【群馬県】市街化調整区域の空き家は売れないって嘘？！ 真相は？

もし今、あなたがそんな風に諦めかけているなら、
ちょっと待ってください！

「市街化調整区域の空き家は売却できない」という言葉は、
半分正解で、半分は「嘘」かもしれません。

あなたの目の前にある、手放したいけれどどうすればいいか分からない空き家。

放置すれば固定資産税や管理費用がかかり続ける

「負動産」になってしまうのではないかという不安は、決して他人事ではありません。

この記事は、市街化調整区域にある空き家を所有するあなたために投稿しました。

市街化調整区域とは何か？ 空き家売却のハードルを理解する

まず、市街化調整区域がどのような場所なのか、理解から始めましょう。

市街化調整区域の定義と目的

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて指定される区域の一つで、
「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。

その主な目的は、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、
豊かな自然環境や農地を守ることにあります。

市街化調整区域の空き家売却が難しい理由

市街化調整区域の空き家は「売却できない」と誤解されがちです。

その背景には、以下のようなハードルが存在します。

• 購入希望者の少なさ：新たに建物を建てることが難しい、または大幅に制限される。
  
  解体更地にして、「家を建てて住みたい」というニーズに合致しないため、買い手が見つかりにくい。

• 住宅ローン審査の厳しさ：金融機関は、担保評価の際に
  「いつでも売れるか」「将来的な資産価値があるか」を重視します。
  
  建築制限がある土地や建物は、担保価値が低く評価されがちで、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。
  
• 査定価格が安くなりがち：買い手が見つかりにくいことや、ローンが組みにくいことから、
  売却価格は低めになる傾向があります。
  
  
• 情報が少なく、専門家も少ない：市街化調整区域の取引は特殊性が高く、一般的な不動産会社では知識や経験が不足している場合があります。
  →不動産業者は「市街化区域」をターゲットにするため、
  農地法のトラブルが多い調整区域は敬遠しがちです。

「売却できない」は嘘？市街化調整区域の空き家が売れる理由

「売却できない」という言葉の裏には、

多くの誤解と知らないと損をする「真実」が隠されています。

市街化調整区域の空き家であっても、
条件によっては十分に売却のチャンスがあります。

特定の条件を満たせば「再建築」や「利用変更」が可能

市街化調整区域の建物の建築は原則禁止ですが、

都市計画法には「例外規定」が明確に定められています。

• 既存宅地における建築（都市計画法第34条1号）： 市街化調整区域に指定される前（※昭和45年前あたり）から、すでに宅地として利用されていた土地（既存宅地）に建つ空き家の場合、条件によっては建て替えが許可されることがあります。
  
  これは、地域によっては「既存宅地証明」が不要で、建築確認だけで再建築が可能なケースも存在します。
  
  
  
• 都市計画法第43条許可（開発許可を伴わない建築）： 開発行為（宅地造成など）を伴わない建築であっても、特定の用途（例えば、農家住宅、特定の公益的施設、地域に不足しているサービス施設など）であれば、都道府県知事の許可（第43条許可）を得て建築が可能となる場合があります。
  
  空き家の状態によっては、この規定を活用し、用途変更を伴う売却も視野に入ります。
  
  
• 既存集落における自己用住宅（都市計画法第34条11号等）： 地域によっては、市街化調整区域内の特定の既存集落（50戸以上の集落など、自治体ごとの条例で規定）に居住する人が、自己の居住用として家を建てる場合に許可されるケースがあります。
  
  買い手がこのような条件を満たす場合、売却の可能性が広がります。
  

市街化調整区域の空き家を売却するための賢い戦略

市街化調整区域の空き家売却は、一般的な物件とは異なる戦略が必要です。

闇雲に動くのではなく、

計画的に、そしてターゲットを絞ってアプローチすることが成功への鍵となります。

物件の特性と法的制約を徹底的に把握する

あなたの空き家が「何を許されて、何を許されていないのか」を正確に知ることが最優先です。

• 役所での調査：
  • 都市計画課：都市計画法の規制内容（再建築の可否、増改築の制限、用途変更の可能性）を確認します。
    
    特に、「例外規定」に該当しないかを入念に確認しましょう。
    
    市街化調整区域に指定された年月日も重要です。
    
  • 建築指導課：既存建物の建築確認申請や検査済証の有無、建ぺい率・容積率の制限、接道義務（建築基準法上の道路に2m以上接しているか）などを確認します。
    
  • 上下水道課・ガス会社：公共上下水道や都市ガスが引き込まれているか、または引き込みが可能かを確認します。

どんな人が買うの？！

市街化調整区域の空き家ってどんな人が買うのか？

①お安く購入したい

市街化調整区域は値段が安く、
また、都市計画税がないため、固定資産税等が安くなります。

②広い土地に住みたい

車が複数台ある人など、調整区域の広めの土地はニーズがあります。

③投資用として購入したい

賃貸住宅として、人に貸して、家賃を得たい投資家さん

市街化調整区域は不動産投資家に売れない？！

不動産投資家とは、あなた家を購入して、
賃貸用物件として大家になる人のことです。

ただし、以下例外があります。

①既存住宅: 市街化調整区域に線引きされる前から建っていた住宅

②許可を得た事業: 特定の事業を行うために建てられた住宅

③開発許可を受けた住宅: 例外的に開発許可を受けて建てられた住宅。

④用途変更: 自治体の条例で定められた用途に用途変更することで、賃貸が可能になる場合。

地域や個別の状況によって判断が異なるため、都市計画課などに確認する必要があります。

最後にまとめ

①市街化調整区域の空き家でも売れるケースがある
②既存宅地における建築（都市計画法第34条1号）
③既存集落における自己用住宅（都市計画法第34条11号等）

特に②の既存宅地の空き家は売れやすいため、

群馬県で「市街化調整区域の空き家」の売却を検討中の方は、
まずは、お問い合わせください。

→売却できる可能性があるか、判定も可能です。

【群馬県の対応エリア】
伊勢崎市、前橋市、高崎市、玉村町、太田市など

※採算があえば遠方にも出向きます。