アパート/マンションは、クロスの破れや穴補修、
床のキズ補修程度なので、
さほど原状回復工事費用がかかりません。
しかし、築古戸建ては4LDK以上と広い間取りが多いため、
原状回復費用が高額になりやすいです。
平屋の戸建て投資物件もあるため、
一概には言えませんが・・・
やはり部屋が広いと、
不具合箇所が多くなるリスクがあります。
⑤管理会社でなく大家さんが管理
管理会社へ戸建の賃貸管理を依頼すると
家賃の8％～10％を取られます。
※一般的な賃貸物件は5％
管理費が高いため、
管理会社でなく大家さんが自主管理します。
管理のクオリティーが属人的になるため、
対応品質がバラバラです。
⑥水道光熱費が高い
旧耐震戸建ては、住宅設備が古いです。
特に電気配線・ブレーカー・エアコン・水回りなどは古い機種が多く、
電気代・ガス代が高額です。
家賃が安い！と思っても、
毎月のランニングコストが高額に
なる恐れがあります。
築40年以上の住宅は隙間が多いため、冷暖房費が
高額になりがち。
また、プロパンガスの場合、入居前に
毎月いくらくらいか？確認したほうがいいです。
⑦ムカデ・ゴキブリが出やすい
旧耐震物件のため、基礎が布基礎で、地面は土です。
また、隙間が多いため、
ムカデ・カマキリ・ゴキブリなどが侵入しやすい環境といえます。
⑧草むしりが面倒
アパートは管理会社が除草作業をしますが、
戸建ては入居者が草むしりをするケースが多いです。
また、庭が広いため、草むしりの範囲が広く、
除草剤などで費用がかかります。
⑨雨漏れしやすい
築40年以上の戸建てのため、
雨漏れのリスクは常にあります。
賃貸のため、雨漏れをしたら、大家さんに修繕をお願いしましょう。
⑩寒くて＆暑い
旧耐震の戸建ては断熱材は薄く、
基礎は布基礎で隙間風で寒い・・・
夏はシングルガラスなので、
カーテンでの遮熱は厳しいです。
⑪地震で倒壊のリスクあり
築古の戸建て大家さんは
「表層リフォームだけ」手直しをします。
旧耐震基準の建物は
「震度6以上の地震」は想定されていません。
つまり、最近の震度6.7以上の地震だと
、全壊し、圧死するリスクがあります。
築古の戸建賃貸に住む8つのメリットは？
築古の戸建賃貸に住むメリットを解説します。
①複数のペットを飼いやすい
アパート/マンションでペットOKの賃貸物件は少ないです。
あったとして、頭数が制限されています。
築古戸建ての場合、
ケースによっては多頭飼いOKの場合があります。
もともとボロボロだから、
ワンちゃん猫ちゃんでボロボロにしてもいい？
といった考えからでしょうか・・・・
②部屋数が多くて広い
戸建て最大の魅力です。
部屋が多くて、子供が多かったり、
個室が必要なご主人などは喜ばれるかもしれません。
③静かに暮らせる
アパートは上階の子供がドタバタする音が気になりますし、
壁が薄い木造のため、テレビや音楽の音が良く聞こえます。
戸建ては、お隣次第ではありますが、基本的に静かに暮らせますし、
逆にこちらが大きな音を出しても、さほど迷惑になりません。
④楽器を演奏できる
楽器の演奏はマンションは場所によってOK、
アパートはほぼ難しいです。
戸建てでも音漏れはしますが、
演奏時間を守ればご近所に迷惑が掛かりにくいです。
⑤専用の駐車場がある
アパート/マンションも専用の駐車場はありますが、
縦列だったり、お隣の車と近いです。
築古戸建て賃貸の場合、お隣の車にぶつける心配もなく、
ある程度庭が広ければ、駐車がしやすいです。
⑥固定資産税が不要
戸建ては固定資産税が高額になりがちです。
しかし、賃貸のため、
固定資産税/都市計画税の負担がありません。
築古の戸建賃貸に向いている人は？
築古の戸建賃貸に向いている人
をいくつかご紹介します。
家族の人数が多い人
子供が３人以上だと、
5人家族になります。
アパートだとさすがに狭いため、
築古で4LＤＫなど広めの賃貸をおすすめします。
子供の騒音で迷惑かけたくない人
子供が元気でドタバタして足音がうるさい・・・とクレームがある。
築古の戸建て賃貸なら、思う存分暴れられるため、おすすめです。
ペットを複数飼いたい人
ワンちゃん/ネコちゃんが好きな人で、
たくさんペットを買いたい人には、
築古戸建て賃貸がおすすめです。
集合住宅の人間関係に疲れた人
特に団地マンションなどは、
人間関係で面倒なことが多いようです。
築古の戸建て賃貸なら、お隣に少し気を使う程度なので、
人間関係で悩むことが少なくなります。
築古の戸建賃貸に向かない人は？
逆に築古の戸建賃貸に向かない人を
解説します。
①費用を抑えたい人
光熱費、原状回復など築古の戸建ては
高額になりがちです。
ランニングコストを抑えたい人には
特におすすめしません。
思い切って、
新築の建売などを購入した方がいいかもしれません
②虫が嫌いな人
築古の戸建てはとにかく虫が多いです（汗）
虫嫌いの人はあまりおすすめできません。
③暑さ・寒さが嫌いな人
築古の戸建ては、寒くて暑いため、
冷暖房費用が高額になります。
④地震が怖い人
築古の戸建ては旧耐震住宅が多いため、
地震で家族の命を守るのであれば、不向きといえます。
賃貸物件の家賃は「掛け捨て」
賃貸物件は「家賃」を払うだけの掛け捨てです。
持ち家は住宅ローンは
「積立て」と言えるかもしれません。
新築建売なら意外とローンを組めば、月7万円～住めます。
訪問販売に狙われやすい
築古戸建ては見た目が古いため、
リフォーム営業などに狙われやすいです。
定期借家契約が多い
不動産の賃貸借契約には、
①定期借家契約②普通借家契約があります。
築古の戸建ての場合、定期借家が多いです。
定期借家は「期間限定」のため期限が来たら、
退去する必要があります。
まとめ
【築古の戸建賃貸に住むのデメリット】
①物件数が少ないため、希望条件に合わない
②家賃がアパートより高い
③立地が悪い場所が多い
④原状回復の費用が高い
⑤管理会社でなく大家さんが管理
⑥水道光熱費が高い
⑦ムカデ・ゴキブリが出やすい
⑧草むしりが面倒
⑨雨漏れしやすい
⑩寒くて＆暑い
⑪地震で倒壊のリスクあり
【築古の戸建賃貸に住むのデメリット】
①複数のペットを飼いやすい
②部屋数が多くて広い
③静かに暮らせる
④楽器を演奏できる
⑤専用の駐車場がある
⑥固定資産税が不要
築古の戸建賃貸住宅を検討中のあなたに、
参考になれば幸いです。
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