専任媒介契約の解除！基本知識
結論：専任媒介契約は途中で解除できます。
ただし、解除理由や契約内容によって注意点があります。
一般的には正当な理由がある解除で違約金を請求されるケースは多くありません。
一方で、不動産会社が広告費など実際に負担した費用について契約書に定めがある場合は請求される可能性があります。
トラブルを避けるためには、契約書を確認したうえで、担当者へ解除理由を伝えて話し合うことが大切です。
専任の媒介契約を解除したいけど・・・
どうすればいい？
今回は、専任媒介契約の解除の方法や、注意点、タイミングなどを解説します。
まず、媒介契約は
①一般媒介②専任媒介③専属専任媒介と３つあります。
| 一般 | 専任 | 専属専任 | |
| 依頼可能な業者数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 販売活動の報告 | なし | ２週間に１回以上 | 1週間に１回以上 |
| レインズへの登録 | 義務なし | 締結した日から 7日以内 | 締結した日から ５日以内 |
| 自己発見 | できる | できる | できない |
一般媒介は、複数社に依頼でき、専任と専属専任は１社契約です
専任媒介契約・専属選任契約はいつでも解除できるのか？
専任媒介契約および専属専任媒介契約は
最大3か月の契約期間があります。
その途中で解約できるの？
結論から言うと、解約解除は可能です。
しかし、無条件での解約でなく、違約金を請求してくる会社があります。
専任媒介の解除に伴う違約金の有無について
3カ月を上限に契約期間（有効期間）を決めているため、
途中解約は違約金がかかるケースがあります。
＜違約金がかかるケース＞
※依頼者に原因ありの場合
・理由もなく、単に専任媒介契約を解除したい
・無断で他社に媒介を依頼した
違約金等
甲がこの媒介契約の有効期間内に乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買 又は交換の媒介又は代理を依頼し、
これによって売買又は交換の契約を成立させ たときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額(この媒介に係る消費 税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。)
を違約金として請求 することができます。
「約定報酬額に”相当”する金額」とあるため、
売買価格の3％+6万円とは限りません。
＜違約金がかからないケース＞
※不動産会社に問題ありのケース
・報告義務がない
・囲い込みが判明した
・レインズに登録していない（専任・専属専任）
・故意もしくは重過失による虚偽報告
・広告宣伝をほとんどしてくれない
不動産仲介業者の対応に不信感がある場合は、
不動産会社に通知することで中途解除できます。
(契約の解除)
第17条 次のいずれかに該当する場合においては、 甲は、 専任媒介契約を解除することができます。
乙が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反 したとき。
二 乙が専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき
三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき。
簡単にいうと
「売主に嘘をついたり」「誠実に対応しない」と契約解除します、という意味です。
法律上どうなっている？
専任媒介契約は宅地建物取引業法に基づく媒介契約です。
一般的な専任媒介契約の契約期間は最長3か月とされており、契約期間中であっても解除そのものは禁止されていません。
ただし、解除による費用負担や違約金については、契約書の内容や解除理由によって異なるため、契約書の確認が重要です。
専任媒介契約を解除するための手順
専任媒介契約を解除するための手順を解説します。
専任媒介契約を解除は電話連絡で契約解除希望を伝えるだけです。
※ただし、不動産会社の宣伝活動の努力がイマイチな場合は、改善に向けた「猶予期間」を与えましょう。
レインズ未登録・囲い込みなどは、即刻解除手続きをしましょう。
・・・とはいえ、言った言わない問題もあるため、以下をおすすめします。
当社は群馬県の囲い込み業者の一部を把握しています。
「ウチはレインズ登録している？」
「本当に活動しているの？」
など、気になる場合は
相談ベースでしたら、媒介契約中でも可能です。
解除前チェックリスト
解除前に次の点を確認しましょう。
- 契約期間はいつまでか
- 契約書に違約金条項はあるか
- レインズへ登録されているか
- 販売活動報告は受けているか
- 内覧件数は何件あったか
- 広告掲載は行われているか
- 担当者変更で改善できないか
①郵便で送る
郵便を不動産会社に送りましょう。
郵送後、到着をすれば、折り返し電話があるはずです。
②メール/LINEで送る
メール送信は証拠が残る簡単な方法です。
契約解除希望を送りましょう。
①②両者とも、「理由」を記載して送りましょう。
とはいえ、依頼者が原因の場合、解除に伴う違約金を請求されるリスクがあります。
解除通知書の記載項目例
・解除通知書の作成年月日
・媒介契約を締結した相手である不動産会社の商号と代表者名
・売主の住所と氏名
・タイトル「専任（または専属専任）媒介契約解除通知書」
・解除に至った理由
・専任or専属専任の媒介契約書の日付と目的物件の所在地・表示
実際に違約金は請求されるの？
専任媒介契約中に
勝手に他社と契約し、契約を解除した場合は、違約金が請求されるケースがあります。
※いわゆる「浮気」です。
「売り辞め」等の場合は、請求されるケースが少ないです。
一部悪質な業者が「物件価格の3％+6万円」を請求して、
売主さんが驚いて払うように仕向ける会社があります。
実際は面倒なので、違約金請求はないと思われます。
※請求してくる可能性は０ではありません。
違約金がかかるケース
| ケース | 違約金の可能性 |
|---|---|
| 担当者と相性が悪い | 低い |
| 報告義務を守っていない | 低い |
| 会社側の契約違反 | ほぼなし |
| 売主都合で突然解除 | 契約内容による |
| 広告費を特別依頼した | 契約書による |
つまり、自己都合で解約した場合は
違約金が請求される可能性が高いです。
【体験談】専任媒介を解約して切り替え
体験談①「3か月売れず、専任媒介を解除して1か月で成約」
ご相談内容
前橋市に住む50代のご夫婦から、相続した実家の売却についてご相談をいただきました。
すでに他社と専任媒介契約を結んで3か月近く販売していましたが、内覧は1件だけ。販売状況の報告も簡単な内容が多く、「本当に販売活動をしているのか分からない」と不安を感じていたそうです。
解除を決めた理由
契約期間満了のタイミングで販売状況を整理したところ、
- 問い合わせ件数が少ない
- 写真が暗く魅力が伝わらない
- 販売価格の根拠説明がない
- インターネット広告の更新頻度が低い
という課題が見つかりました。
ご家族で話し合った結果、契約更新はせず別の不動産会社へ切り替えることを決断しました。
売却結果
販売写真を撮り直し、価格設定も市場相場に合わせて見直したところ、
公開から約3週間で問い合わせが増え、約1か月後に購入申込みをいただきました。
最終的には当初希望価格に近い金額で売却でき、「もっと早く相談すればよかった」と喜ばれていました。
この事例から分かること
専任媒介契約だから売れないのではなく、販売方法や情報発信を見直すことで結果が変わるケースは少なくありません。
契約更新前には販売実績を確認し、必要に応じて見直しを検討することが大切です。
体験談②「担当者との連絡不足がきっかけで切り替え」
ご相談内容
高崎市で築20年の戸建てを売却していた40代のお客様から、
「担当者と連絡が取れず、このまま任せていて大丈夫なのか不安」というご相談を受けました。
専任媒介契約を結んで2か月ほど経過していましたが、販売活動の報告はほとんどなく、問い合わせ状況も分からない状態だったそうです。
解除までの流れ
まず担当者へ販売状況の説明を依頼しましたが、納得できる回答が得られませんでした。
その後、契約期間終了に合わせて専任媒介契約を終了し、別会社へ依頼することを決めました。
新しい担当者とは販売戦略や価格調整のタイミングを定期的に打ち合わせながら進める体制となりました。
売却結果
販売開始から約6週間後に複数の内覧が入り、その中の一組と条件がまとまり売買契約が成立しました。
お客様からは「状況をこまめに共有してもらえたので安心して進められた」と感想をいただいています。
この事例から分かること
不動産売却では価格だけでなく、担当者との情報共有や報告体制も重要です。
不安を感じたまま契約を続けるより、一度販売状況を整理することが納得できる売却につながります。
体験談③「高すぎる査定額を見直して早期売却」
ご相談内容
伊勢崎市で土地を売却していた60代のお客様は、
最初に依頼した会社から「高く売れます」と説明を受け、相場より高い価格で販売を始めました。
しかし、約4か月経っても問い合わせはほとんどなく、価格変更の提案もありませんでした。
切り替えを決めた理由
契約更新前に改めて周辺の成約事例や現在の売出価格を比較したところ、当初価格が市場相場より高いことが分かりました。
売主様は「売れない期間が長くなるより、市場価格に合わせて確実に売りたい」と考え、
専任媒介契約を終了して別会社へ依頼しました。
売却結果
近隣の成約事例を参考に価格を調整し、土地の魅力が伝わる販売資料へ変更したところ、約2か月後に建売会社から購入申込みが入り、無事に契約となりました。
売主様は「最初から査定額だけで会社を選ばず、販売戦略まで確認すればよかった」と話されていました。
この事例から分かること
査定額が高い会社が必ずしも高く売れるとは限りません。
専任媒介契約を結ぶ前後を問わず、査定根拠や販売計画を確認し、必要に応じて他社の意見も参考にすることが後悔しない売却につながります。
体験談のまとめ
専任媒介契約を解除して別の不動産会社へ切り替えたことで、販売方法や価格設定、広告内容が改善され、売却につながるケースはあります。
ただし、「解除すれば必ず高く売れる」というわけではありません。
重要なのは担当者の対応・価格設定・広告戦略を客観的に比較し、納得したうえで切り替えを判断することです。
専任媒介契約を解除のQ＆A
専任媒介契約の解除についてよくあるQ＆Aを解説します。
- Q専任媒介中に他社に相談してもいい？
- A
依頼中の不動産会社に不信感を抱き、いきなり中途解約はリスクがあります。
そのため、他社の不動産会社に一度相談してみる方法もあります。
※あくまでも相談のみです。専任媒介契約をしてはいけません。
- Q専任媒介中、約束の業務報告がない
- A
例えば、専任媒介契約の場合、不動産会社は2週間に1回以上、販売状況を報告する義務があります
催促しても、何も報告しないのであれば、専任契約を解除しましょう。
- Qレインズ登録の時の証明書は？
- A
レインズに物件が登録された際には「登録証明書」が発行され、
不動産会社はそれを遅滞なく依頼者に交付する義務があります。
悪質な業者はレインズへ登録、証明書を発行し、
後でレインズから情報を落とすとんでもない業者がいます。
※もちろん、売主様の許可があれば問題ありません。
- Q他社へすぐ依頼できますか？
- A
専任媒介契約が正式に終了してから依頼するのが原則です。 解除前に新たな媒介契約を結ぶとトラブルになる可能性があります。
まとめ
専任媒介契約の解除は可能ですが、まずは契約内容と解除理由を整理することが重要です。
違約金は必ず発生するものではなく、契約書や事情によって異なります。
販売活動に不満がある場合は、担当者の変更や販売方法の見直しで解決するケースもあります。
解除を決める前に、契約内容・販売実績・今後の売却方針を確認し、納得したうえで判断しましょう。
| 【一般媒介】 | 【専任媒介】 | 【専属専任】 | |
| 依頼可能な業者数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 販売活動の報告 | なし | ２週間に１回以上 | 1週間に１回以上 |
| レインズへの登録 | 義務なし | 締結した日から 7日以内 | 締結した日から ５日以内 |
| 自己発見 | できる | できる | できない |
＜違約金がかかるケース＞※依頼者に原因あり
・理由もなく、単に契約を解除したい
・無断で他社に媒介を依頼した
[違約金がかからないケース]※不動産会社に問題あり
・決められた報告義務をしない
・囲い込みをされた
・レインズに登録していない
・故意もしくは重過失による虚偽報告
・広告宣伝をほとんどしてくれない
専任媒介契約を解除したい！
あなたのお役に立てれば幸いです。
「ウチは大丈夫？」と契約中の専任媒介が気になる方は・・・
リヤマ不動産まで水面下でお問い合わせください。
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