市街化区域にある畑を購入して、
注文住宅を建てたいな・・・
でも、農地法にひっかからない？！
この記事では、
「誰が、いつまでに、どんな手順で届出をするのか？」を中心に、
農地の売買から住宅の建築までの流れをわかりやすく解説します。
市街化区域とは？なぜ畑なのに家が建てられるの？
市街化区域ってなに？
市街化区域は、都市計画法に基づいて
「今後、優先的かつ計画的に市街化（＝建物を建てること）を進める区域」
つまり、原則として「建物を建てるのがOKな場所」です。
市街化区域の畑であれば、
将来的に家を建てられる可能性が高い
というわけです。
畑って農地法で守られているのでは？
「農地」は農地法で守られており、住宅用地に変えることはできません。
たとえ市街化区域内でも、
畑や田んぼを「宅地」に転用するためには、一定の手続きが必要です。
■市街化区域の農地売買には“届出”が必要！
| 項目 | 農地法第3条 | 農地法第4条 | 農地法第5条 |
|---|---|---|---|
| 対象行為 | 農地を農地のまま売買・貸借（農業目的） | 自分の農地を農地以外に転用 | 農地を他人に譲って、その人が転用 |
| 具体例 | 農家Aが農家Bに田を売る | 自分の畑を駐車場にする | 不動産会社に畑を売って家を建てさせる |
| 行為者 | 取得者（買主・借主） | 所有者（本人） | 譲渡人・譲受人（売主・買主） |
| 必要手続き | 許可 | 許可（市街化区域なら届出） | 許可（市街化区域なら届出） |
| 市街化区域での扱い | 許可が必要 | 届出でOK | ※届出でOK |
| 目的 | 農地を農業目的で利用することの確保 | 農地の減少を無秩序にさせない | 農地の無制限な転用を防止 |
| 許可・届出先 | 農業委員会または都道府県知事 | 都道府県知事等（または届出） | 都道府県知事等（または届出） |
農地を買って、家を建てる――
そのためには「農地法第5条」の届出が必要になります。
農地法第5条とは？
農地法第5条は
「農地の所有者が、農地以外の目的に使うために、他人に売る・貸す」
際に適用されるルールです。
今回のケースで言うと、
- 売主：農地を持っている人）
- 買主：家を建てたいあなた
- 目的：住宅建築のために農地を宅地にしたい
となるので、第5条対象です。
届出が必要なのは「許可」じゃなく「届出」？
市街化区域内の農地に関しては、原則「許可」ではなく「届出」でOK。
この点が「市街化調整区域」との大きな違いです。
※許可制ではないため、手続きも比較的スムーズです。
誰が届け出るの？買主？売主？不動産業者？
結論から言うと、
農地を譲り受ける側（＝買主）が届出義務者です。
ただし、実務では不動産会社が代理で提出するケースもあります。
※業者による
届出には専門的な知識や書類の準備が必要なので、
仲介業者にアドバイスを受けて記入し、提出しましょう。
いつまでに届出をするの？
届出を提出するタイミングは、
「売買契約成立後、農地の引渡し前」
となっています。
ちなみに、契約か２週間以内が目安とされています。
つまり、
「契約書を交わしたら早く」「引渡し前に済ませる」必要がある、ということです。
農地法の届出が適正に受理されていないと、
引渡し・所有権移転登記がスムーズに進まないこともあります。
届出の手順は？どんな流れ？
以下が一般的な流れです。
①売買契約を締結
まずは農地の売買契約を締結します。
ここで「農地法第5条の届出を行うこと」が条件となる旨を契約書に盛り込みます。
②必要書類を用意
届出には以下のような書類が必要です。
- 農地法第5条届出書
- 売買契約書の写し
- 公図や登記事項証明書
- 住宅建築予定の配置図（見取り図）
- 身分証明書 など
これらをまとめて提出します。
※書類は不動産屋・ハウスメーカーにお問い合わせを
③市町村の農業委員会に届出
届出先は土地のある市町村の農業委員会です。
多くの自治体では、役所内に農業委員会事務局があり、窓口で提出します。
④受理通知書を受け取る
問題がなければ「届出受理通知書」が交付されます。
この受理通知書は、登記申請の際に必要な重要書類です。
何日で交付される？
□即日交付: 窓口で直接提出し、書類に不備がなければ、
その場で受理通知書を発行してくれる農業委員会もあります。
□数日後: 書類の確認に時間がかかる場合や、郵送対応の場合は、
提出後2～5営業日程度で交付されることが一般的です。
注意点①：すぐに家は建てられない！農地転用の“時期”に注意
受理通知書が出たからといって、
すぐに農地を宅地にできるわけではありません。
農地が「地目：畑」のままだと、建築確認が通りません。
したがって、
登記簿上の地目を「宅地」に変更する手続き（地目変更登記）や、
造成工事なども必要です。
地目変更登記は、ハウスメーカーさんが
土地家屋調査士さんにお願いして、宅地へ転用するケースが多いです。
農地でも市街化区域なら住宅用地に転用可能！
市街化区域にある畑であれば、基本的に住宅用地として利用することは可能です。
ただし、「農地」である以上、農地法第5条の届出を行い、
宅地への地目変更や造成工事を経て、家を建てられる状態になります。
【ポイントまとめ】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 届出義務者 | 買主 （実務上は不動産業者が代理のケースも） |
| 届出時期 | 売買契約後〜引渡し前 |
| 届出先 | 土地のある市町村の農業委員会 |
| 必要書類 | 届出書、契約書、公図、配置図など |
| 建築可能になるまで | ①届出受理 ↓ ②所有権移転 ↓ ③地目変更 ↓ ④建築確認 |
手続きに不安がある場合は、
不動産会社・ハウスメーカーに相談しましょう。
よくあるQ&A
Q. 届出を忘れても登記できるの？
できません。農地法の届出は登記の前提条件です。
必ず手続きを済ませましょう。
Q. 家を建てるとき?建築後に？農地法の届出が必要？
家を建てる前/後ではなく「農地を購入した後」に届出が必要です。
Q. 届出書の記入は素人でもできる？
可能です。
とはいえ、専門用語も多いため、不動産会社やハウスメーカーに任せるのが安心です。
Q. 宅地への転用はいくらかかるの？
| 項目 | 内容 | 費用相場（円） |
|---|---|---|
| 土地家屋調査士への報酬 | 地目変更登記の申請手続き一式 | 約30,000～60,000円 |
| 登録免許税 | 法務局に納める税金（固定） | 1筆につき1,000円 |
| その他実費 | 公図取得・交通費など | 数千円程度 |
土地家屋調査士に宅地への地目変更をお願いした場合です。
ちなみに、現況測量もするため、単独でお願いするケースは
少ないといえます。
Q:地目変更登記は何日かかる？
□窓口申請: 法務局に直接持ち込む場合、書類に問題がなければ3～5営業日で完了することが多い。
□オンライン申請: 司法書士がオンラインで申請する場合、2～4営業日で完了するケースもあり。
□郵送申請: 郵送の往復時間（2～3日）が加わるため、トータルで7～10日程度かかることも。
自分でする人もいるようですが、
「土地家屋調査士」さんにお願いしたほうが無難です。
まとめ
🔸市街化区域の農地でも家は建てられるが、農地法の手続きが必要
- 市街化区域は〈建築可能エリア〉だが、畑は「農地」のままなので、
農地法上の転用手続きが必須
🔸対象は農地法第5条の届出
- 他人に農地を売却し、その者が農地以外の用途に転用する場合に該当 。
- 市街化区域では「許可」ではなく「届出」で済むため
🔸届出義務者は買主（実務上は不動産業者が代理で提出）
- 買主が届出義務を負うが、不動産会社が代行するのが一般的 。
🔸届出のタイミング
- 売買契約成立後、引渡し前に、できれば契約から2週間以内に提出が望ましい
🔸届出の流れ
- 売買契約締結（「5条届出」条項を記載）
- 必要書類を揃える（届出書、契約書、公図、配置図、身分証など）
- 市町村の農業委員会へ届出
- 受理されれば「届出受理通知書」が発行される
・即日発行される場合あり、通常は郵送含め2〜5営業日ほど
🔸届出が通っても即建築申請にはならない
- 地目がまだ「畑」では建築確認が通らない。
- 地目変更登記や造成工事が完了して初めて建築可能となる
🔸費用の目安：地目変更登記
- 土地家屋調査士報酬：約30,000～60,000円
- 登録免許税：1,000円／筆
- その他実費（公図取得・交通費など）：数千円程度
市街化地域で、畑を購入して、
宅地で家を作りたいあなたのお役に立てれば幸いです。
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