戸建を売却したいんだけど、、、
何をどうすればいい？
中古戸建ての売却は、初めての方にとって複雑かもしれません。
戸建の売却は、流れはシンプルです。
しかし、マンションに比べてトラブルが多いため、
かなり注意が必要です。
戸建は
①プロセスを一つずつ理解
②計画的に売却活動
をすれば、スムーズに売却を成功させることができます。
とはいえ、不動産業界の中でも戸建は「トラブル」が多いため、
この記事を読んで流れ＆トラブルを防ぎましょう。
①売却に向けた事前準備
戸建を売却を始める前に、しっかりとした準備が成功のカギです。
売却理由＆スケジュールの明確化
家を売る理由は人それぞれです。
- 転勤：新しい勤務地への引っ越しに伴い、現在の家を売却。
- 相続：親から受け継いだ空き家を処分。
- 資金需要：子供の学費やローンの返済のために現金化。
まずは、売る理由を明確化し、
目的によって、売却スケジュールが変わります。
・急いで売りたいのか
・遅くてもいいから高く売りたいのか
・買い先行か売り先行か
例：
群馬県在住のAさんは、転勤で東京へ引っ越すため、
3ヶ月以内に自宅を売却したいと考えました。
急ぎのため、価格を相場より5%低く設定する戦略を選びました。
なるほど！
売却理由でスケジュール調整や
戦略が変わるのね。
物件情報の整理と必要書類の確認
売却には、物件の詳細情報と書類が必要です。以下を準備しましょう：
- 登記簿謄本：法務局で取得（1通600円程度）。
所有者や抵当権の有無を確認。 - 固定資産税の通知書：毎年5月ごろ届く書類。税額や評価額が記載
- 間取り図や建築確認書：家の構造や面積を証明。建築会社や役所で入手可能
- 権利証（登記済証）：売却時に所有権移転に必要
- 身分証明書や印鑑証明：契約時に必要。
謄本・課税証明書などは当社が用意します。
以下が手順ごとにご用意いただく書類です。
※ない場合は申告ください。
| ケース | 内容 |
| 注意点 | ①印鑑証明と実印は 「現住所登録」か |
| ②印鑑証明は「３カ月以内発行」したものか | |
| ③売主側が複数人の場合、人数分の書類が必要 | |
| 媒介契約 | 身分証明書（顔写真あり）免許証 ・マイナンバーカードなど |
| 権利書（登記済み・登記識別情報） ※預かりません | |
| 印鑑（認印） | |
| 購入時の①売買契約書②重要事項説明書 | |
| 購入時の販売図面（間取り図） | |
| 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等 （※あれば） | |
| リフォーム履歴の確認資料 （※あれば） | |
| 購入時のパンフレットなど （※あれば） | |
| ①付帯設備表②告知書 ※当社用意 | |
| 固定資産税納付書・固定資産税評価証明書 | |
| 売買活動時 | ローン残高証明書 （返済償還表） |
| 売買契約締結 | 印鑑（認印 or 実印） |
| 身分証明書（顔写真あり） | |
| ①仲介手数料の半額の支払い（※振込） ②収入印紙代 | |
| 引き渡し ＆決済 | 住民票または戸籍附表 （※2回以上引っ越し） |
| 身分証明書（顔写真あり） | |
| 権利証 or 登記識別情報通知書 ※手渡し | |
| 抵当権抹消書類 | |
| 固定資産税納付書・固定資産税評価証明書 | |
| 実印＆印鑑証明書※登録住所注意 | |
| 返済用の通帳、キャッシュカード、スマホ | |
| 鍵＆書類など【一式】 ※郵便受けの開錠番号 | |
| 仲介手数料の残金（※振込） | |
| 司法書士への報酬（住所変更・抵当抹消など） |
②戸建＆土地の査定（市場動向・近隣価格）
家の価値は、立地や築年数、周辺環境で決まります。
- レインズ：レインズで取引事例を調べる
- 国土交通省のデータ：「不動産取引価格情報検索」で、過去の成約価格を確認
- 地元不動産会社の情報：地域のチラシや店舗で最新情報を入手。
エリアによりますが、
取引事例が少ないと、やや査定精度が落ちます。
①土地の査定
②戸建の査定
の２つの合計値が不動産査定額となります。
③売却の戦略
土地＆戸建ての査定結果を基に、売却価格を決めます。
市場価格に基づく価格設定
相場より高い→売れ残り
相場より低い→損をする
査定額の中央値や近隣の成約事例を参考に。
例えば、査定額が1500～1600万円なら、1580万円前後が妥当。
高く設定して、
売れなかったら安くする戦略は？
よくあるテクニックですね。
物件が市場に出た瞬間が「一番の売れ時」
といえます。
相場より高額すぎると、売れず、
どんどん下げることで
「あの物件はヤバいのでは？」
と悪い印象になります。
5％upくらいが適正といえます。
競合物件との差別化
- リフォーム済み：キッチンや水回りが新しい。
- 立地の良さ：駅近や学校が近い。
- 独自の魅力：広い庭や駐車スペース。
戸建や立地のセールスポイントを
具体例：小学校から近い、庭が広く車が２台止められる。
対面キッチンに３年前交換したなど
価格交渉に備えた柔軟な設定
買主は5％～値下げを求めることが多いです。
例えば、3,000万円で売りたいなら、
3,150万円～設定すると交渉がスムーズ。
契約不適合責任の相談
例えば、家を引き渡して雨漏りがあったら、
売主様が修理代を負担します。
個人間取引は、
3か月が一般的です。
契約不適合責任の免責は、
その３か月が0か月になるって意味？
そうです。
旧耐震の戸建て、ボロボロの戸建ての場合は、
面積はよくあります。
ただし、築浅の場合は注意が必要です。
※まずは、ご相談ください。
④媒介契約の締結
媒介って？
仲介の契約のことです。
簡単に言うと
「この物件を不動産屋に任せます」
という契約です。
※いった言わないを防止するため
媒介契約の種類と特徴
- 専属専任媒介：1社のみに依頼。週1回の進捗報告義務あり。
- 専任媒介：1社だが、自分で買主を見つけることも可能。
- 一般媒介：複数社に依頼。競争原理が働くが、進捗管理が難しい。
専任媒介がおすすめ。サポートが手厚く、自分でも動けます。
→一般媒介VS 専任媒介どっちが損しない？
媒介内容の確認ポイント
- 手数料：売却価格の3%＋6万円＋消費税
（例：3,000万円なら約96万円） - 契約期間：通常3ヶ月。更新あり
- 広告方法：ポータルサイト・チラシなど
媒介契約の内容は、さほど複雑ではありません。
とはいえ、しっかりチェックをしましょう。
報告
専任媒介の場合、２週間に1回の進捗報告をします。
当社は売主様専用のページを作成します。
※パスワードあり
※動画、音声にて解説あり
ネットが苦手な人は電話・お手紙も可能です。
⑤売却活動スタート！
あなたの戸建住宅が市場に売り出されます。
物件情報の広告とマーケティング
- 写真：明るい室内や外観の写真を用意。プロの撮影を依頼（5～10万円）すると効果的。
- 説明文：立地の良さや設備を強調。
- ポータルサイト：SUUMOやat homeに掲載。
当社が写真を撮影しますが、
写真好きな売主様が撮影していただいてもOKです。
ケースによっては
他社様にも写真を提供し、
購入者探しを手伝ってもらいます。
内覧会形式
通常は、「土曜日の午前11時に見たい」→「案内」
とその都度、内覧者を案内します。
＜当社の内覧会方式＞
①10時～10時30分：A様
②11時～11時30分：B様
③13時30分～14時：C様
１日で時間を区切って案内するのね
そうです。
ドタキャンが多い業界なので、
１日にまとめたほうが売主様
特に居住中の場合は、負担が軽くなります。
⑥買付証明書＆事前ローン
内覧者が「ぜひ、購入したい」
といった場合、当社は買主へ２つの依頼をします。
①買付証明書：「〇円で買います」という意思表示
②ローン事前審査パス：ローンに通らないと買えないため
中古の戸建て住宅は
フラット35は適合証明書などが必要なため、
それ以外の銀行を利用するケースが多いです。
他には売買契約日、値段、条件、書類の記載方法などをすり合わせて
最終決定をします。
⑦売買契約の締結
購入希望者が決まったら、契約手続きに進みます。
手付金の受け取り
物件価格の5％～10％の手付金を受け取ります。
一昔前は現金でした。
最近は防犯のため、事前に振り込みをお願いする業者様が増えてきました。
3000万円だと、最低150万円か・・・
安くならない？
手付金は売主が合意すれば、いくらでも可能です。
とはいえ、契約が軽くなるため、安い手付金はおすすめできません。
契約書の内容確認と重要事項説明
- 重要事項説明書：物件の権利関係や法規制（例：都市計画法）を説明。
※宅建士が買主へ説明 - 売買契約書：価格、引き渡し日、手付金を記載
※両者のサインが必要
売買契約日を早くしたい、
又は、売主さんが多忙なケースが多いため、
持ち回り契約が増えてきています。
対面が一般的ですが、売主様はサインする欄が少ないです。
そのため、売買契約書にサインを事前にいただき、
買主様がサインしてもらう、持ち回り契約が多いです。
仲介手数料の50％のお支払い
売買契約締結後、仲介手数料の50％をお支払い願います。
※例：100万円なら50万円
残りの仲介手数料は決済日です。
⑧引き渡しに向けた最終準備
契約後、引き渡しに向けて準備します。
①抵当権抹消書類の申請
住宅ローン返済中の方のみ。
銀行へ連絡し、「家を〇月〇日に売る予定です、手続き方法を教えて」と伝えてください。
売主様、ご本人が銀行へ行く必要があります。
忘れると、違約解約（20％）のリスクがあるため、
決済日の１か月くらい前にご連絡を
②引っ越しと公共料金の清算
空き家なら不要ですが、
電気・水道・ガスの解約手続きを。
※引き渡し日の前日に解約
→不動産売却のライフライン（電気水道ガス）解約タイミングは？
⑨決済＆引き渡し
最後のステップです。
引き渡し当日の流れと確認
①買主側の銀行に集合
※ネットバンクの場合は、どこでもOK
②売主口座へ着金
③所有権移転手続き
④抵当権抹消書類の準備など
⑤鍵を渡し、司法書士が登記を完了
⑥報酬を支払う（仲介手数料の50％）
ざっくりな説明ですが、
細かい資料や説明は事前に当社がいたします。
売却後の税務処理と申告
戸建の売却益が出た場合、
翌年の確定申告で譲渡所得税を計算。
※税理士さんに相談すると安心です。
戸建は木造が多く、
法定耐用年数が22年です。
償却が速いため、注意しましょう。
まとめ
① 事前準備
- 売却理由を明確に（転勤・相続・資金需要など）
- スケジュール設定（急ぐ or 高く売る）
- 必要書類の準備：登記簿、固定資産税通知書、間取り図、権利証、印鑑証明など
② 査定依頼
- 土地＋建物の査定額で総額を算出
- 国交省データやレインズ、地元情報を活用
③ 売却戦略
- 価格設定：相場＋5％程度が目安
- 差別化ポイント：リフォーム歴、立地、設備
- 価格交渉を想定し、少し高めに設定もあり
- 契約不適合責任の期間は通常3ヶ月（免責相談も可）
④ 媒介契約の締結
- 専属専任／専任／一般の3種類から選択
- おすすめ：専任媒介（サポートと柔軟性のバランス）
- 手数料：売却価格の3%＋6万円＋税
⑤ 売却活動
- 広告：ポータルサイト掲載、写真撮影、説明文
- 内覧会形式で効率的に案内（例：1日で複数組対応）
⑥ 買付証明・ローン審査
- 買付証明書：購入意思の提示
- ローン事前審査：確実な買主確認
⑦ 売買契約
- 手付金：物件価格の5〜10％（最近は振込が主流）
- 契約書内容確認＆署名（対面 or 持ち回り契約）
- 仲介手数料の半額支払い
⑧ 引き渡し準備
- 抵当権抹消手続き（ローンありの場合）
- 引越・ライフラインの解約（前日に実施）
⑨ 決済・引き渡し
- 銀行で決済・所有権移転
- 鍵の引渡し・登記・報酬支払い
- 確定申告の準備（譲渡所得税あり）
ワンポイント
- 戸建は木造が多く、法定耐用年数22年→償却に注意
- 旧耐震の物件や築古は契約不適合責任の免責も検討を
あなたの戸建て売却のお役に立てれば幸いです。
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