老人ホームに入るための資金が欲しい・・・
家を売ろうか迷っているの。
問題点や売却の手順を教えて
結論から言うと、可能です。
しかし、売却の方法やタイミングを間違えると
面倒なことになるため、
この記事を読むことで、
多少なりとも失敗を防げるかもしれません。
「家の売却資金で老人ホームの費用を賄えるか不安」
「自宅売却のタイミングに迷う」
「売りたいけど、自宅への思い出を手放すことへの抵抗がある」
「売却手続きがよくわからない」
などよくある悩みに着目して、
老人ホーム入居と自宅売却の流れ、注意点を初心者向けに解説します。
老人ホーム入居で自宅売却は可能。ただし“4つ”で詰みやすい
老人ホーム入居をきっかけに自宅売却すること自体は一般的に可能です。
問題は「売れない」のではなく、手続きを止める地雷を踏むケースが多い点です。
問題① 認知症（意思能力）の問題：契約が進まない／無効リスク
売主（名義人）に判断能力の低下があると、売買契約が成立しにくくなります。
トラブル回避で取引自体を慎重に扱われがちです。
対策（早い順）
- まずは「本人の意思確認」が取れるうちに動く
- 家族で勝手に進めず、必要なら専門家に相談
問題② 名義（共有名義・ローン残債・抵当権）
共有名義なら、原則として共有者の合意が必要です。
ローンが残っていれば抵当権抹消の段取りも発生します。
問題③ 税の期限：3,000万円特別控除は“いつ売るか”が重要
「マイホーム（居住用財産）を売ったときの3,000万円特別控除」は、
以前住んでいた家の場合、原則として住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
引用：国税庁
問題④ 住民票と登記簿住所：売却前に住民票を移すと手続きが増える
老人ホーム入居で住民票を移したくなりますが、
売却前に移すと現住所と登記簿住所が一致せず、追加手続きが発生しやすいという注意点があります。
いつ売る？入居前／入居後の判断基準
「老人ホーム入居 自宅売却」で一番多い悩みが、タイミングです。
ここは ①資金の必要時期②税の期限③戻る可能性で決めるのが最短です。
入居前に売るのが向く人
- 入居一時金などで◯ヶ月以内に現金が必要
- 戻る可能性が低い（在宅復帰の予定がない）
- 空き家管理の手間・費用を早く止めたい
注意：売却完了まで時間がかかることがあるため、
急ぐなら「仲介だけ」ではなく「買取」も同時検討が現実的です。
入居後に考えてから売るのが向く人
- 施設が合わず、戻るかもしれない
- 家の整理（家財・思い出）に時間が必要
- 家族の意思統一がまだ
ただし：3,000万円控除の期限（3年ルール）が絡むため、「一旦落ち着いてから…」が長引きすぎないよう、期限から逆算して動くのが安全です。国税庁
老人ホーム入居のための自宅売却手順
【大まかな流れ】
①入居先の確定（資金計画の起点）
②自宅の現状整理（権利・状態・リスク確認）
③家族合意・意思確認
④不動産会社へ査定依頼
⑤売却方法の決定と媒介契約
⑥売買契約
⑦引渡し準備（片付け・住所変更）
⑧決済・引渡し（現金化）
⑨税金対応（重要）
① 入居先の確定（資金計画の起点）
まずは老人ホームの種類と費用を確定します。
- 入居一時金の有無
- 月額費用（15万〜40万円が目安）
- 支払い方法（一括 or 月払い）
👉 ここで「いつまでに現金化が必要か」が決まります。
② 自宅の現状整理（権利・状態・リスク確認）
次を確認します。
- 登記名義（本人単独か共有か）
- 抵当権の有無（住宅ローン残債）
- 空き家リスク（劣化・管理状態）
- 再建築可否や接道条件
👉 特に高齢者住宅ではになりやすいです。
③ 家族合意・意思確認
トラブル防止の最重要工程です。
- 売却するか賃貸にするか
- 価格優先かスピード優先か
- 老人ホーム費用に充当する割合
👉 認知機能低下がある場合は、後の「成年後見制度」も検討対象になります。
④ 不動産会社へ査定依頼（無料）
ここで売却方法を決めます。
- 仲介売却（高く売れるが時間がかかる）
- 不動産買取（早いが価格は下がる）
👉 老人ホーム資金用途なら「買取＋仲介の併用提案」が現実的です。
※リヤマ不動産は買取も可能です。
⑤ 売却方法の決定と媒介契約
- 一般媒介 or 専任媒介契約
- 売却価格の設定
- 販売戦略（広告・ポータル掲載）
👉 急ぎの場合は「買取査定」も同時に取得します。
⑥ 買主決定・売買契約
- 重要事項説明
- 売買契約締結
- 手付金受領
👉 老人ホームの入居金支払いに手付金を充当するケースもあります。
⑦ 引渡し準備（片付け・住所変更）
- 家財整理・遺品整理
- 電気・水道・ガス停止
- 住民票移動準備
👉 施設入居前後で並行作業になることが多い工程です。
⑧ 決済・引渡し（現金化）
- 残代金受領
- 登記移転
- 鍵引渡し
👉 この時点で老人ホーム費用の大部分が確保されます。
⑨ 確定申告
- 譲渡所得税の可能性確認
- 3,000万円特別控除の適用可否（居住用財産）
- 相続予定がある場合は分離検討
👉 「住まなくなって3年以内」が大きな判断基準です。
⑩ 老人ホーム入居・資金管理
- 入居契約
- 生活費の管理（通帳・家族管理）
- 将来の追加費用に備えた資金保全
売却以外の選択肢“リースバック”は要注意
売却が唯一の正解ではありません。
賃貸」「管理」「融資」などが併記されるのは、状況で最適解が変わるからです。
| 選択肢 | 向くケース | 注意点 |
|---|---|---|
| しばらく貸す | いずれ戻る可能性／ 資産を残したい | 管理・修繕・空室リスク |
| 空き家管理 | すぐ決められない | 管理費・劣化・防犯 |
| リバースモーゲージ等 | 住み続けながら資金が必要 | 条件が合うか要確認 （金融機関商品） |
| リースバック | まとまった資金＋ 住み続けたい | 契約形態 （定期借家で期間満了退去の可能性）／買戻し条件／修繕負担／家賃支払能力を必ず精査。 国土交通省 |
特にリースバックは、
国交省ガイドブックでも「急がされて契約しない」「複数社比較」「更新・再契約条件」「買戻し条件」「修繕負担」などを強く注意喚起しています。
国土交通省
よくある質問（FAQ）
Q1. 住民票はいつ移すべき？
売却前に移すと、現住所と登記簿住所が一致せず追加手続きが発生しやすい点に注意が必要です。
※住所変更登記が必要で、２万円ほど
Q2. 老人ホーム入居後でも3,000万円控除は使える？
「以前住んでいた家」の扱いなら、
原則として住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12/31までなど期限要件があります。
Q3. 相続後に売る場合も3,000万円控除がある？
別枠で「被相続人の居住用財産（空き家）の特例」があり、
老人ホーム入所が関係する要件整理も国税庁に明記されています。国税庁
Q4. すぐ現金化したい。最短ルートは？
一般に「買取」はスピードが出やすい一方で価格が下がりやすい傾向があります。
資金が必要な時期から逆算し、仲介と買取を同時比較するのが現実的です。
Q5. 家財など残置物が多いけど、売れる？
売れます。
①不用品買取業者に処分をお願いするか、
②そのまま引き取りも可能なケースもあります。
最後に
｜「老人ホーム入居 自宅売却」で後悔しない“最初の3手”
- 名義（共有/ローン）と本人の意思確認（認知症リスク）を最初に確認
- 3,000万円控除の3年ルールから逆算して売却計画を立てる
- 仲介と買取を同時査定して、時間と価格の両面で詰まないようにする。
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