不動産売却で確定申告って不要？必要？
家を売却したら、確定申告って必須なの？
それとも不要？
不要なケースと必要なケースをそれぞれ解説致します。
不動産を売却した場合、すべての人が確定申告をしなければならないわけではありません。
結論は以下のとおりです。
- 不要なケース
→ 売却しても「譲渡所得（利益）」が出ていない場合
→ 特例（3000万円など）を使わなくても税金が発生しない場合 - 必要なケース
→ 売却で利益が出た場合
→ 税金が0円でも「3000万円の特例を使う場合」
「税金がかかる・かからない」と
「確定申告が必要・不要」は別物なので注意が必要です。
確定申告が【不要】なケース
以下の場合は、不動産売却後に原則として確定申告は不要です。
- 売却価格（例：2500万円）より購入価格（例：3000万円）のほうが高い
→損失あり（※ただし、建物の減価償却は注意） - 仲介手数料・解体費などの諸費用を含めると利益が出ない
- 特例を使わなくても、税金が発生しない
※ただし、損失の特例（損益通算）を使いたい場合は申告が必要になります。
確定申告が【必要】なケース
以下に1つでも当てはまる場合は、確定申告が必要です。
- 不動産売却で利益（譲渡所得）が出た
- 3,000万円特別控除を使う
- 相続空き家の特別控除を使う
- 軽減税率・買換え特例を使う
- 税金が0円になっても「特例を適用する」
👉 「控除などを使う＝必ず確定申告」
これは非常に多い勘違いポイントです。
所得税/市民税の計算式
課税譲渡所得＝ 売却額 −（取得費＋必要経費）− 特別控除額
＜例＞800万円で購入（取得）した土地を900万円で売却
※経費約40万円（仲介手数料、収入印紙など）
60万円＝900万円 -（800万円+40万円）
ご先祖様から引き継いだ土地は取得費不明のため、
取得費は売却額の5％。
ただし、購入時の契約書など証拠があれば、その金額が取得費用になります。
※戸建ての場合は、木造だと22年償却のため、ほぼ価値がありません。
＜長期譲渡・短期譲渡＞
- 所有期間の判定: 譲渡（売却）した年の1月1日時点で、取得日から5年を超えるかで決定。
- 長期譲渡所得: 6年超（正月を６回経過）
→ 課税長期譲渡所得×20.315%
（※内：住民税5%＆+復興0.63%） - 短期譲渡所得: 5年以下
→ 課税長期譲渡所得× 39.63%
（※内：住民税9%+復興0.315%）
- 長期譲渡所得: 6年超（正月を６回経過）
課税譲渡所得60万円×20.315%
→約12.1万円の税金の支払いが必要
ざっくりとした税金の計算をPDFにしました。
※あくまでも簡易的なシュミレーションです。
最寄りの税務署や税理士にご相談下さい。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除
→譲渡所得から最大3,000万円控除（控除後0円以下なら税金0円）
＜3,000万円特別控除要件＞
・現在住んでいる家屋・土地
・旧家屋：住まなくなった日から3年経過する年の12月31日までに売却。
など他にも細かい条件があります。
10年超所有軽減税率の特例
→所有期間10年超のマイホーム、3,000万円控除と併用可
【引用元】
→マイホームを売ったときの特例
→居住用財産の譲渡に関する特例措置
→国税庁：確定申告コーナー
忘れやすいチェックリスト10
不動産売却後に、見落とされやすい10個のポイントです。
- 売却価格だけで判断している
- 購入時の契約書を紛失している
- 仲介手数料・測量費を差し引いていない
- 相続時の取得費を考慮していない
- 建物の減価償却を計算していない
- 3,000万円控除は自動で適用されると思っている
- 住まなくなってから年数が経っている
- 共有名義なのに代表者だけで判断している
- 税金が0円だから申告不要だと思っている
- 不動産会社＝税金も教えてくれると思っている
1つでも不安があれば、要確認です。
確定申告の流れ（簡潔）
不動産売却の確定申告は、次の流れで行います。
- 売却価格・取得費・諸費用を整理
今回の契約書＆購入時の契約書＆いくらかかったのか？ - 譲渡所得を計算
仲介手数料、印紙代、測量費、解体費、司法書士への報酬など経費をまとめて、
譲渡所得を計算します - 特例の適用可否を確認
3,000万円控除、軽減税率、損益通算などが適用されるか確認 - 確定申告書準備→提出
・スマホ・e-Taxで準備をするか、税務署で確定申告書する書類を準備します。
・翌年2月16日〜3月15日に申告（※）
書類不足があると、特例が使えないケースもあるため注意が必要です。
※売却の起算日は①売買締結日②決済・引渡日どちらでもOK
→農地は契約締結日固定（選択不可）
売却後の税金のアドバイスは誰に聞けばいい？
- 売却価格・売却方法
→ 不動産会社 - 税金・確定申告・特例
→ 税理士 or 税務署
不動産会社はあくまで「売却の専門家」です。
税金の最終判断は必ず税務の専門家に確認しましょう。
不動産会社（当社含め）税金のプロではありません。
ご希望があれば、
税理士のご紹介、税務署の相談の仕方などはご紹介できます。
まとめ
不動産売却後の確定申告は、
- 利益が出なければ不要なケースもある
→特例を使うなら必要 - 「税金が0円＝申告不要」ではない
→よくある勘違い - 建物あり（戸建て、マンション）は減価償却するため、注意
3000万円控除を利用したら0円になった！
だから、申告は不要だと思っていたわ
3000万円控除は申告することで利用できます。
この場合は０円だとしても、申請が必要です。
自己判断で進めてしまうと、
本来使えた控除を逃したり、後から追徴課税されることもあります。
不安な場合は、早めに専門家へ相談し、安心して不動産売却を進めましょう。
【税務相談先（無料）】
■伊勢崎税務署：伊勢崎市鹿島町562番地の1
0270-25-4045（代表電話番号）
■前橋税務署：前橋市大手町２丁目３−１ ３階
027-224-4371（代表電話番号）
■高崎税務署：高崎市東町134番地の12高崎地方合同庁舎
027-322-4711（代表電話番号）
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