個人間売買サポート【親族間売買・友人他人間含む】

個人間売買サポート【他人・友人・親族間含む】とは？

「個人間売買をしたいのですが、重説＆契約書を作ってもらえませんか？」

お客様で、個人間売買（親族や友達など）を希望する質問がたまにあります。

例えば「相談者Aさん」のお友達の「Bさんのお父様」が古い戸建を所有しておりました。
そのお父様が亡くなり、Bさんが相続人となったため、売り手を探していたら「Aさんが買いたい！」となったわけです。

対象となる人

・売主＆買主間で取引内容が決まっている人
・友人や知人同士
・不動産投資家で自分で物上げしたが、取引が心配
・親戚関係（親子、兄弟、従弟、祖父と孫など）※注意
血縁関係外は逸脱した価格の取引の場合、贈与になる恐れがあります。
例：相場1000万円を400万円で取引など
また、親戚関係となると贈与の恐れがあります。
※税理士サポート有り。

個人間の売買サポートの仕事内容は？

当社の一般的な仲介業務と変わりません。

＜不動産仲介の主な業務＞※売主＆買主様の両方へ
①必要な費用のご説明
②住宅ローンのアドバイス＆紹介
③現地調査・役所や法務局の調査（権利関係、上下水道、ガス、境界など他）・エリア調査
④管理規約＆修繕記録の調査（マンション）
⑤重要事項説明書の作成＆配布＆説明
⑥契約書の作成＆読み合わせ
⑦決済日＆引渡しの立ち会い及び進行役
⑧司法書士・弁護士・税理士・土地家屋調査士などの「ご紹介」

異なる点は、集客営業が不要な点のみです。

個人間売買サポートの対象物件＆エリアは？

＜対象物件＞
　土地・戸建・区分マンション・一棟アパートなどです。
　※商業ビルや工場などは不得意のため対象外

＜エリア＞
　群馬県＆埼玉＆栃木の一部、東京（区分マンションのみ）とします。

個人間売買サポートの仲介手数料は？

　　図面

廉価な空き家（800万円以下）

土地・戸建・区分マンションの使用状態は問いません。
＜居住中の不動産も特例の対象＞
　1. 対象：800万円以下の物件
　2. 上限額：33万円（税込）※片手
　3. 適用：売主・買主双方に可能
　4　空室・居住中（使用状態も問わない）

売主・買主それぞれから最大33万円(税込)まで受領可能です。
つまり、両手取引は66万円（税込み）

800万円～

＜一般的な取引＞
仲介手数料＝物件価格×3％+6万円で消費税は別です。
例：2500万円なら売主89.1万円　買主89.1万円
両方で178.2万円

＜当社の取引（個人売買サポート）＞
取引価格の1.5％です
例：2500万円なら売主37.5万円・買主37.5万円
両方で75万円
つまり178.2万円→75万円で42％ダウン！

税理士さんとの相談は？

血縁関係は、贈与の疑いがかかるため、注意が必要です。
当社で税理士さんを紹介も可能です。
※顧問税理士さんがいない場合

個人売買サポートの依頼までの手順

知人同士、親戚同士といえど、トラブル防止は必要
また、仲介手数料が安いからといって、手は抜きません。

①弊社に問合せ

メール・ラインなどでいただけると助かります。
※お電話ですと、移動中＆接客中で折り返しが遅れるケースがあるため

1～2営業日以内にお返事いたします。

②訪問＆価格設定

実際に売主様の対象不動産 or ご自宅にお伺いします。　　　

売主様にヒアリングをし、エビデンスを元に、査定額を算出します。
※pdfで査定書を後日発送も可能

その価格を元に、売主＆買主様で話し合いをし、取引価格を決定します。

③媒介契約

媒介とは「仲介をリヤマ不動産に任せます」という契約書です。
※個人間売買のため、「非公開」取引とし、一般媒介契約とします。レインズへの登録義務はありません

④事前ローン申込

住宅ローンを組む場合、事前審査が必要です。
※当社で「買主様にピッタリな」住宅ローンをご紹介いたします。

⑤重要事項説明書＆売買契約書

買主様へ「IT重説」or「対面」で重要事項説明書を交付＆説明します。
その後、売買契約書を説明し、署名押印願います。

⑥ローン本審査

・買主様：住宅ローン本審査提出
・売主様：銀行に抵当権抹消連絡
・本審査通過後、金消へ

⑦決済＆引渡し

この時、仲介手数料を請求いたします。

親族間の不動産売買の注意点は？

親族間、つまり血縁関係のある不動産売買はややハードルが高くなります。

銀行融資はハードルが高い！

金融機関は「親族間売買の住宅ローンの融資」は受け付けてくれないケースがあります。

＜銀行の考え＞
①相続や贈与にすればいいのでは？。
②迂回融資では？他の用途で住宅ローンを使うのでは？
③市場価格より逸脱して安く取引するのでは？（相続税対策では？）

※断られた後に相談されても、対策は難しいです。

住宅ローン解決方法は？

①親族間売買に対応の金融機関を探す

【メガバンク・ネットバンク】不可能
【信用金庫・組合】可能性あり
【ろうきん】可能性あり
【フラット35】申込は可能ですが、制約が厳しいです。

＜フラット35でNG対象＞
・夫婦間の売買
・融資の対象となる住宅に既に売主と買主が同居しているとき
・買主が売主から融資の対象となる住宅を使用貸借しているとき

＜例＞
夫婦で住んでいて、夫→奥さんに売却はNG
お父さんが売主で、息子と同居、息子に売るはNG
息子がマンションに無料居住して、名義人のお父さんから購入

ちなみに、離婚して元夫の自宅で賃貸暮らし（または使用貸借）の場合、審査は厳しくなるかもしれません。
※金融機関による

＜よくある条件＞
・居住用の住宅購入目的であること
・属性（年収）がある程度高いこと
・売買の理由が合理的であること　

もっとも大切な項目が「合理的な理由」です。

②契約書＆重要事項説明書を不動産屋が作成する

弊社が責任を持って、契約書＆重要事項説明書を作成します。

③市場相場に合わせた価格設定

当社がエビデンスを元に査定書を作成します。

住宅ローンNGなら割賦払いがベスト？！

住宅ローンを使う場合は

①金融機関が買主に振込み
②買主→売主に振込み
③所有権を買主に移転登記

その際、住宅ローンを融資した銀行は抵当権を設定します。

　リスクとしては、抵当権を設定しないため、買主が割賦払いの滞納すると回収が難しくなります。
　※抵当権が設定してあれば、銀行が実行し、競売にかけて売り払います。
　

ちなみに、分割金利・手数料は、ジャパネットたかたは・・・負担しません！（汗）
※親族間のため、金利＆手数料なし、が多いです。
　

売主の「抵当権あり」は難しい

不動産の住宅ローンの残債が残っている場合は、抵当権を抹消する必要があります。

そのため、①売主が抵当権を抹消②残りは「分割払い」がおすすめです。