未登記の中古戸建ての売却はご注意？！
未登記の戸建てを売りたいんだけど・・・
大丈夫かな？注意点は？
今回は未登記の戸建て売却の注意点を解説します。
「親から相続した家だけど、登記簿がない」
「昔建てた家で、表題登記すらしていない」
「登記を調べたら、未登記だった」
未登記の戸建てをお持ちの方は実は少なくありません。
特に昭和40～50年代に建てられた木造戸建てや、農家住宅・別荘などでよく見られるケースです。
※参照：木耐協
未登記の中古戸建ては売却できる？
未登記の中古戸建てでも、売却することは可能です。
ただし、
「建物そのものが未登記なのか」
「建物は登記されているが所有者の登記が未整理なのか」
「増築部分だけが未登記なのか」によって、必要な手続きが異なります。
特に、買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関から建物の登記や担保設定に必要な手続きを求められることがあります。
そのため、未登記物件を売却するときは、まず法務局で建物の登記状況を確認し、市区町村で固定資産税の課税状況を確認したうえで、
①登記を整えてから仲介する
②未登記の状態を前提として買取を検討する
③物件の状態に応じて売却方法を比較する
という順番で検討するのがおすすめです。
「未登記だから売れない」のではなく、未登記になっている理由と建物の状態を確認して、適切な売却方法を選ぶことが重要です。
この記事では、未登記物件をかなりの頻度扱う（汗）専門業者として、
①未登記物件がなぜ発生するのか
②売却する前に絶対に知っておくべきポイント
③具体的な売却方法とそれぞれのメリット・デメリット
を解説します。
未登記戸建てには2種類ある？
未登記と言っても、実は大きく2パターンに分かれます。
【パターンA】表題登記すらされていない（建物が登記簿に存在しない）
最も多いケース。
昭和56年以前に建築された家で、建築確認を受けていない・
完了検査を受けていないものが該当します。
※参照：日本耐震診断協会（義務化される「耐震診断」）
【パターンB】表題登記はされているが、所有権保存登記（所有者の名義）がされていない
相続が発生したけど名義変更していないケースなど。
パターンAが圧倒的に多く、当社もよく取り扱います。
「固定資産税は払っているのに登記簿がない」
という方がたくさんいらっしゃいます。
未登記なら、戸建ての固定資産税は発生しないのでは？
固定資産税（市税）は「市役所」が管轄
登記は「法務局」が管轄しているため、
申請場所が異なります。
参照：総務省（固定資産税の概要）
「登記されていないのに固定資産税が来る」のはなぜ？
「登記簿に建物がないのに、毎年固定資産税を払っている」というケースは珍しくありません。
これは、不動産登記と固定資産税の課税が別の制度だからです。
未登記の家屋であっても、自治体が現実の所有者や建物の存在を把握して、固定資産税を課税することがあります。
そのため、
「固定資産税を払っている＝建物が登記されている」とは限りません。
未登記建物を売却するときは、固定資産税の納税通知書だけで判断せず、法務局で登記状況を確認し、市区町村でも課税台帳・名寄帳などを確認することをおすすめします。
なぜ昔の戸建ては未登記の物件が多い？
昭和の時代は 「登記の必要性・重要性への認識が低く、制度も緩かったため」です。
未登記が多い理由（端的に）
- 昔は登記しなくても特に罰則がなく、実害も少なかった
→ 所有者が「別に登記しなくても困らない」と思っていた。 - 増築・改築をしても、その都度登記する文化が薄かった
→ 昔の家は「勝手増築」が多く、登記が追いつかず未登記に。 - 固定資産税は登記と別に課税されるため、登記しなくても税金は来た
→ 「税金が来ている＝問題ない」と誤解されがち - 農家や地方では、自分の土地に建てる家は“家族内のこと”という感覚が強かった
→ 法的に整えるという意識が弱かった
※自分の土地に建築するから「登記に払うお金がもったいない」 - 昔の建築確認制度が緩く、行政チェックが薄かった
→ 登記情報との整合を求められなかった
昭和の時代って適当・・・
じゃなく、寛容だったのね
固定資産税（市税）は「市役所」が管轄
登記は「法務局」が管轄しているため、
申請場所が異なります。
未登記物件をそのまま売るとどうなる？
未登記のまま仲介で売りに出すと、買い手がつきません。
理由は以下です。
・住宅ローンが使えない※（銀行が担保設定できない）
・買主が将来的に登記できないリスクを負う
※竹内土地調査士（銀行ローンが通らない原因）参照
結果として
「売れ残る → 価格を下げる →投げ売り」
という悲しいパターンが非常に多いのが実情です。
ただし、買主が業者の場合は可能です。
※現金購入のため
「建物は未登記であり、現況有姿で引き渡す」
「固定資産税の名義を売主→買主に変更（市役所）」
など買主と交渉が成立すれば可能です。
※あまりおすすめしません
落とし穴「増築分の未登記」
私が子供の時、
「勉強部屋が欲しい」
ってお願いしたら、
2Ｆに部屋を作ってくれたの
増築部分が未登記かもしれません。
建物本体は登記済みだとして、
一部増築して、未登記の場合は「未登記物件」の扱いになるため、ご注意を！
未登記中古戸建てを売る前の7項目チェック
- 建物が登記されているか
- 建物の所有者は誰か
- 固定資産税の納税通知書があるか
- 名寄帳・課税台帳を確認したか
- 増築部分がないか
- 建築確認・図面などの資料が残っているか
- 再建築・接道・用途地域などに問題がないか
未登記中古戸建てを売る前に確認してみて下さい。
ご不明な点はリヤマ不動産までお問い合わせください
未登記戸建てを高く売るための現実的な3つの選択肢
選択肢① ：売主が登記してから売る（表題登記＋所有権保存登記）
費用：土地家屋調査士報酬 約25～45万円（建物面積・築年数による）
期間：申請から登記完了まで約1ヶ月～
メリット：通常の不動産として売れる
デメリット：
・古い家だと建築確認図面が残っていない
→ 現況測量＋図面作成で費用がかかる
・再建築不可物件だと、登記してもローンが使えない場合あり
・昭和56年以前の建物は耐震基準不適合 → 買い手が限られる
選択肢② 買取業者にそのまま売る（最も現実的）
未登記物件を積極的に買い取っている業者は増えています。
買取して何に使うの？
①解体して更地で売却
②大家業として「賃貸経営」
メリット：
・登記費用ゼロ、現金化（最短1か月弱）※当社事例
・現状渡し（残置物・不用品そのままOK）
・契約不適合責任は免責
・境界非明示でもOKなケースも
デメリット：
仲介相場より4～5割安くなる
※ケースによる
選択肢③ 個人間売買で現金買いしてくれる人に売る
ジモティー、Facebook、エックスなどで「未登記物件 現金買取」などで探す方法です。
直接個人の買主に売ると仲介手数料がかかりません。
しかし、契約書作成や引き渡しトラブルが多発しているため、
おすすめいたしません。
未登記物件を買取してくれる業者の見極め方
信頼できる業者のチェックポイント
【1】群馬県内に実店舗がある
【2】宅建業免許が群馬県知事登録
【3】査定額の根拠をしっかり説明してくれる
【4】契約不適合責任免除の特約を入れてくれる
【5】境界非明示も相談に乗ってくれる
東京の業者さんが悪いわけじゃないけど
やっぱり群馬の業者がいいのかしら
どこの業者さんでも、かまいません。
とはいえ、トラブル時の問い合わせ先が近い業者さんのほうが
安心かと思われます。
今すぐやるべき3つのアクション
- 法務局へ足を運ぶ
→例「〇町の1番地156」の上の家屋は登記されていますか？と質問
→ない場合は未登記（当社でも調べられます）
※リヤマ不動産でも調査は可能です。 - 市役所で「建物課税台帳閲覧」または「名寄帳」を取得
→ 所有者名義や評価額がわかる
※伊勢崎市役所（資産に関する証明） - 仲介 or 買取か選択
→当社へご連絡ください。
まとめ
未登記の中古戸建て「価値がない」わけではありません。
広い土地付き戸建てを求める移住者・セカンドハウス需要が確実にあります。
ただし、一般の不動産市場ではやや売りづらい面もあります
「少しでも高く売りたい」なら
①条件が良い → 建物を登記して仲介
②面倒やイヤ！現金化したい → そのまま買取
この2択になります。
当社（リヤマ不動産）に相談していただければ、
①あなたの物件がどちらのルートが最適か
②おおよその査定額（買取/仲介）も可能
③必要な手続きと費用
を無料で診断いたします。
「もう何年も空き家で固定資産税だけ払っている」
「相続したけど誰も住まないし、どうすればいいかわからない」
ぜひ一度、リヤマ不動産へご相談ください。
【参照サイト一覧】
法務局：不動産登記のオンライン申請
法務局：建物表題登記について
国土交通省：空き家対策特設サイト
国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」
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