古家を解体する前に売却価格と解体費用を比較しましょう
注文住宅を建てたいんだけど
更地渡し、古家付きどっちがいい？
ケースバイケースです。
■あなたはどっち？簡単チェック
・解体費を出したくない → 古家付き
・トラブル避けたい → 古家付き
・市街化調整区域 → 古家付きがおすすめ
・すぐ売りたい → 更地
・ボロボロ（雨漏り等） → 更地
その理由を、メリット＆デメリット形式で解説します。
解体更地渡しのメリット・デメリット
解体更地渡しは古家をそのまま売り出し、
売買契約後に建物を解体、更地の状態で引き渡すことです。
「解体更地渡し」とは、売買契約時点では建物が残っているものの、契約で定めた条件に従って売主側で建物を解体し、更地にした状態で買主へ引き渡す売却方法です。
ただし、「契約後に必ず解体する」という意味ではありません。
売買契約の内容によっては契約前に解体するケースもあるため、解体する時期・解体範囲・費用負担者・地中埋設物が見つかった場合の対応などを契約書で明確にしておくことが重要です。
特に「更地渡し」とだけ決めるのではなく、建物本体だけでなく、基礎・ブロック塀・物置・庭木・庭石・井戸などをどこまで撤去するのかを確認しておきましょう。
| 比較項目 | 古家付き土地 | 解体更地渡し |
|---|---|---|
| 初期費用 | ◎ 解体費不要 | △ 解体費が必要 |
| 売却前の手間 | ◎ 少ない | △ 解体業者の手配等が必要 |
| 土地の見た目 | △ 建物が残る | ◎ 土地を確認しやすい |
| 買主の解体負担 | △ 買主負担 | ◎ 原則として売主側で解体 |
| 固定資産税 | ◎ 住宅用地特例が適用される場合あり | △ 特例が外れ税額が上がる可能性 |
| 地中埋設物 | △ 引渡し後に問題になる可能性 | ○ 解体時に確認できる |
| 市街化調整区域 | 解体前の行政確認が重要 | 解体前の行政確認がより重要 |
| アスベスト | 原則として解体しなければ解体費用は発生しない | △ 事前調査・追加費用に注意 |
| 向いているケース | 解体費を抑えたい・建物を活用できる | 建物が著しく老朽化・土地として見せたい |
メリット
解体更地渡しのメリットを解説します。
①更地で状況が把握しやすい
買主様は一般人で、建物の知識はありません。
そのため、古家があると
（この土地に自分の家が本当に建てられるの？）と不安を感じます。
確かに！
私の実家近くに２年売れない家があって
最近解体更地にしていた・・・
おっしゃるとおりです。
更地にするとイメージがわくメリットがあります。
②買主の解体費用がかからない
売主様の責任と負担の元、解体するため
買主様の負担がかかりません。
③売主側で埋設物チェックできる
売主側で解体更地にすることで、
地中埋設物のチェックを事前に確認、撤去できます。
更地にし、埋設物調査をすれば、
「地歴調査済み」と告知できます。
また、埋設物を撤去することで、契約不適合責任を負わずに済みます。
建物を解体して更地にした場合でも、地中に基礎、浄化槽、井戸、古い配管、コンクリートガラなどが残っている可能性があります。
そのため、「更地＝地中に何もない」と考えるのは危険です。
解体業者に対して、建物本体だけでなく基礎・浄化槽・井戸・庭石・ブロック塀・地中配管など、どこまで撤去するのかを事前に確認しましょう。
※最後に、数か所掘って確認してくれます。
また、地中埋設物が発見された場合の費用負担について、売買契約書の条項を確認しておくことも重要です。
更地渡しの価値は、単に建物がなくなっていることではありません。買主が土地の状態を判断しやすいよう、解体範囲や工事内容を明確にしておくことにもあります。
デメリット
解体更地渡しのデメリットを解説します。
①売主様に負担あり
売主様が解体の費用負担をするため、
150万円以上のお金が出せない場合は
難しい点がデメリットです。
②固定資産税が高額に
建物を解体更地にし、滅失登記をすると
「土地（宅地）」のみとなります。
土地に建物があると「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。
簡単に言うと、
土地の固定資産税が1/3or1/6に軽減されます。
その建物が滅失すると
固定資産税額が大幅にアップ（最大3～6倍）します。
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税の課税標準が軽減されます。
そのため、建物を解体して更地にすると、この住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が上がる可能性があります。
ただし、税額が一律に「6倍」になるわけではありません。
土地の面積、評価額、住宅用地の区分などによって実際の税額は変わります。
解体前に、所在地の市区町村へ「建物を解体した場合、翌年度の固定資産税がどの程度変わるのか」を確認しておくと安心です。
12月末までに家屋が実際に滅失（取り壊し完了）していれば、
翌年からの家屋分の固定資産税は発生しません。
※固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）時点の現況で課税
逆に1月1日～に滅失登記をすると、建物固定資産税は発生しますが、
土地の固定資産税は軽減税率適用のまま請求されます。
③決済前に抵当権抹消できるか
売買契約後に、正式に解体がスタートします。
それを引き渡し日までに行います。
売主側に抵当権がついていたら？
一般的には抵当権の抹消が先です。
しかし銀行に事前に相談すれば、
抵当権が残ったままでも、解体＆滅失登記が可能です。
売主のローン残債があり、買主様の代金で
完済予定の場合は、事前に銀行に相談しましょう
④再建築に問題（市街化調整区域）
市街化区域は接道義務など条件を満たしていれば
再建築できます。
しかし、市街化調整区域内の戸建ての場合は、
解体更地・滅失後に、所有権が買主に移転します。
古家を買主様に所有権移転にすれば、
「建て替え」を理由に
再建築ができる可能性が高まります。
解体更地渡しでOKか、
古家付きがいいのか？
不動産仲介会社・役所に確認してから
売却、購入を決めましょう。
⑤塀・植栽の解体でトラブル
「北側の塀は解体してほしくなかった」
「松の木も一緒に伐根してほしかった」
解体更地渡しで引き取った後に
「いった言わない」トラブルが発生しやすいです。
解体更地の場合は、
どの部分を解体するのか？
など細かい取り決めが必要です。
古家付き土地のメリット・デメリット
古家付き土地のメリット・デメリットを解説します。
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 解体費用の負担 | 売主が解体費用を負担しない | 買主が解体費用を考慮して価格交渉をする可能性が高い |
| 売却までの手間 | 建物の滅失登記や解体工事が不要で、手間と時間がかからない | 建物の老朽化や破損によるトラブル・クレームリスクがある |
| 税金の優遇 | 固定資産税の住宅用地特例が継続し、更地よりも税額が抑えられる | 売却後に特例が解除されると、買主にとっては固定資産税が高くなる可能性がある |
| 利用希望の買主 | 投資家の買主にとっては活用の可能性がある | 多くの一般買主は建て替え前提のため敬遠する傾向にあり、成約まで時間がかかることも |
| 販売価格の柔軟性 | 解体費用を反映させた価格設定で、価格調整の幅がもてる | 建物評価がゼロに近いため、土地の価値のみで価格査定されがち |
古家付き売却のメリット
古家付き土地のメリットを解説します。
①売主の負担がない
解体更地渡しの場合は、
売主様は100～300万円以上の費用が発生します。
※木造住宅の解体費用は、建物の大きさ・構造・立地・前面道路・残置物・アスベストの有無などによって大きく変わります。
古家付き土地で
現状渡しなら、
お財布が痛みません。
②固定資産税がそのまま
建物を解体すると、軽減税率が適用されません。
そのまま渡してしまえば、
買主様の負担になるため、費用負担が厳しい売主様にとって、メリットといえます。
③適当な工事になりづらい
売主様の解体業者が適当だと、
①工事前挨拶がない
②適当に解体作業をする
ケースがあります。
適当な解体って？
①基礎の根入れが残っている
②伐根をしていない
③地中配管を撤去しない
④挨拶をしない（騒音）
⑤埋設物を隅っこに
埋めなおす
売主様で解体更地にする場合、
業者が丁寧に解体をすれば問題ありません。
しかし、いい加減な工事の場合、
買主側で再度、除去作業が必要になり、
トラブルになります。
え～
買主は悪くないのに！
撤去工事の請求はできない？
売主様もおそらく
「更地にしたから問題ない！」
と、請求を突っぱねる
恐れがあります。
面倒ね。
それなら買主側の工務店
ハウスメーカーの解体業者に
依頼した方が安心よね
そうです。
ハウスメーカー提携の解体業者なので少し高額ですが、
問題があった場合、お施主である
買主様が責任追及できるメリットがあります。
古家付き売却のデメリット
古家付き土地のデメリットを解説します。
①買主様がネガティブに
古家のままだと、理想のおうちのイメージがしづらいです。
土地の売買は可能ですが、
やや「売れにくい」といえます。
②解体費用が発生する
買主側で解体費用が発生します。
ですが、ハウスメーカーの提携解体業者が
解体することで、トラブル時の責任追及がしやすくなります。
古家付き土地の売却では「契約不適合責任」の確認が重要
古家付き土地を売却するときは、建物が古いからといって自動的に売主の責任がなくなるわけではありません。
売買契約では、建物の状態、設備、雨漏り、シロアリ、給排水管、越境、地中埋設物などについて、何を買主へ告知するのか、契約不適合責任をどこまで負うのかを確認する必要があります。
また、契約不適合責任を免責する特約を設ける場合でも、その特約がどこまで有効なのか、売主が知っていた事実をどのように扱うのかなど、契約内容の確認が重要です。
「古家だから全部免責」ではなく、物件の状態を調査・告知したうえで、売買契約の内容を具体的に決めることがトラブル防止につながります。
実際の解体/更地の売却事例（伊勢崎市・前橋市）
1. 古家付きで売れた成功例（伊勢崎市・築45年）
- 郊外の木造平屋、土地180㎡
- 解体費用130万円以上かかるが、不動産会社が「古家付きで十分売れる」とアドバイス
- 売り出し4ヶ月で980万円成約（買い手：リフォームで住む若い夫婦）
- 結果：解体費ゼロで手元に残金多め。
「昭和の味がいい」と好評
2. 更地にして失敗した例（前橋市・築50年超）
- ボロボロ古家で近所クレーム→解体決断（費用150万円）
- 更地後、固定資産税3倍近くに跳ね上がり、1年半売れず
- 当初1,200万円→大幅値下げで850万円売却、手元実質600万円程度
- 後悔：「古家付きなら900〜1,000万円で売れたのに…税金負担で泣いた」
契約前に解体し、年をまたぐと固定資産税がアップします。
※できれば、契約後の解体がベスト
3. 調整区域で古家付き成功例（前橋市北部・白地）
- 市街化調整区域の築38年古家付き、土地350㎡
- 更地にすると建築制限で買い手激減のリスク→現況渡しで売り出し
- 7ヶ月で560万円成約
- 解体費ゼロで高値。「古家がある方が使いやすい」と喜ばれた
よくある質問Q＆A
解体更地渡し・古家付き土地の売買に関する
質問をQ＆A形式にして解説します。
Q:解体＆更地渡しの流れは？
＜①売買契約＞
・売主の責任と費用で解体する
・建物の抹消登記を売主がする
・契約不適合責任の期間調整
・建物の抵当権は売主に抹消する
＜②解体スタート＞
大きさや接道要件、隣地によりますが、
一般的な２F建ての木造住宅であれば、
３週間あれば解体完了します。
＜③決済＆引き渡し＞
Q：解体更地がおすすめな人は？
＜解体更地がおすすめの人＞
・建物がかなり老朽化している
・雨漏れ、傾き、シロアリがいる
・事故物件（火災など）
・「思い出の家」を自分で解体したい
①自分で建てた家
②相続でもらった実家
を自分の手で解体したい人
にはおすすめです。
Q:60代以上の方はどちらを選ぶべきか？
- お金が厳しい → 古家付き
- 早く売りたい → 更地
- 相続予定 → 古家付き（税金維持）
- トラブル避けたい → 古家付き＋免責
古家付きでもそのまま売却可能です。
免責を入れるなら、
買取がおすすめです。
Q：値引き交渉は可能？
古家付き土地の場合は、解体費用も加味した値段です。
※最初から値引いてあるケースあり
また、更地の場合は、売主様が解体費用負担する金額も加味されています。
値引き交渉は難しい？
値引き交渉は可能です。
例えば、契約不適合責任責任免責を
受ける代わりに、値下げしたもらう
方法もあります。
Q:解体費用は買主と売主のどちらが負担しますか？
契約内容によります。
「更地渡し」で売主が解体して引き渡す契約なら、通常は売主側で解体費用を負担します。一方、「古家付き土地」で売却する場合は、買主側が購入後に解体するケースがあります。
結論｜解体する前に「古家付き」と「更地」の両方で査定する
古家を解体して更地にするか、そのまま古家付き土地として売却するかは、物件によって正解が異なります。
特に注意したいのは、「更地にすれば高く売れる」とは限らないことです。
解体費用、固定資産税、アスベスト、地中埋設物、市街化調整区域の再建築条件などを考慮すると、解体前の方が売主にとって有利なケースもあります。
そのため、売却前に次の2パターンを比較することをおすすめします。
①古家付きのまま売却した場合の査定価格
②解体して更地にした場合の査定価格
そして、
「更地の査定価格－解体費用－解体後の税負担」
と、
「古家付きの査定価格」
を比較して、最終的な手取り額で判断します。
さらに、市街化調整区域など建築制限がある土地では、価格だけでなく「解体すると買主にどのような建築上の制限が生じるのか」まで確認することが重要です。
したがって、基本的には解体を決める前に不動産会社へ相談し、古家付き・更地渡しの両方で売却可能性を確認することをおすすめします。
①解体して更地で売る
②家付きの土地で売る
迷っているあなたのお役に立てれば幸いです。
【参考：引用】
■固定資産税
総務省（住宅用地特例）
■解体・建設ルール
国土交通省（建設リサイクル法）
■都市計画・再建築
国土交通省（都市計画）
■不動産取引トラブル
国民生活センター
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