不動産の個人間売買サポート【他人・友人・親族間含む】とは？
「個人間売買をしたいのですが、重説＆契約書を作ってもらえませんか？」
お客様で、個人間売買（親族や友達など）を
希望する質問がたまにあります。
＜ケース＞
・お隣の土地を駐車場として購入したい
・友達に家を売りたい
・叔父のマンションを購入したい
・実家と従妹に売りたい
・投資家で知り合いにアパートを売りたい
既に、売主＆買主が決定しているが、
・知り合いに売りたいけど、トラブルを起こしたくない
・仲介手数料を安くできないかな・・・
・住宅ローンもできれば組みたい
というあなたのために「不動産の個人間売買サポート」をスタートしました。
友人同士で個人間で取引を進めたい・・・
「なるほど！レアなニーズがあるんだな」
とサポートサービスを始めました。
対象となる人
・売主＆買主間で取引内容が決まっている人
・友人や知人同士
・不動産投資家で自分で物上げしたが、取引が心配
・親戚関係（親子、兄弟、従弟、祖父と孫など）※注意
血縁関係外は逸脱した価格の取引の場合、贈与になる恐れがあります。
例：相場1000万円を400万円で取引など
また、親戚関係となると贈与の恐れがあります。
※税理士サポート必要
個人間の売買サポートの仕事内容は？
当社の一般的な仲介業務と変わりません。
＜不動産仲介の主な業務＞※売主＆買主様の両方へ
①必要な費用のご説明
②住宅ローンのアドバイス＆紹介
③現地調査・役所や法務局の調査
（権利関係、上下水道、ガス、境界など他）・エリア調査
④管理規約＆修繕記録の調査（マンション）
⑤重要事項説明書の作成＆配布＆説明
⑥契約書の作成＆読み合わせ
⑦決済日＆引渡しの立ち会い及び進行役
⑧司法書士・弁護士・税理士・土地家屋調査士などの「ご紹介」
異なる点は、集客営業が不要な点のみです。
個人間売買サポートの対象物件＆エリアは？
＜対象物件＞
土地・戸建・区分マンション・一棟アパートなどです。
※商業ビルや工場などは不得意のため対象外
＜エリア＞
群馬メインで、埼玉県、栃木の一部とします。
個人間売買サポートの仲介手数料は？
廉価な空き家（800万円以下）
土地・戸建・区分マンションの使用状態は問いません。
1：対象：800万円以下の物件
2：上限額：33万円（税込）※片手
3： 適用：売主・買主双方に可能
4：空室・居住中（使用状態も問わない）
売主・買主それぞれから最大33万円(税込)まで受領可能です。
→両手取引は66万円（税込み）
個人間売買サポートは
半分の33万円（税込）となります。
800万円～
＜一般的な取引＞
仲介手数料＝物件価格×3％+6万円で消費税は別です。
例：2500万円なら売主89.1万円 買主89.1万円
→両手取引で178.2万円
＜当社の取引（個人売買サポート）＞
取引価格の1.5％です
例：2500万円なら売主37.5万円・買主37.5万円
両方で75万円
つまり178.2万円→75万円で42％ダウン！
個人売買サポートの依頼までの手順
知人同士、親戚同士といえど、トラブル防止は必要
また、仲介手数料が安いからといって、手は抜きません。
①弊社に問合せ
メール・ラインなどでいただけると助かります。
1営業日以内にお返事いたします。
②訪問＆価格設定
実際に売主様の対象不動産 or ご自宅にお伺いします。
売主様にヒアリングをし、エビデンスを元に、査定額を算出します。
※pdfで査定書を送ります。
その価格を元に、
売主＆買主様で話し合いをし、取引価格を決定します。
血縁関係でなくても、
価格が逸脱して安いと贈与の対象になるケースがあります。
③媒介契約
媒介とは「仲介を不動産屋に任せます」という契約書です。
※個人間売買のため、「非公開」取引とし、一般媒介契約とします。
レインズへの登録義務はありません。
④事前ローン申込
住宅ローンを組む場合、事前審査が必要です。
※当社で「買主様にピッタリな」住宅ローンをご紹介いたします。
⑤重要事項説明書＆売買契約書
買主様へ「IT重説」or「対面」で重要事項説明書を交付＆説明します。
その後、売買契約書を説明し、署名押印願います。
⑥ローン本審査
・買主様：住宅ローン本審査提出
・売主様：銀行に抵当権抹消連絡
・本審査通過後、金消へ
⑦決済＆引渡し
この時、仲介手数料を請求いたします。
親族間の不動産売買の注意点は？
親族間、つまり血縁関係のある不動産売買はややハードルが高くなります。
銀行融資はハードルが高い！
金融機関は「親族間売買の住宅ローンの融資」は受け付けてくれないケースがあります。
＜銀行の考え＞
①相続や贈与にすればいいのでは？
②迂回融資では？他の用途で住宅ローンを使うのでは？
③市場価格より逸脱して安く取引するのでは？（相続税対策では？）
ちなみに、WEBで事前審査を申し込むと絶対落ちます！
NG！！！！！
※断られた後に相談されても、対策は難しいです。
住宅ローン解決方法は？
①親族間売買に対応の金融機関を探す
【メガバンク・ネットバンク】不可能
【信用金庫・組合】可能性あり
【ろうきん】可能性あり
【フラット35】申込は可能ですが、制約が厳しい
＜フラット35でNG対象＞
・夫婦間の売買
・融資の対象となる住宅に既に売主と買主が同居しているとき
・買主が売主から融資の対象となる住宅を使用貸借しているとき
＜例＞
・夫婦で住んでいて、夫→奥さんに売却はNG
・お父さんが売主で、息子と同居、息子に売るはNG
・息子がマンションに無料居住して、名義人のお父さんから購入
ちなみに、離婚して元夫の自宅で賃貸暮らし（または使用貸借）の場合、審査は厳しくなるかもしれません。
※金融機関による
＜よくある条件＞
・居住用の住宅購入目的であること
・属性（年収）がある程度高いこと
・売買の理由が合理的であること
もっとも大切な項目が「合理的な理由」です。
論拠、根拠が乏しいと、断られます。
※不動産担当者と事前売り合わせが必須
②契約書＆重要事項説明書を不動産屋が作成する
弊社が責任を持って、契約書＆重要事項説明書を作成します。
③市場相場に合わせた価格設定
当社がエビデンスを元に査定書を作成します。
住宅ローンNGなら割賦払いがベスト？！
住宅ローンを使う場合は
①金融機関が買主に振込み
②買主→売主に振込み
③所有権を買主に移転登記
その際、住宅ローンを融資した銀行は抵当権を設定します。
分割払い（割賦契約）は売主＆買主が合意すれば可能です。
例えば「買主が月10万円を売主に30年間支払います」
など合意があれば可能です。
リスクとしては、抵当権を設定しないため、
買主が割賦払いの滞納すると回収が難しくなります。
※抵当権が設定してあれば、銀行が実行し、競売にかけて売り払います。
ちなみに、分割金利・手数料は、ジャパネットたかたが・・・
負担しません！（汗）
※親族間のため、金利＆手数料なし、が多いです。
売主の「抵当権あり」は難しい
不動産の住宅ローンの残債が残っている場合は、抵当権を抹消する必要があります。
残債が少ない場合は、一括返済で抹消可能です。
しかし、分割払いは少額のため、一括返済が難しいです。
そのため、
①売主が抵当権を抹消
②残りは「分割払い」がおすすめです。
まとめ
【向いている人】
・ご近所同士の土地、建物のやり取り
・親族間で土地、戸建て、マンションを売買
・友達に土地を売却、購入
・住宅ローンを組みたい買主さん
【向いていない人】
・自分で契約書を作る人
・不動産取引のリスクを受け入れらえる人
【仲介手数料】
・800万円以下：合計30万円（売主＆買主）
・それ以上：取引額の1.5％（売主＆買主）
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