住宅ローンとリフォームローンの基礎を学ぶ
住宅ローンは、
戸建やマンションを購入したり改築するために金融機関から借りるお金
リフォームローンは
住宅の修繕目的で金融機から借りるお金のことです。
基本、家を購入する専用の「住宅ローン」にリフォームローンは
組み込めません。
ですが、銀行によっては、
住宅ローンにリフォーム代を一緒に組み込めます。
ここで問題なのが・・・
①住宅ローンとリフォームローンは「別々」に申し込む
②一緒に「まとめて」申込む(※一体型ローン)
のどちらかです。
住宅ローンとリフォームローンのまとめVS別々比較
住宅ローンとリフォームローンは別々申し込みがいいの？
まとめた方が得？
以下、比較表にしました。
| 【住宅ローン一体型】 | 【リフォームローン単体】 | |
| 借入金額 | 100万円～1億円あたり ※銀行による | 10万円～1000万円以内 |
| 借入期間 | 3年以上35年以内 | 6か月～15年以内 |
| 基準金利 | 0.6％～1.9％ | 1.9％～5.0％ |
| 返済方法 | 変動金利・固定金利あり | 変動金利が多い |
| 担保あり/なし | あり | なし ※「あり」は借り入れが増える |
| 審査手続き | 審査が厳しい | 審査がやや甘い |
金利
金利は住宅ローン・リフォームローンどちらが安いか？
比較しました。
＜住宅ローン＞
変動金利で0.6％～ 固定金利1.8％～
＜リフォームローン＞
金利2%～4％
※住宅ローンのほうが圧倒的にオトクといえます。
融資期間
ローンの融資期間の比較をしました。
＜住宅ローン＞
最長35年～50年（※銀行による）
＜リフォームローン＞
最長10～25年
リフォームローンは融資期間が短く、
毎月の返済額が多いです。
反面、住宅ローンは期間が長く、
長いほど毎月の負担が軽くなります。
融資金額
＜住宅ローン＞
物件による。
※リフォーム部分なら数百万円ほど
ただし、
住宅ローンにリフォーム代を組み込むと、
返済比率が悪化し、ローン審査が否決されやすいです。
＜リフォームローン＞
最大で1000万円
（有担保なら最大1億円）
年収が高く、属性が良ければ、
融資金額が伸びやすいため、
住宅ローンに組み込んだほうがオトクといえます。
担保
＜住宅ローン＞有担保
土地・建物などを担保に
※住宅ローンは担保の提供は必須で、
土地や建物に抵当権を付けます。
＜リフォームローン＞無担保（※有担保もある）
リフォームローンは借り入れ金額が少ない
（200万円～500万円程度）ケースもあり、
無担保が多いです。
リフォームローンで有担保にすると、
最大35年でマックス1億円借り入れケースもあります。
しかし、第二抵当権などが条件となるため、
第一抵当の金融機関から断られるケースもあります。
団体信用生命保険＆ガン特約
＜住宅ローン＞あり
死亡、高度障害、ガンになったら、ローン残高が0円になります。
※諸条件条件あり
＜リフォームローン＞なし
住宅ローンはフラット35以外は団体信用生命保険は強制です。
不謹慎ですが、ガンや死亡などで負債がチャラになるため、
かなりオトクといえます。
→団信でガン特約はつけるVSつけない？
物件購入が成功する力
＜住宅ローン＞弱い
水回り、クロスなど修繕箇所を指摘し、
見積もりを貰うとケースによっては１週間～かかります。
その間にライバルに取られる可能性がため、
物件を抑える力が弱いです。
ちなみに、買付証明書を入れる際、
住宅ローンの事前審査は必須です。
住宅ローンだけなら1日～3日ほどで結果がわかりますが、
リフォームは業者さんと打ち合わせが必要。
＜リフォームローン＞強い
住宅ローン実行後のため、
見積やリフォームローンの申込はゆっくりできます。
住宅ローンとリフォームローンを併用する
住宅ローンとリフォームローンの申しこみ方法は、
2つあります。
①住宅ローン返済中にリフォームローンを組む
物件「引き渡し後」に、リフォームローンを組みます。
金利が高く、返済年数が短いため、やや不利といえます。
しかし、
300万円以内でしたら、さほど影響がない、ともいえます。
②リフォーム一体型ローン
住宅ローン申し込み時、
「リフォーム見積」と一緒に提出し、申込みます。
■みずほ銀行の住宅ローン
「通常の住宅ローン＋リフォームローン」で借りる場合がおすすめ。
※みずほ銀行公式サイトはこちら
リフォーム資金も含めて一本の住宅ローンで借入れできます。
他銀行では一体型のローンの取り扱いは少ないため、
みずほ銀行はおすすめです。
りそな銀行住宅ローン リフォーム資金セット型
中古・リフォーム一体型 概要
| お借入金額 | 50万円以上3億円以内（1万円単位） |
|---|---|
| お借入期間 | 1年以上35年以内（1年単位） |
| 返済方法 | 1）「毎月元利均等返済」または「毎月元金均等返済」のいずれかをお選びいただけます。 2）お借入金額の50％まで6ヵ月ごとの増額返済もできます。 3）1年以内の元金返済据置もできます。 4）お借入期間中、毎月元利均等返済から毎月元金均等返済への変更、および、毎月元金均等返済から毎月元利均等返済への変更はできませんので、あらかじめご了承ください。 |
| 担保 | 保証会社がご融資対象となる土地および建物に、原則として第一順位の抵当権を設定させていただきます。 |
イオン銀行の住宅ローン リフォーム資金一括借入
中古住宅のご購入とリフォームを同時にご検討中のお客さまに
住宅ローンのお申込み方法とご購入までの流れをご案内いたします。リフォーム費用
・工事完了時期によりご契約が異なりますので以下をご確認ください。
リフォーム費用が500万円以下（税込）かつ
ご融資後3カ月以内に工事完了のお客さまは
住宅購入費用とリフォーム費用を合わせて一括でのご融資が可能です。＜上記に該当しないお客さま＞
住宅購入費用とリフォーム費用にてご融資が2本に分かれます。
※イオン銀行公式サイトはこちら
SBI新生銀行リノベーション(リフォーム)資金
ARUHI【フラット35】リノベ
【フラット３５】リノベには、下記の2つのタイプがあります。
①住宅事業者により性能向上リフォームが行われた
中古住宅を購入する場合（買取再販タイプ）
中古住宅購入資金、リノベーション一部金には、
ARUHI フラットつなぎがご利用いただけます。②お客さまが中古住宅を購入して
性能向上リフォームを行う場合（リフォーム一体タイプ）
リフォーム一体型ローンの注意点は？
リフォーム一体型ローンの注意点デメリットを解説します。
返済比率に注意
リフォームと住宅ローンをまとめると、
借入額が多くなり、返済比率が悪化します。
①頭金を入れる
②返済期間を延ばす
③世帯合算で年収を増やすなど、
返済比率を改善しましょう。
リフォーム見積が遅れると注意
リフォーム会社はどの業者も多忙です。
売主様のおうちのリフォーム後に、
見積もりが２週間などかかると、
ライバルにとられるリスクがあります。
人気物件の場合、早い者勝ちのため、
大規模リフォームで一体型ローンは
不向きといえます。
見積と工事清算の金額は同じで
リフォーム一体型ローンを200万円で申込し、
実際の工事で200万円の領収書を提示すれば問題ありません。
しかし、実際の工事で190万円に減額、
逆に210万円など増額はNGです。
申し込み時は、不動産の営業マンに相談してから、
ローンを申し込みましょう。
不動産業者が紹介するリフォーム会社ってどう？！
「弊社はリフォーム部門があり、好評です」
「ショールームがあるから、
買主様に喜ばれています」
え？
女性のお客さんは喜ぶんじゃないの？！
おっしゃる通りです。
しかし、どの不動産業者でも「提携会社」はあるため、
逆に選択肢が少なく、囲い込みされます。
例えば、仮に「Aリフォーム店」だけだと、
高いのか？安いのか？相性は？
わかりません。
しかし、お客様がBリフォーム店を相見積もりすることで、
相場が把握できます。
特に自社リフォームとなると、
買主さんはその会社にしか依頼できません。
売主さんから見れば、
囲い込みのリスクが高いといえます。
まとめ：どっちがいい？
結論から言うと、中古戸建や中古マンションを購入してリフォームするなら
リフォーム一体型住宅ローンがおすすめです。
＜リフォーム一体型の住宅ローンがおすすめ＞
・住宅ローンの金利が安い
・住宅ローンの返済期間が伸びやすい
・住宅ローンの控除額少し多くなる
・1本化：後で別ローンに申し込むと面倒くさい
ただし、以下は住み始めてから、
別途リフォームローンに申し込むほうがいいかもしれません。
＜リフォーム専用ローンがおすすめ＞
・年収に不安がある
・リフォーム箇所が少ない（200万円以内）
・物件の担保価値が低い
・諸経費も組み込みたい
・人気物件で早めに契約したい
以下、リフォーム一体型のメリットデメリットです。
＜リフォーム一体型住宅ローンのメリット＞
・諸費用の借入：仲介手数料や登記費用などの諸費用も借入対象となる場合がある
・低金利：通常のリフォームローンよりも金利が低く設定されている
・長期返済：返済期間が長く設定でき、月々の返済負担を軽減
・一本化：住宅購入費用とリフォーム費用を一本のローンで管理できる
＜リフォーム一体型住宅ローンのデメリット＞
・審査が複雑：
通常の住宅ローンに比べて、リフォームの内容・見積書・施工会社の情報など、
提出書類が増え、審査に時間がかかる。
・借入額が増える
・リフォーム業者の制限：
金融機関によっては、提携している施工業者を使う必要がある場合があり、業者の選択肢が狭まる。
・途中キャンセルが難しい：
融資確定後にリフォームを中止したくても、ローン契約上の理由で難しいことがある。
・金利が上がることもある：
通常の住宅ローンよりやや金利が高くなるケースも（金融機関や条件による）。
これから、おうちを購入するあなたの、お役に立てれば幸いです。
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