市街化調整区域の土地は売却できないって本当？！伊勢崎・前橋・高崎

今回は、市街化調整区域内に土地を所有しているあなたのために、
売却する際の注意点を解説します。

※結論、青地は売りづらいです。白地は売りやすいです。

※リヤマ不動産公式チャンネルより引用

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、「家やお店をむやみに建ててはいけない場所」のことです。

→市街化区域と市街化調整区域〔区域区分〕

なぜそんな場所があるの？

町がどんどん広がっていくと、

• 道が混んでしまったり
• ゴミの回収が大変になったり
• 田んぼや森がなくなってしまったり

といった困ったことが起きてしまいます。

そこで、「この場所には、建物を建てないようにしましょう」
と決められているのが市街化調整区域です。

市街化区域は積極的に建てる？

市街化区域は「この場所はどんどん建物を建てて、にぎやかな町にしていきましょう」という区域です。

市街化区域にはたくさんの家やお店、学校や病院などが建てられています。

伊勢崎市・前橋市・高崎市はどこが調整区域？

「本当に売れないの？」売却が難しいと言われる主な理由

①建物の新築・建て替えに許可が必要だから

• 市街化区域以外で建て替え・新築には開発許可・建築確認が必須。
• 調整区域で建物がある場合でも、建替え時にも許可取得の条件（都市計画法第34条）が必要
• 条件に沿わないと、買主には将来不安・リスクがある。

②担保価値が低いから

具体的な評価差の目安

• 市街化区域の土地：通常は担保評価額が「実勢価格の70〜80%程度」。
  用途地域や開発可能性が高いため評価が高め。
  →
  
• 市街化調整区域の土地：担保評価額は「実勢価格の30〜50%程度」まで下がる。

なぜ評価が低いのか？

金融機関のリスク評価：担保価値の変動リスクが大きいため、評価を厳しく見ます

建築制限が厳しい：原則として新たな建築は認められていないため、利用価値が制限されます。

流動性が低い：売却や転用が数が少なく、換金性が低い。

“売れる”調整区域の土地の特徴とは？！

白地

調整区域の中でも
👉 農振農用地に指定されていない土地
これを実務では 「白地（しろち）」 と呼びます。

• ❌ 青地（農振農用地）ではない
• ⭕ 農振除外が不要 or そもそも対象外
  ＝ 使い道の検討が一気に楽

結論から言うと

「農転＋開発のハードルが一段低い」

【農振法区分】
・農業振興地域内・農用地区域内(青地)
→厳しいです。

・農業振興地域内・農用地区域外(白地)

→白地のため、売りやすくなります。

売れる白地の特徴①：農振除外がいらない

青地だと

• 除外申請
• 年1〜2回
• 数年かかることも

白地は いきなり農地法4条・5条に進める

• 業者（分譲業者など）が買いやすい
• 契約が組みやすい
• 条件付きでも成立しやすい

売れる白地の特徴②：既存宅地・集落に近い

売れる白地は👇

• 既存宅地が並んでいる
• 集落の“縁（はし）”
• 周囲に住宅・倉庫・工場がある

→ 行政から見て「もう市街化してるよね」ゾーン

売れる白地の特徴③：接道条件が良い

• 幅員4m前後の公道
• 2m以上接道
• 行き止まりじゃない

これがあるだけで
👉 住宅・建売・事業用の検討対象になる

逆に

• 接道なし
• 旗竿の通路1.5m
  は一気に売れなくなります。

売れる白地の特徴④：面積が「広い」

業者が好むのは👇

• 150〜300㎡：自己用住宅
• 300〜600㎡：分割前提
• 1000㎡未満：管理しやすい

※中途半端に土地が広いと造成・排水の費用が高額になり、
値下げされやすくなります。

売れる白地の特徴⑤用途がイメージできる

売れる白地は
「これ、何に使う土地？」が即答できる

• 専用住宅
• 建売複数棟
• 小規模事業所
• 資材置場（自治体OKの場合）

逆に
👉「用途が説明できない白地」は売れない

白地でも売れない例（現実）

正直ここも多いです👇

• 白地だけど
  • 周囲が全部農地
  • 集落から孤立
• 接道がない
• 排水先がない
• 開発指導課が超厳しい自治体

👉 白地＝絶対に売れる土地、ではない

白地まとめ

売れる調整区域の白地とは？

✔ 農振（青地）じゃない
✔ 既存宅地・集落が近い
✔ 接道が確保できる
✔ 面積が現実的
✔ 用途が明確

この5つが揃うと
👉 業者が「検討します」と言う土地になります。

線引き前に建てられた住宅

「調整区域の線引き前宅地」っていうのは、ちょっと難しい言葉だけど、
わかりやすく説明します。

①「調整区域」
「家やお店をたくさん建てないで、自然や畑を守ろうね」って決めた場所のこと。
↓
②そのルールが決められた時期っていつ？
※昭和46年頃
↓
③戦後から住んでいる人たちは
「勝手に調整区域に線引きしやがって！」と激怒！
↓
④申し訳ないから、線引きする前に宅地として
利用している人は再建築できます。

S46年に、町や市が地図に線を引いて、「このエリアは調整区域にするよ」って決めたときのこと。
この線を引く前の土地が「線引き前」の土地です。

そして、「宅地」っていうのは、家を建ててもいい土地のこと。

だから、「調整区域の線引き前宅地」っていうのは、
線引きされる前は家を建ててもOKだった土地で、
でも今は調整区域の中に入っちゃってる土地のことです。

＜伊勢崎市、前橋市、高崎市はいつ線引きをした？＞

昭和46年（1971年）3月31日

• 群馬県内で最初の都市計画区域の線引き（市街化区域・市街化調整区域の区分）が行われたのは
  昭和46年3月31日。
  この際に 前橋市・高崎市・伊勢崎市 も含まれて線引きが決定されました。

年月日	区域
昭和46年3月31日	前橋市・高崎市・伊勢崎市・旧佐波郡境町（現伊勢崎市）
昭和46年12月25日	太田市・旧新田郡尾島町（現太田市）・旧新田郡新田町（現太田市）・邑楽郡大泉町
昭和48年12月20日	桐生市
昭和50年7月1日	旧群馬郡群馬町（現高崎市）
昭和52年8月31日	館林市・旧多野郡新町（現高崎市）・邑楽郡板倉町・邑楽郡明和町・邑楽郡千代田町・邑楽郡邑楽町
昭和62年7月1日	藤岡市
平成3年3月15日	佐波郡玉村町

※群馬県公式サイトより参照

線引き前の宅地の調べ方は？

「自分の家の土地が線引き前宅地なのか？」
調べる方法は以下です。

1. 市役所や町役場に聞く

• 役所には、土地のルールや昔の地図がたくさんあります。
• 「この土地は線引き前宅地ですか？」と聞く
• 事前に土地の住所（地番）を調べましょう
  ※固定資産税 納税通知書

2. 地図や書類を見る

• 「都市計画図」でいつ線引きされたか、どのエリアが調整区域かわかります。
• 昔の地図と今の地図を見比べると、線引き前にどんなルールだったかわかるよ。
• 「登記簿（とうきぼ）」で過去の履歴を調べればわかります。

3. 専門家に聞く

• 「不動産屋」や「土地家屋調査士」に聞く

戦後からおじいちゃんたちが家を建てて住んでいるかどうか？
またはご近所で建て替えが行われたか？などでわかります。

市街化調整区域住宅を売却するときの3つのポイント

市街化調整区域住宅を売却するときの注意ポイントをご紹介します。

①市街化調整区域のメリットを強調する

• 土地価格が割安
• 静かな住環境
• 都市計画税がかからない点をアピールすると良い

②再建築は原則できない

古い家を解体して、更地にし、売却・・・
昔開発許可が下りていれば、再建築できるのでは？
と思われがちですが、将来的にどうなるかわかりません。

そのため、解体せず、そのまま引き渡し、買主が解体することで、「建て替え」扱いになり、
多少ハードルが下がります。

③安く売却して、リフォームを提案

線引き前宅地なら、再建築できるケースが多々あります。
そうでない場合は、売却額を下げて、リフォームを提案する方法があります。

※安ければ、居住用で住みたいファミリーは意外と多いです。

よくあるQ&A

Q1. 市街化調整区域で売却すると開発許可が必要？

原則、開発許可は必要です。

既存宅地の場合は。
①既存宅地を売却 →②買主が建物を解体して更地 →③同規模・同用途で再建築
この流れなら、開発許可は不要です。

Q2. 青地は処分できない？

農地法上の「農地」

原則：自由に売れない・自由に使えない

カギは 「誰に」「何目的で」処分するか

Q3:役所での調査の仕方は？

□担当部署：都市計画課、開発指導課、建築指導課など

□調査内容：
・区域指定の状況：都市計画法34条11号・12号などの対象か？
・開発許可の有無：開発許可や建築許可が下りているか
・法的制約の確認：建築基準法43条（接道義務）など
・線引き前宅地かどうか：線引き年月日を聞いて、対象土地が線引き前かヒアリング

市街化調整区域の農地転用の条件は難しい？34条？青地・白地って？

市街化調整区域の土地を購入して、農地転用する場合、どんな制限や条件があるのか？34条ってなに？青地だと厳しい？など、市街化調整区域に家を建てる際の疑問について解説します。

riyama-fudousan.co.jp

Q4:60条証明とは？

市街化調整区域で家や建物を建てるときに、
「この建物はルール通りだからOK！」と証明する紙のことです。

※「この土地は“開発許可いらない”という行政のお墨付き」

• 特別な場合（例：農家の人が家を建てる、昔からある家を新しくする）はOK！
• 60条証明は、「この家はルールを守ってるから建ててもいいよ」と市や町の役所がくれる大事な書類。
• たとえば、おじいちゃんが家を新しく建て直すとき、
  役所に「昔からここに家があったよ」と証明して、60条証明をもらうケースなど

都市計画法施行規則第60条に基づく証明

まとめ

• 市街化調整区域でも戸建ては売却できるが、条件や戦略が重要。

🏡 なぜ「売れない」と言われるのか

1. 建替えや新築に許可が必要なケース有
   
2. 担保価値が低い
   　市街化区域の土地担保評価は70～90％なのに対し、調整区域は約30～50％と大きく下がる。金融機関
   の評価が厳しく、換金性も低い
   
3. 青地の場合は、除外申請が厳しい
   
   

📌 売れる調整区域の特徴

◎白地：比較的売りやすい

◎「線引き前宅地」
　昭和46年ごろ以前（※）に建てられ、その後調整区域に編入された住宅は再建築の特例が認められる場合が多く、買い手の安心材料になる