【結論】市街化調整区域の空き家は「売れない」のではなく「売却条件の確認が必要」
市街化調整区域の空き家でも売却できるケースはあります。
ただし、市街化調整区域では建築や開発が厳しく制限されているため、一般的な住宅と同じように「土地と建物の価格」だけで売却できるとは限りません。
売却できるかどうかを判断するには、建物の建築時期、開発許可・建築許可の有無、現在の用途、再建築・増改築・用途変更の可否、接道状況、農地法などの規制を個別に確認する必要があります。
つまり、「市街化調整区域だから売れない」という判断も、「既存宅地だから必ず売れる」という判断も、どちらも正確ではありません。
市街化調整区域の空き家売却では、まず「その物件が何の許可・基準によって建てられ、現在どのように利用できるのか」を調査することが第一歩です。
難しそう・・
市街化調整区域にある空き家売却について
もっと簡単に説明して
承知致しました。もっとわかりやすく解説します
あなたの目の前にある、手放したいけれどどうすればいいか分からない空き家。
放置すれば固定資産税や管理費用がかかり続ける
「負動産」になってしまうのではないかという不安は、決して他人事ではありません。
この記事は、市街化調整区域にある空き家を所有するあなたために投稿しました。
▶対応エリア：群馬県の全域/埼玉県の全域
伊勢崎市/高崎市/前橋市/太田市/桐生市/渋川市/藤岡市/みどり市/吉岡町など
市街化調整区域とは何か？ 空き家売却のハードルを理解する
まず、市街化調整区域がどのような場所なのか、理解から始めましょう。
市街化調整区域の定義と目的
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて指定される区域の一つで、
「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。
※市街化区域と市街化調整区域〔区域区分〕
その主な目的は、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、
豊かな自然環境や農地を守ることにあります。
群馬の畑、田んぼが多い地域だから、
戸建があるなんておかしいよね
原則として新たな建物の建築や増改築が厳しく制限されています
市街化調整区域の空き家売却が難しい理由
市街化調整区域の空き家は「売却できない」と誤解されがちです。
その背景には、以下のようなハードルが存在します。
- 購入希望者の少なさ：新たに建物を建てることが難しい、または大幅に制限される。
解体更地にして、「家を建てて住みたい」というニーズに合致しないため、買い手が見つかりにくい。
- 住宅ローン審査の厳しさ：金融機関は、担保評価の際に
「いつでも売れるか」「将来的な資産価値があるか」を重視します。
建築制限がある土地や建物は、担保価値が低く評価されがちで、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。
※参照：不動産担保ローンの担保評価 - 査定価格が安くなりがち：買い手が見つかりにくいことや、ローンが組みにくいことから、
売却価格は低めになる傾向があります。 - 情報が少なく、専門家も少ない：市街化調整区域の取引は特殊性が高く、一般的な不動産会社では知識や経験が不足している場合があります。
→不動産業者は「市街化区域」をターゲットにするため、
農地法のトラブルが多い調整区域は敬遠しがちです。
「売却できない」は嘘？市街化調整区域の空き家が売れる理由
「売却できない」という言葉の裏には、
多くの誤解と知らないと損をする「真実」が隠されています。
市街化調整区域の空き家であっても、
条件によっては十分に売却のチャンスがあります。
特定の条件を満たせば「再建築」や「利用変更」が可能
市街化調整区域の建築が厳しく制限されています。
都市計画法には「例外規定」が明確に定められています。
- 既存宅地における建築（都市計画法第34条1号）： 市街化調整区域に指定される前（※昭和45年前あたり）から、すでに宅地として利用されていた土地（既存宅地）に建つ空き家の場合、条件によっては建て替えが許可されることがあります。
これは、地域によっては「既存宅地証明」が不要で、建築確認だけで再建築が可能なケースも存在します。 - 都市計画法第43条許可（開発許可を伴わない建築）： 開発行為（宅地造成など）を伴わない建築であっても、特定の用途（例えば、農家住宅、特定の公益的施設、地域に不足しているサービス施設など）であれば、都道府県知事の許可（第43条許可）を得て建築が可能となる場合があります。
空き家の状態によっては、この規定を活用し、用途変更を伴う売却も視野に入ります。 - 既存集落における自己用住宅（都市計画法第34条11号等）： 地域によっては、市街化調整区域内の特定の既存集落（50戸以上の集落など、自治体ごとの条例で規定）に居住する人が、自己の居住用として家を建てる場合に許可されるケースがあります。
買い手がこのような条件を満たす場合、売却の可能性が広がります。
市街化調整区域の空き家を売る前に確認する10項目
市街化調整区域の空き家は、一般的な戸建てと同じ査定方法だけでは判断できません。
売却前には、次の項目を確認しておきましょう。
- 市街化調整区域に指定された時期
- 建物が建築された時期
- 建築確認・検査済証の有無
- 開発許可・建築許可を受けた経緯
- 現在の建物用途
- 建て替え・増築が可能か
- 用途変更が可能か
- 接道状況と道路幅員
- 上下水道などのインフラ状況
- 農地法・農振法などの規制が関係するか
特に重要なのは、「その建物が、なぜ現在そこに建っているのか」を確認することです。
市街化調整区域では、同じ「一戸建て」でも、建築された経緯や許可の内容によって、建て替え・増築・用途変更などの取り扱いが変わる場合があります。
そのため、売却査定を依頼するときも、価格だけではなく、都市計画法上の調査まで対応できる不動産会社に相談することが重要です。
市街化調整区域の空き家を売却するための賢い戦略
市街化調整区域の空き家売却は、一般的な物件とは異なる戦略が必要です。
闇雲に動くのではなく、
計画的に、そしてターゲットを絞ってアプローチすることが成功への鍵となります。
物件の特性と法的制約を徹底的に把握する
あなたの空き家が「何を許されて、何を許されていないのか」を正確に知ることが最優先です。
- 役所での調査：
- 都市計画課：都市計画法の規制内容（再建築の可否、増改築の制限、用途変更の可能性）を確認します。
特に、「例外規定」に該当しないかを入念に確認しましょう。
市街化調整区域に指定された年月日も重要です。 - 建築指導課：既存建物の建築確認申請や検査済証の有無、建ぺい率・容積率の制限、接道義務（建築基準法上の道路に2m以上接しているか）などを確認します。
※接道規制のあり方について - 上下水道課・ガス会社：公共上下水道や都市ガスが引き込まれているか、または引き込みが可能かを確認します。
- 都市計画課：都市計画法の規制内容（再建築の可否、増改築の制限、用途変更の可能性）を確認します。
役所調査は当社が担当いたします。
どんな人が市街化調整区域の空き家買うの？！
市街化調整区域の空き家ってどんな人が買うのか？
①安く購入したい
市街化調整区域では、市街化区域と比較して土地価格が低くなるケースがあります。
また、都市計画税についても自治体の課税区域や制度によって取り扱いが異なるため、物件所在地の市町村に確認する必要があります。
②広い土地に住みたい
車が複数台ある人など、調整区域の広めの土地はニーズがあります。
③投資用として購入したい
賃貸住宅として、人に貸して、家賃を得たい投資家さん
市街化調整区域は不動産投資家に売れない？！
不動産投資家とは、あなた家を購入して、
賃貸用物件として大家になる人のことです。
「市街化調整区域の空き家は、賃貸住宅として利用できない」と思われることがあります。
しかし、これも一律には判断できません。
市街化調整区域では、建築された経緯や許可条件、現在の用途、変更後の用途などによって、用途変更の可否を確認する必要があります。
投資家さんは買ってくれるんだ。
ラッキー♪
用途が「居住用」として許可がされているため、
「賃貸用」として貸し出しできません。
ただし、以下例外があります。
①既存住宅: 市街化調整区域に線引きされる前から建っていた住宅
②許可を得た事業: 特定の事業を行うために建てられた住宅
③開発許可を受けた住宅: 例外的に開発許可を受けて建てられた住宅。
④用途変更: 自治体の条例で定められた用途に用途変更することで、賃貸が可能になる場合。
地域や個別の状況によって判断が異なるため、都市計画課などに確認する必要があります。
市街化調整の家を売る方法２選
不動産の売却方法は、大きく分けて
「仲介」と「買取」の2つです。
それぞれ特徴が違うため、
ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
仲介とは？
不動産会社が買主を探してくれる方法です。
- 一般の方に広く募集する
- 市場価格で売れる可能性が高い
- 売れるまで時間がかかることもある
👉 「できるだけ高く売りたい人向け」
買取とは？
不動産会社が市街化調整区域の家を直接買い取る方法です。
- すぐに現金化できる
- 手間がかからない
- 価格は相場より安くなる
👉 「早く・確実に売りたい人向け」
仲介と買取の違い（比較図）
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 高く売れる可能性 | 仲介より低くなることがある |
| 売却期間 | 長期化する場合あり | 短期間で進みやすい |
| 買主 | 一般消費者・事業者など | 買取会社 |
| 調整区域の対応 | 業者の経験が重要 | 買取会社によって対応可否が異なる |
| 確実性 | 買主が見つからない可能性あり | 必ず買取できるとは限らない |
市街化調整区域の場合の注意点
市街化調整区域の物件は、
- 買主が見つかりにくい
- ローンが通りにくい
という理由から
👉 仲介だと長期化するケースが多いです
そのため、
- 「売れなかったら困る」
- 「遠方で管理できない」
このような方は
👉 最初から買取も視野に入れるのが現実的です
＜どちらを選ぶか？＞
迷った場合はシンプルです👇
- 時間に余裕がある → 仲介
- すぐ売りたい → 買取
最初から1つに決める必要はありません。
👉 まず仲介で出して、売れなければ買取に切り替える
これが一番損しない方法です。
最後にまとめ
①市街化調整区域の空き家でも売れるケースがある
②既存宅地における建築（都市計画法第34条1号）
③既存集落における自己用住宅（都市計画法第34条11号等）
特に②の既存宅地の空き家は売れやすいため、
「市街化調整区域の空き家」の売却を検討中の方は、
まずは、お問い合わせください。
→売却できる可能性があるか、判定も可能です。
※採算があえば遠方にも出向きます。
市街化調整区域の戸建て売却について
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