マンションが売れない最大の理由は広告不可？
マンションが売れない理由は複数あります。
その中で、
レインズの広告を「不可」にすることで、
マンション情報の拡散力が落ちるケースがあります。
どうして広告不可？
両手取引の仲介がやりづらくなるためです。
広告（すべての広告という意味）を可能にすると、
他業者がホームページやスーモなどで宣伝をします。
広く周知することで、
あなたの戸建て・マンションが多くの人の目に触れる、というわけです
もちろん、
売主様の諸事情で広告不可にすることも可能です。
詳細は担当営業と相談して、売却活動をしましょう。
途中から変更しても意味なし？
戸建て・マンションの
売却活動を初めて2～3か月目で可にしても効果は期待できません。
一度レインズから
①掲載を落として
②1か月ほど開けて
③他社に乗り換えて
④スタート時に以下の設定に
すれば多少、売れやすくなるかもしれません。
＜具体的な施策＞
①専任契約（囲い込みをしない業者と契約）
②広告可（全てフルオープン）
③適切な査定額＆売り出し額
この３つが揃えば、
早めに売れる確率が一気に上がります。
もちろん、売れないケースもあるため、
その場合は以下が考えられます。
マンションが売れないよくある7つの理由＆対策方法
マンションが売れないよくある7つの理由を解説します。
①相場よりも売り出し価格が高い
例えば、
査定結果が3000万円で売り出し3500万円ですと高すぎます。
（116％up）
買主の心理は
（スーモで調べたら、3100万円が相場だった。なぜ？）
と疑問に感じます。
3500万円の理由を「水回りを全て綺麗にしました」など
合理的理由があれば、買主は納得します。
しかし、
他の物件と状態がほぼ変わらないのであれば、スルーされます。
※内覧に来ますが、「当て物件」として利用され、
ライバル物件が売れます。
<対策＞ 適切な価格に下げる
高額のまま売れない可能性はゼロとはいえません。
しかし、かなりレアなケースといえます。
②売り出しエリアに需要がない
都心のマンションは人気がありニーズがあります。
しかし、
地方だったり、通勤通学に不便ですと、
買主はネガティブになるため、売りづらくなります。
<対策＞ ①値下げをする ②魅力を探す
マンションの地域に詳しい業者と一緒に
「売りポイント」を探して、買主にアピールしましょう。
③部屋の状態が悪い
・クロスがびりびりに破れている
・壁に穴があり・ボコボコ
・猫ちゃんがガリガリやらかした
などお部屋の状態が悪いと、
買主さんの印象が悪くなり、マンションが売りづらくなります。
<対策＞ リフォームは不要で、値下げをしましょう。
リフォームをして、
例えば200万円かけても、200万円高く売れるとは限りません。
値下げをするか、
買取業者さんに買ってもらう方法もあります。
④築年数が古い
マンションの成約率は25年を超えると一気に下落します。
マンションは旧耐震物件（1981年5月31日以前に建築確認申請）は
ローン控除やフラット35未適用の問題から不人気です。
<対策＞
①値下げをし、契約不適合責任免責で売る
②買取業者さんに買い取ってもらう
築40年以上の前のマンションで給排水管を更新していない場合、
漏水トラブルが起きやすいです。
そのため、
値下げして「契約不適合責任免責」での売却をお勧めします。
⑤不動産会社の担当者がイマイチ
担当する
不動産屋の担当者の対応がイマイチで売却がスムーズにいかないケース
①マンションの間取り・設備・規約など理解していない
②内覧時のアピールポイントを伝えない
③買主へのローンアドバイスがイマイチ
④単純にポンコツ
<対策＞担当者を変えてもらう、
もしくは他社へ切り替えがおすすめです。
⑥媒介契約が一般媒介
一般媒介契約ですと、広告に力を入れないなど宣伝を積極的にやらないリスクがあります。
<対策＞専任媒介に切り替えるか、一度レインズを落として、間をあけ、他社へ専任切り替えをおすすめします。
⑦管理費・修繕積立金が相場よりも高い
近隣のマンション・間取りなどスペックが変わらないのに、
管理費や修繕積立金が高い場合
「何かマンションに問題があるのか？」
と購入に対してネガティブになります。
<対策＞ 営業担当に管理費・修繕積立金が相場よりも
高い理由を説明してもらいましょう。
・管理人さんが常駐しているため
・ジムがあるため
・セキュリティシステムが強化されているため
など買主様が納得いく説明があれば、問題ありません。
⑧間取りが狭い or 広すぎる
・3LDKだけど、部屋が狭い（㎡が小さい）
・部屋が広すぎる
など間取りが狭い場合。
逆に庭が広すぎて固定資産税が気になるケース
<対策＞部屋が狭い場合は、
家具の配置を説明して問題なく利用できることを説明しましょう
広い場合（戸建ての庭など）は、ゆったりくつろげます、
とポジティブなポイントを売りに出しましょう。
まとめ
①相場よりも売り出し価格が高い
<対策＞ 適切な価格に下げる
②売り出しエリアに需要がない
<対策＞ ①値下げをする ②魅力を探す
③部屋の状態が悪い
<対策＞ リフォームは不要で、値下げ
④築年数が古い
<対策＞
・値下げをし、契約不適合責任免責で売る
・買取業者さんに買い取ってもらう
⑤不動産会社の担当者がイマイチ
<対策＞担当者を変えてもらう、
もしくは他社へ切り替え
⑥媒介契約が一般媒介
<対策＞専任媒介に切り替えるか、一度レインズを落として、
間をあけ、他社へ専任切り替え
⑦管理費・修繕積立金が相場よりも高い
<対策＞ 営業担当に管理費・修繕積立金が相場よりも
高い理由を説明して、買主が納得できなければ値下げ。
⑧間取りが狭い or 広すぎる
<対策＞狭いデメリットをメリットにする提案
マンション売却で悩むあなたのお役に立てれば幸いです。
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