入院中・老人ホーム入居中でも不動産は売却できる？！【群馬県】

入院中・老人ホーム入居中でも不動産は売却ってできる？

お客様

母が老人ホームに入っているんだけど・・・
土地・建物って売れるの？

宅建士：山口

結論から言うと、売れます。
ただし、条件や注意点があります。

高齢化社会が進む日本では、多くの方が入院中や老人ホーム（介護施設）入居中で、
身体の自由が利かない状況に直面しています。

特に群馬県のように地方都市部が多い地域では、家族が遠方に住むケースも少なくなく、不動産の管理や売却が大きな課題となります。

結論から申し上げますと、入院中や老人ホーム入居中でも、不動産の売却は可能です。

ただし、売主本人の健康状態や判断能力によって、手続きの方法が変わります。

この記事では、専門的な不動産法や成年後見制度を基に、初心者の方にもわかりやすく解説します。

査定依頼をする

なぜ売却が可能なのか？基本的な法的背景

不動産売却の基本原則は、民法に基づき、所有者本人が売買契約を結ぶことです。

しかし、入院や施設入居で移動が困難な場合でも、法律は柔軟な対応を認めています。

宅建士：山口

ポイントは「本人の意思確認」ができるかどうかが

重要です。

売主本人の意思が確認できれば、代理人を立てたり、

不動産会社に施設/病院まで来てもらったりして進められます。

お客様

へ～施設まで来てくれるんだ・・・

宅建士：山口

他社はわかりませんが、

当社は病院、老人ホーム、サ高住など問わず、
伺います。

認知症は売却できない？！

認知症でも売却できます。
ただし、認知症の程度で方法が変わります。

軽度認知症（本人が契約内容を理解できる場合） →
本人または委任状で家族が代理で売却可能。
→医師立会いなどで意思確認をしっかりする
中度〜重度認知症（判断能力が不十分な場合） →
本人単独や委任状では売却不可。 → 成年後見制度を利用する。
- 家族が家庭裁判所に申立て
- 裁判所が後見人を任命
- 後見人が売却手続きを代行
  （居住用不動産は裁判所の許可が必要）

ポイント

売却理由は「本人の生活費・介護費のため」など、
本人の利益になる場合に認められやすい。
手続きに数ヶ月〜半年かかることも。
認知症になる前に「家族信託」をしておくと、
裁判所許可不要でスムーズに売却可能（おすすめの対策）。

宅建士：山口

早めに司法書士や弁護士に相談するのがベスト！

状況別の売却方法：歩けない高齢者の場合

売主が歩けない場合、主に3つのパターンに分けられます。

本人の意思が確認できる軽度の入院・施設入居の場合
- 方法の概要: 本人が契約内容を理解でき、署名可能なら売却できます。
  移動が難しいので、不動産会社や買主に病院・施設まで来てもらうか、代理人を立てます。
- やり方（ステップ）:
  - ステップ1: 不動産会社の選定。群馬県内の信頼できる会社を探します。
    老人ホーム対応への訪問対応ができる会社を選びましょう。
  - ステップ2: 契約の準備。施設、病院などで売買契約書を説明。
    意思確認ができれば、本人が実印を押します。
    歩けない場合、ベッドサイドで手続き可能です。
  - ステップ3: 決済と引き渡し。銀行振込で代金を受け取り、登記移転は司法書士が代行。
    必要書類は住民票、印鑑証明、権利証など。
    →本人が用意できない場合、家族が代理取得します。
  - 注意: 契約時は、医師・家族の立会いで意思確認を記録すると安心です。
    相場の金額なら所要期間は3ヶ月程度で売却できます。
本人が意思疎通できるが移動不可の場合（代理人活用）
- 方法の概要: 委任状を作成し、子供や親族を代理人に立てます。
  これで代理人が全手続きを代行可能。
  民法の代理制度に基づき、売却価格や条件を委任状に明記します。
- やり方（ステップ）:
  - ステップ1: 委任状の作成。本人が委任状を書類化。
    内容は「売却価格○○円以上、手付金○○円、引き渡し日○月」など具体的に。
  - ステップ2: 必要書類の準備。委任者（本人）の実印、印鑑証明（3ヶ月以内）、住民票。
    代理人の実印、印鑑証明、住民票も必要。
    
    ステップ3: 代理人による売却。代理人が不動産会社と媒介契約を結び、買主探しから決済まで進める。司法書士が委任状の有効性を確認してくれます。
  - ステップ4: 登記申請。法務局で所有権移転。代理人が申請可能。
  - 注意: 委任状に不明瞭な点があると無効になるので、専門家（司法書士）に相談を。
    費用は委任状作成で数千円、司法書士報酬で5〜10万円程度。

査定依頼をする

税金＆タイミング

税金関連: 売却益（譲渡所得）に対し所得税・住民税がかかりますが、居住用不動産なら3,000万円特別控除が適用可能。

老人ホーム入居前に売却すると、譲渡所得の課税を繰り延べる特例あり。

入居後3年以内に売却してもOKですが、早めのタイミングがおすすめ。

高齢者の場合、健康保険料（後期高齢者医療制度）が売却益で上がる可能性あり。
年金には影響なし。

→税務署、税理士さんにご相談し、確定申告を忘れずに！

タイミング: 施設入居前に売却が理想。
入院中で急ぐ場合、代理人活用を優先。認知症進行前に準備を