「解体すると固定資産税が最大6倍」って本当？
→ 結論：状況次第では税額が上がるが、必ず6倍になるわけではありません。
固定資産税6倍って怖いから、
相続した空き家をそのままにしているの
この“6倍”という数字だけが独り歩きしており、
実際のところはどうなのか誤解している人が多いです。
本記事では、実際の計算例を用いながら、なぜ「最大6倍」と言われるのか徹底解説します。
住宅用地特例適用の有無での計算例
群馬県伊勢崎市（市街化区域）にある土地・古家を想定して、
固定資産税等が実際どれくらい高くなるか？計算してみます。
【仮定条件】
- 土地面積：60坪（約198㎡）
- 戸建：28坪（約92㎡）
- 税率（標準）：固定資産税1.4%、都市計画税0.3%
- 固定資産税評価額（仮）：
- 土地評価額：年間 約600万円
- 建物評価額（減価償却後）：年間20万円
※計算は簡易的なモデルで、評価額は仮定です。
【引用元】
①伊勢崎市の市役所固定資産評価基準ページ
②総務省固定資産税概要ページなど
（例：住宅用地特例の根拠）
建物あり（特例あり）
60坪（198㎡）は 200㎡以下 のため
👉 小規模住宅用地の特例 が適用されます。
小規模住宅用地の特例とは、固定資産税および都市計画税の負担を軽減するための措置です。
住宅の敷地（住宅用地）で、1戸あたり200㎡以下の部分を「小規模住宅用地」と呼び、この部分に対して以下の軽減が適用されます：
- 固定資産税：課税標準額が評価額の1/6に減額
- 都市計画税：課税標準額が評価額の1/3に減額
200㎡を超える部分（一般住宅用地）は、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3に減額されます。
（例：一戸建ての敷地が300㎡の場合、200㎡までが小規模住宅用地の優遇、残り100㎡が一般住宅用地の軽減。）
なるほど。
200㎡までが1/6（小規模住宅用地の特例）になって、
それを超える分は1/3（一般住宅用地）ってのことね
土地部分
- 固定資産税
600万円 × 1/6 × 1.4％
＝ 約1.4万円 - 都市計画税
600万円 × 1/3 × 0.3％
＝ 約0.6万円
👉 土地合計：約2万円
建物部分
- 固定資産税
20万円 × 1.4％ ＝ 約2,800円 - 都市計画税
20万円 × 0.3％ ＝ 約600円
👉 建物合計：約3,400円
特例あり：約2万3,400円／年
建物を解体（特例なし・更地）
建物を解体すると住宅用地特例が外れ、
土地は評価額そのまま課税されます。
土地部分
- 固定資産税
600万円 × 1.4％＝約8.4万円 - 都市計画税
600万円 × 0.3％＝約1.8万円
約10万円／年
比較表（特例あり/なし）
| 項目 | 特例あり | 特例なし | 差額 （増税額） |
|---|---|---|---|
| 固定資産税（土地） | 1.4万円 | 8.4万円 | +7.0万円 |
| 都市計画税（土地） | 0.6万円 | 1.8万円 | +1.2万円 |
| 建物分の税 | 0.34万円 | 0円 | -0.34万円 |
| 合計税額 | 約2.34万円 | 約10.2万円 | +約7.86万円 |
10.2万円÷2.34万円だから、
4.4倍アップするのね・・・
古家付きのままでは年間約2.3万円の税金です。
しかし、解体更地にすると特例がなくなり
約4.4倍（約10.2万円）に跳ね上がります。
これが「固定資産税の爆弾」と呼ばれる理由です。
【比較】 固定資産税のシミュレーション計算ツール
住宅用地特例適用の有無で①解体前②更地の比較をシュミレーションできます。
＜土地＆建物の評価額の逆算式＞
固定資産税評価額 ＝ 固定資産税額 ÷ 1.4％
固定資産税：84,000円
→ 84,000 ÷ 0.014 ＝ 600万円（評価額）
※あくまでも目安です。
固定資産税シミュレーション（市街化区域・戸建て専用）
「6倍になる」は嘘と言える理由
固定資産税が必ず6倍に上がるってわけじゃないのね
はい。
最大6倍ですから、
「最大」は上限値です。
「家を解体すると固定資産税が6倍になりますよ」
という不動産屋のトークがあります。
→厳密に言えば「最大6倍」までです。
加えて・・・
- 建物分の税金がなくなる
- 建物の築年数（新しいと減税効果が高い）
- 土地の面積の大きさによる
👉 条件次第で6倍未満になることも多い
固定資産税が6倍？！なぜ誤解が生まれるのか
誤った単純比較
「住宅用地 × 1/6」と「更地 × 1」と比較して「6倍」と言われますが、
これは評価額の取り扱いが異なるためです。
- 住宅用地特例値（1/6評価）と更地評価値は直接比較できません。
- 更地の税額は標準税率×評価額ですが、更地評価は土地の状態により変動します。
評価替えのタイミング
更地になると評価替えが入り、評価額が全額にはならず、自治体の評価基準により更地時の評価額が慎重に設定されます。
これにより「単純に税額が6倍」とならないケースが多いです。
| 解体した日 | 税金が上がるタイミング |
|---|---|
| 2025年12月中 | 2026年度から（特例外れる） |
| 2026年1月2日以降 | 2027年度から |
滅失登記は年内中とした場合です。
税減免や申告制度
更地にする場合でも一定条件を満たせば、住宅用地特例を継続申告できる仕組み（建替え中の特例など）がある自治体もあります。
よくある質問Q＆A
住宅用地特例適用についてよくある質問をQ＆A形式で回答します。
※気になる疑問をクリックすると回答が読めます。
A: 固定資産税・都市計画税の課税対象となる土地のうち、住宅の敷地（住宅用地）に対して課税標準額を軽減する特例措置です。
小規模住宅用地（1戸あたり200㎡以下）は評価額の1/6
一般住宅用地（200㎡超の部分）は1/3に減額されます。
これにより税負担が大幅に軽減されます。
A:小規模住宅用地は住宅1戸あたり200㎡までの部分で、
固定資産税の課税標準が評価額の1/6になります。
一般住宅用地は200㎡を超える部分で、課税標準が評価額の1/3になります。
A:建物を解体すると、固定資産税はすぐに増えるわけではありません。
固定資産税（および都市計画税）の課税基準日は毎年1月1日です。
その時点で土地の上に住宅用の建物が存在していれば、住宅用地特例（小規模住宅用地の場合、課税標準額が評価額の1/6に軽減）が適用されます。
- 解体した年が1月2日～12月31日の場合： その年の1月1日時点では建物が存在していたとみなされるため、その年の税金はまだ特例適用（軽減されたまま）です。
特例が解除され、税額が増える（小規模住宅用地の場合、最大6倍相当）は翌年の1月1日から、つまり翌年度分の固定資産税から適用されます。 - 解体が1月1日当日や前年の場合： 稀ですが、1月1日時点で建物がない状態であれば、その年度から特例適用外になります。
したがって、「すぐに」増えるわけではなく、通常は解体した翌年度から税負担が増加します。
A: 原則として対象外です。
1月1日時点で住宅が完成・存在し、居住の用に供されている必要があります。
新規建設予定地や建築途中は適用されませんが、建て替えの場合の例外があります。
A: 適切に管理され居住可能な状態であれば適用されますが、特定空家等（危険・不衛生な空き家）に指定され勧告を受けると、特例が解除され税額が増える場合があります。
自治体の指導に従い管理を徹底してください。
まとめ
結論として、「建物を解体すると固定資産税が最大6倍になる」というのは
単純化された比較による誤解 が多く、
実際の税額は次の点を考慮する必要があります。
- 住宅用地特例は税負担を下げる制度。更地になると適用されない。
- 「6倍」は税率比較の理論値であって、現実の評価替えではもっと緩やかな変動になることが多い。
- 自治体により評価や特例の扱いが異なるため、具体的な税額は実際の評価額や申告状況に左右される。
したがって、解体・更地化を検討する際は、
伊勢崎市、前橋市など自治体の税務課などで事前にシミュレーションを取ることをおすすめします。
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