不動産の個人間売買サポート【他人・友人・親族間含む】とは？
サービス概要: 親戚・友人・知人・隣人など、すでに買主（または売主）が決まっている不動産取引において、契約書の作成・重要事項説明・名義変更・住宅ローン手続きなどをプロの宅建業者が安全にサポートするサービスです。
対応物件: 土地、戸建て、分譲マンション、農地、空き家など
主なメリット: 通常の不動産売買仲介に比べ費用を抑えられるほか、宅地建物取引士が介入することで
「契約後のトラブル防止」「住宅ローンの利用」が可能になります。
個人間売買をしたいのですが、重説＆契約書を作ってもらえませんか？
お客様で、個人間売買（親族や友達など）を希望する質問がたまにあります。
＜ケース＞
・お隣の土地を駐車場として購入したい
・友達に家を売りたい
・叔父のマンションを購入したい
・実家と従妹に売りたい
・投資家で知り合いにアパートを売りたい
既に、売主＆買主が決定しているが、
・知り合いに売りたいけど、トラブルを起こしたくない
・仲介手数料を安くできないかな・・・
・住宅ローンもできれば組みたい
というあなたのために「不動産の個人間売買サポート」をスタートしました。
友人同士で個人間で取引を進めたい・・・
「なるほど！レアなニーズがあるんだな」
とサポートサービスを始めました。
対象となる人
・売主＆買主間で取引内容が決まっている人
・友人や知人同士
・不動産投資家で自分で物上げしたが、取引が心配
・親戚関係（親子、兄弟、従弟、祖父と孫など）※注意
血縁関係外は逸脱した価格の取引の場合、贈与になる恐れがあります。
例：相場1000万円を400万円で取引など
また、親戚関係となると贈与の恐れがあります。
※税理士サポート必要
個人間の売買サポートの仕事内容は？
当社の一般的な仲介業務と変わりません。
＜不動産仲介の主な業務＞※売主＆買主様の両方へ
①必要な費用のご説明
②住宅ローンのアドバイス＆紹介
③現地調査・役所や法務局の調査
（権利関係、上下水道、ガス、境界など他）・エリア調査
④管理規約＆修繕記録の調査（マンションの場合）
⑤重要事項説明書の作成＆配布＆説明
⑥契約書の作成＆読み合わせ
⑦決済日＆引渡しの立ち会い及び進行役
⑧司法書士・弁護士・税理士・土地家屋調査士などの「ご紹介」
異なる点は、集客営業が不要な点のみです。
個人間売買サポートの対象物件＆エリアは？
＜対象物件＞
土地・戸建・区分マンションなどです。
※商業ビルや工場などは不得意のため対象外
＜エリア＞
群馬県メインで、埼玉県OKとします。
個人間売買サポートの仲介手数料は？
廉価な空き家（800万円以下）：50％OFF
土地・戸建・区分マンションの使用状態は問いません。
1：対象：800万円以下の物件
2：上限額：33万円（税込）※片手
3： 適用：売主・買主双方に可能
4：空室・居住中（使用状態も問わない）
売主・買主それぞれから最大33万円(税込)まで受領可能です。
→両手取引は66万円（税込み）
個人間売買サポートは
売主様：16.5万円（税込）
買主様：16.5万円（税込）
800万円超の契約金
＜一般的な取引＞
仲介手数料＝物件価格×3％+6万円で消費税は別です。
例：2500万円なら売主89.1万円 買主89.1万円
→両手取引で178.2万円
＜当社の取引（個人売買サポート）＞
取引価格の1.5％です
例：2500万円なら売主37.5万円・買主37.5万円
両方で75万円
つまり178.2万円→75万円で42％ダウン！
個人間売買で「不動産会社」挟むべき3つの理由
①住宅ローンが利用可能になる
多くの金融機関では、個人間の直接取引（不動産会社が作成した重要事項説明書がない契約）の場合、住宅ローンの融資を行いません。当社が仲介・サポートに入ることで銀行のローン審査が可能になります。
②みなし贈与」のリスクを回避:
相場より極端に安く売買すると、税務署から「贈与」とみなされ高額な贈与税が課される場合があります。
適正な査定価格を算出し、法的に正しい売買契約を締結します。
③契約後のトラブル（契約不適合責任）を防ぐ
境界の確定状況や建物の不具合（雨漏り・シロアリ等）を事前に調査し、
特約事項を明記することで、親族・知人同士の感情的なもつれやトラブルを未然に防ぎます。
個人売買サポートの依頼までの手順
知人同士、親戚同士といえど、トラブル防止は必要
また、仲介手数料が安いからといって、手は抜きません。
①弊社に問合せ
メール・ラインなどでいただけると助かります。
1営業日以内にお返事いたします。
②訪問＆価格設定
実際に売主様の対象不動産 or ご自宅にお伺いします。
売主様にヒアリングをし、エビデンスを元に、査定額を算出します。
※pdfで査定書を送ります。
その価格を元に、
売主＆買主様で話し合いをし、取引価格を決定します。
血縁関係でなくても、
価格が逸脱して安いと贈与の対象になるケースがあります。
③媒介契約
媒介とは「仲介を不動産屋に任せます」という契約書です。
※個人間売買のため、「非公開」取引とし、一般媒介契約とします。
レインズへの登録義務はありません。
④事前ローン申込
住宅ローンを組む場合、事前審査が必要です。
※当社で「買主様にピッタリな」住宅ローンをご紹介いたします。
⑤重要事項説明書＆売買契約書
買主様へ「IT重説」or「対面」で重要事項説明書を交付＆説明します。
その後、売買契約書を説明し、署名押印願います。
⑥ローン本審査
・買主様：住宅ローン本審査提出
・売主様：銀行に抵当権抹消連絡
・本審査通過後、金消へ
⑦決済＆引渡し
この時、仲介手数料を請求いたします。
親族間の不動産売買の注意点は？
親族間、つまり血縁関係のある不動産売買はややハードルが高くなります。
銀行融資はハードルが高い！
金融機関は「親族間売買の住宅ローンの融資」は受け付けてくれないケースがあります。
＜銀行の考え＞
①相続や贈与にすればいいのでは？
②迂回融資では？他の用途で住宅ローンを使うのでは？
③市場価格より逸脱して安く取引するのでは？（相続税対策では？）
ちなみに、
WEBで事前審査を申し込むと、落ちます！
※断られた後に相談されても、対策は難しいです。
住宅ローン解決方法は？
①親族間売買に対応の金融機関を探す
【メガバンク・ネットバンク】不可能
【信用金庫・組合】可能性あり
【ろうきん】可能性あり
【フラット35】申込は可能ですが、制約が厳しい
＜フラット35でNG対象＞
・夫婦間の売買
・融資の対象となる住宅に既に売主と買主が同居しているとき
・買主が売主から融資の対象となる住宅を使用貸借しているとき
＜例＞
・夫婦で住んでいて、夫→奥さんに売却はNG
・お父さんが売主で、息子と同居、息子に売るはNG
・息子がマンションに無料居住して、名義人のお父さんから購入
ちなみに、離婚して元夫の自宅で賃貸暮らし（または使用貸借）の場合、審査は厳しくなるかもしれません。
※金融機関による
＜よくある条件＞
・居住用の住宅購入目的であること
・属性（年収）がある程度高いこと
・売買の理由が合理的であること
もっとも大切な項目が「合理的な理由」です。
論拠、根拠が乏しいと、断られます。
※不動産担当者と事前売り合わせが必須
②契約書＆重要事項説明書を不動産屋が作成する
弊社が責任を持って、契約書＆重要事項説明書を作成します。
③市場相場に合わせた価格設定
当社がエビデンスを元に査定書を作成します。
住宅ローンNGなら割賦払いがベスト？！
住宅ローンを使う場合は
①金融機関が買主に振込み
②買主→売主に振込み
③所有権を買主に移転登記
その際、住宅ローンを融資した銀行は抵当権を設定します。
分割払い（割賦契約）は売主＆買主が合意すれば可能です。
例えば「買主が月10万円を売主に30年間支払います」
など合意があれば可能です。
リスクとしては、抵当権を設定しないため、
買主が割賦払いの滞納すると回収が難しくなります。
※抵当権が設定してあれば、銀行が実行し、競売にかけて売り払います。
ちなみに、分割金利・手数料は、ジャパネットたかたが・・・
負担しません！（汗）
※親族間のため、金利＆手数料なし、が多いです。
売主の「抵当権あり」は難しい
不動産の住宅ローンの残債が残っている場合は、抵当権を抹消する必要があります。
残債が少ない場合は、一括返済で抹消可能です。
しかし、分割払いは少額のため、一括返済が難しいです。
そのため、
①売主が抵当権を抹消
②残りは「分割払い」がおすすめです。
【体験】個人間売買サポートの解決事例
事例1：【親子・親族間】実家（土地・建物）を子どもへ売却
- ご相談者の背景（状況）
- 依頼者: 60代（父・売主）と 30代（息子・買主）
- 対象物件: 埼玉県内の中古戸建て（築28年・土地45坪）
- 相談内容: 父の老後資金の確保と実家の活用のため、長男へ売却したい。しかし、親族間で個人契約を結ぼうとしたところ、銀行から「不動産会社の重要事項説明書がないと住宅ローン融資はできない」と断られ、税理士からは「安易な価格で売ると贈与税がかかる」と言われ途方に暮れていた。
- プロとしての課題解決フロー（専門性・経験）
- 市場価格の適正査定: 近隣の成約事例・路線価・固定資産税評価額をもとに査定書を作成。税務署から「みなし贈与（著しい低額譲渡）」と判断されない適正な売買価格（2,200万円）を設定。
- 親族間売買対応ローンの開拓: 親族間売買に厳しい銀行が多い中、当社の提携金融機関（地方銀行・ネット銀行）の中から親族間取引に柔軟な融資枠を持つ店舗を交渉・選定。
- プロによる調査と重説作成: 宅地建物取引士が現地調査を行い、建物の経年劣化箇所や境界確定状況を明記した「重要事項説明書」および「売買契約書」を作成・交付。
- 結果とお客様の声（信頼性）
- 結果: 無事に融資審査を通過し、名義変更と買代金の決済を完了。
- お客様の声: 自分たちだけでやろうとした時は銀行にも税務署にも良い顔をされず諦めかけていました。親族間の大切なお金の話だからこそ、プロにお願いして本当に良かったです。
事例2：【知人・隣人】隣接する土地・空き家の買い取り
- ご相談者の背景（状況）
- 依頼者: 50代（買主・隣人）と 70代（売主・知人）
- 対象物件: 隣接する土地（約30坪・古家あり）
- 相談内容: 隣の敷地（空き家）を買い取って駐車場・庭に拡張したい。当事者同士で話はまとまったが、「過去の境界杭が見当たらない」「古い建物の不具合で後から揉めたくない」「契約書の作り方が分からない」とお悩みでご相談をいただきました。
- プロとしての課題解決フロー（専門性・経験）
- 境界確認・土地調査の介入: 当社のネットワークを活用し、土地家屋調査士を手配。既存の公図と現況を照合し、隣地境界のポイントを事前に明確化。
- 契約不適合責任の明確化: 個人間取引で最もトラブルになりやすい「引き渡し後の建物・土地の欠陥（解体時の地中埋設物や雨漏りなど）」について、売主が負う責任範囲を特約条項として明確に明記。
- 解体・整地工事の手配サポート: 売買完了後の古家解体業者・整地業者の見積もり・手配までワンストップでサポート。
- 結果とお客様の声（信頼性）
- 結果: 境界トラブルなく安全に売買契約を締結。引き渡し後も互いに不満が残らない、円満なお取引が成立しました。
- お客様の声: 「昔からの知り合いだからこそ、後から『雨漏りしていた』『境界が違う』などと言って関係を壊したくありませんでした。リヤマ不動産さんが細かなリスクをすべて洗い出し、双方が納得できる契約書を作ってくれたおかげで、しこりを残さず安心して土地を譲り受けることができました。
【Q＆A】不動産の個人間売買サポートよくある質問
- Q親族間売買でも住宅ローンは組めますか？
- A
はい、組むことができます。
ただし、一般的な個人間の直接取引では「仲介会社が発行する重要事項説明書」がないため、ほとんどの金融機関で住宅ローンの融資を断られます。当社のようなプロの宅地建物取引業者が間に入り、現地調査・重要事項説明書の作成・契約手続きを行うことで、金融機関のローン審査を通すことが可能になります
- Q契約書だけの作成も依頼できますか？
- A
はい、契約書の作成代行のみもご依頼いただけます。
ただし、「住宅ローンを利用したい」「後々のトラブル（建物の不具合や境界問題）を防ぎたい」「贈与税のリスクを避けたい」という場合は、
契約書作成だけでなく、現地調査と重要事項説明まで含めた「総合サポートプラン」を推奨しております。ご状況に合わせて最適なプランをご提案いたします。
- Q遠方に住んでいる親族との取引や、遠方の物件でも対応してもらえますか？
- A
はい、オンライン相談に対応しております。
売主様と買主様が離れた場所にお住まいの場合でも、IT重説（オンラインでの重要事項説明）や郵送手続き、現地調査の代行などを活用し、一度も全員で集まることなくスムーズかつ安全に売買手続きを完了させることが可能です。
まとめ
【向いている人】
・ご近所同士の土地、建物のやり取り
・親族間で土地、戸建て、マンションを売買
・友達に土地を売却、購入
・住宅ローンを組みたい買主さん
【向いていない人】
・自分で契約書を作る人
・不動産取引のリスクを受け入れらえる人
【仲介手数料】
・800万円以下：合計30万円（売主＆買主）
・それ以上：取引額の1.5％（売主＆買主）
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