住宅ローンで事前審査＆本審査で落ちないためにはどうすればいいの？！
家を購入する際、住宅ローンを組んで購入するケースがほとんど。
では、具体的にどんな基準で審査をしているのか？
今回の記事は、住宅ローンの審査に落ちたいための「審査基準」を解説します。
審査基準を把握することで、
審査に落ちない対策が練れます。
事前審査の評価基準は？
住宅ローンの事前審査を通過しないと、売主様（不動産・個人問わず）契約をしてくれません。
※フラット35は本審査のみ
では、事前審査はどんな評価基準なのか？7つの項目を解説します。
①返済比率
例えば、年収500万円の人が住宅ローンで月12万円（年間144万円）返済しているとします。
144万円/500万円＝返済比率が28.8％
金融機関によりますが、返済比率の数値が多いほど、審査に落とされやすいです。
＜判断基準＞
・30％以下：安全なし
・35％以下：少し不安
・40％以下：危険
返済比率が高いほど、金融機関の審査が厳しくなります。
また、上記の例は、他社借入金を含めていません。
借入金を含めて計算をすると、
返済比率オーバーになる恐れがあります。
②自己資金の比率
物件価格に対して、頭金（自己資金）をいくら入れられるか？の比率です。
□3000万円で300万円頭金がいられれば、10％
□3000万円で600万円頭金がいられれば、20％
自己資金の比率が高いほど、事前審査に通過しやすくなります。
③既存の借り入れ状況
車ローン・キャッシング、カードローン、リボ払い、ショッピングローン、スマホ分割など
他で借り入れがないか？
他社ローン借入が多いと、返済比率が悪化し、事前審査に落ちやすくなります。
＜例：年収500万円 住宅ローンで月12万円（年間144万円）返済＞
□車ローン（年21万円返済）カードローン（年36万円返済）
144万円/500万円（借入0円）＝返済比率28.8％（安全）
（144万円+57万円）/500万円＝返済比率が40％（危険）
また、クレジットカード所有枚数が多いと落とされます。（例：6枚など）
④個人信用情報の状況
金融機関はCIC「個人信用情報」の中身を確認し、判断します。
滞納回数が多かったり、借り入れが多いと、事前審査に落とされやすいです。
※異動があると、99％アウトです。
CICの開示請求の方法は以下の記事で解説いたします。
スマホやPCから500円で請求でき、PDFで閲覧できます。
⑤雇用形態
派遣社員、契約社員、アルバイトパート、個人事業主など正社員・公務員以外は評価ポイントが低くなります。
⑥勤続年数
会社への勤続年数が１年以上あると、評価が高くなり、
それ未満だと、審査での評価が低くなります。
□1年未満：評価ポイントが悪い
□1年～：評価ポイントがやや良い
勤続年数が長いほど、「転職率が低く、安定した収入がある」とみなされます。
⑦勤務先の評価
当社のような中小零細企業は評価が低く・・・
一部上場企業や従業員数が多い会社は評価が高いです。
また一族経営の会社は評価が低い傾向があります。
住宅ローンは、中小零細企業に冷たいです・・・
事前審査に受かりやすい人、落ちやすい人
住宅ローンの事前審査に受かりやすい人＆落ちやすい人をまとめました。
①事前審査に受かりやすい人
①返済比率の数値が低い人（年収が高い）
②頭金をたくさん入れられる人（20％～）
③キャッシングやカードローンなど借り入れがない
④滞納履歴がなく、綺麗
⑤正社員
⑥勤続年数が長い（3年～）
⑦公務員や上場企業など
年収が高く、クレジットヒストリーが綺麗・・・
正社員で１年以上勤務していれば、事前審査で落ちるケースは少ないです
※特に公務員の方は安定収入があり、金融機関に喜ばれます。
②事前審査に落ちやすい人
①年収が少なく、返済比率が大きすぎる
②フルローン（物件価格100％）や諸経費含めたオーバーローンで申込予定
③リボ払い、カードローン、消費者金融の借り入れが多い
④スマホ料金やクレジットカード払いで滞納した
⑤派遣社員、契約社員、アルバイト、個人事業主
⑥勤続年数が１年未満で短い
借り入れ希望額が多く、他社で借金がたくさんあり、スマホの滞納歴があり、
派遣社員で、勤続６か月・・・
といった場合、事前審査に落ちる可能性が高いです。
住宅ローン本審査の評価基準は？
住宅ローン本審査の評価基準を解説します。
①物件の担保評価
あなたが住宅ローンを返せなくなると、銀行が家を競売にかけて、売り出します。
「売却していくら回収できるか？」が担保評価です。
例：売値3000万円の新築建売なら約70％2100万円ほど
そのため、築年数が古い物件ほど、ローン審査が厳しくなります。
②団体信用生命保険（団信）の加入に関する、健康告知
【一般的な団信告知書の質問内容例】
・告知日より3ヵ月以内の治療や投薬歴
・告知日より3年以内の手術や治療歴
（※高血圧症や糖尿病など、保険会社が指定する病気に限る）
【現在の身体障害状態】
（※手・足・指の欠損や言語・そしゃく機能の障害など）
上位以外にも例はありますが、
あなたの健康状態が悪いと団体信用生命保険に入れません。
＜団信に加入できない場合＞
①ワイド団信（やや緩め）ありの金融機関か、
②フラット35の「団信なし」に加入するしかありません。
事前審査前＆本審査前の禁止事項は？
事前審査前＆本審査前の禁止事項を解説します。
①転職はNG
「リストラにあった」を含めた転職行為はNGです。
職場に在籍確認が入ったら一発でアウト。
また、奥さんを連帯保証にする場合も、
奥さんのパート先を変えてはいけません。
②借入NG
「どうしてもお金が必要で・・・」と消費者金融で30万円つまんでしまった。
「引っ越しに備え、家具家電を分割払いにした」
ケースバイケースですが、本審査承認が否決になることもあります。
また、ローン特約が適用にならないこと恐れもあるため、注意が必要。
③借入金額を急激に増やさない
3000万円で審査依頼、本審査で3300万円と変更すると、返済比率が悪化します。
それが原因で否決されると、ローン特約が適用にならない恐れもあります。
※少額アップならＯＫの金融機関もあります
事前審査前にやったほうがいいことは？
事前審査前にやったほうがいい行為を解説します。
①一部返済する
・車ローン：250万円
・消費者金融：30万円
・カードローン：85万円
など、借り入れがある場合、一部返済をしましょう。
他社借り入れを含めて、返済比率を計算します。
「ぎりぎりかも？」と判断したら、消費者金融30万円だけを一括返済する方法もアリです。
ろうきん（関東以外）やJAバンクと相談すると、
おまとめローンで他社ローンを一緒に組み込めます。
※営業マンと事前に相談しましょう。
②カード枚数＆キャッシング枠を廃止に
クレジットカードは3.4枚ならさほど審査に影響はありません。
しかし、5枚以上の所持は多いため、未利用のカードは解約しましょう。
また、キャッシング枠を停止にする方法もアリです。
複数枚あり＆キャッシング枠が100万円・・・
となると「この人はいつでも500万円借りられるんだ」
と評価されます。
ちなみに、カードを解約してもすぐにCICに反映されません。
そのため、ローン申し込み時期をずらすか、証明書を発行してもらい、直接担当者に渡しましょう。
奥さん or 両親と年収合算する
事前審査前に、
①年収がもう少しで・・・
②借り入れが多く、返済比率が微妙な場合の対処法です。
＜おすすめの方法＞
①奥さんを連帯保証として合算
②親（奥さんの親も含む）でフラット35親子リレーローンを組む
>>住宅ローン審査と通らない【落ちやすいケース15選】でより詳細を解説しています。
まとめ
【事前審査の評価基準】
①返済比率
②自己資金の比率
③既存の借り入れ状況
④個人信用情報の状況
⑤雇用形態
⑥勤続年数
⑦勤務先の評価
＜事前審査に受かりやすい人＞
①返済比率の数値が低い人（年収が高い）
②頭金をたくさん入れられる人（20％～）
③キャッシングやカードローンなど借り入れがない
④滞納履歴がなく、綺麗
⑤正社員
⑥勤続年数が長い（3年～）
⑦公務員や上場企業など
＜事前審査に落ちやすい人＞
①年収が少なく、返済比率が大きすぎる
②フルローン（物件価格100％）や諸経費含めたオーバーローンで申込予定
③リボ払い、カードローン、消費者金融の借り入れが多い
④スマホ料金やクレジットカード払いで滞納した
⑤派遣社員、契約社員、アルバイト、個人事業主
⑥勤続年数が１年未満で短い
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