家を売りたいけど、
私のおうちいくらくらい？
＜不動産の売却手順＞
①家を売りたい
②不動産会社数社に査定依頼
③比較検討
④媒介（仲介）業者の決定
といった順番で、
あなたの不動産売却を手伝ってくれる
業者さんを選びます。
不動産会社を決めた理由は？
家の査定額が一番高いから！
今回は、この高額査定があてにならない！
と言われている理由を解説します。
不動産の高額査定があてにならない5つの理由
不動産の高額査定があてにならない理由を解説します。
①購入者は存在しないから
売主のあなたが、３社査定依頼したと仮定します。
C社の2950万円で決定！
なぜですか？
一番高額だし、
買主も紹介してくれるっていうから
情報弱者スキームに
はめられましたね・・・
この高額査定は意味がありません。
A社・B社は根拠を元に査定をし、
正直にあなたに伝えました。
C社は相場の120％アップの価格です。
相場から逸脱した不動産を購入する人は滅多にいません。
また、この時点で買主候補者は存在しません。
本当に買主候補者がいるなら、
「家に連れてきてください」
「存在したら契約します」
と業者に聞いてください。
本当に連れてきて、媒介＆売買契約できたら、信頼できる業者といえます。
※業者の友達を連れてくるケースがあるため、ご注意！
しかし、120％アップで購入するような
「お人よし」はいません。
つまり、
「高額で買ってくれる買主がいます！」
不動産屋が100年前から使っているインチキトークです。
②相場が簡単にわかる時代だから
あなたはスマホを持っていますか？
おじいちゃんでさえ、スマホ・ＰＣで
インターネット検索をする時代です。
私はアイフォンと
PCもっているわ
あなたが買主になったと仮定し、
購入する時、どこで不動産を探しますか？
土地ならアットホーム
戸建・マンションはスーモかな？
地域と間取り、値段でフィルターかけて、
そのあたりの相場を調べるかな・・・
そうです。
買主様は30代～40代後半。
つまり、スマホで検索し、
相場は簡単に調べられます。
つまり買主様は情弱ではなく、賢い買い物をする方々です。
・・・たしかに
真剣に探すし、
相場より高ければ
スルーするかも
例えば同じマンション棟内で
他の部屋が2500万円なのに、2950万円のおうちがあったら
どう思いますか？
①リフォーム済み
②芸能人が住んでいた
あたりかな？
芸能人はともかく、
リフォーム済みではなく、
「特に何もしていません」
と言われたら？
内覧はするけど、
まあ、私は買わないかな・・・
20年以上前の雑誌や広告の折り込みのみで、
情報を囲い込んで、高値で売りつける方法は
スマホのおかげで使えなくなりました。
③仲介の仕事が欲しいから
不動産会社が仕事が欲しいから、高値査定をエサにして、
売主様から媒介依頼を受けます。
仲介って成果報酬じゃないの？
媒介契約って無料じゃない？
売買契約締結で初めて、
仲介手数料を請求できます。
おっしゃるとおり、
媒介依頼を受けても、０円です。
大手仲介業者の営業マン評価基準で
「今月〇件媒介契約を獲得して」
といったノルマがあります。
もちろん、１円にもなりませんが、
例えば媒介を３件取って、１件でも成約すれば、
御の字といえます。
とりあえず、媒介だけ獲得して、
囲い込んで、１件でも成約になればラッキー♪戦略です。
④結局は最後は安くなる
＜最後は安くなるプロセス＞
①他社より高く預かる
②3か月経過「2800万円に値下げしましょう」
③売れない
④5か月経過「2600万円に下げましょう」
⑤売れない
⑥売主（ぜんぜん売れない・・・）
不安になってくる
⑦仲介業者
（よし！売主が不安になってきた！）
チャンス！と喜ぶ
⑧業者「2550万円で即決する人がいます」
⑨売主（・・・わかりました）
⑩しぶしぶ契約成立
こんな無駄な時間やストレスをためるなら、
A社にお願いして、2600万円で売り出し、
指値交渉で2550万円～で完了させた方が
賢い売買といえます。
⑤見学用（アテブツ）になる
アテブツ：良い物件を見せるための引き立て役のこと
キメブツ：本命物件で決定してもらう物件のこと
2950万円の高額物件を紹介し
「売主さんが厳しい方で・・」
「でも、すぐ近所の物件Aなら
2600万円で買えますよ！」
と、他を際立たせるために利用し、
お客さんを釣るエサ用として
あなたの物件を利用をします。
合コンに似てるわね・・・
かわいい女の子の引き立て役って
イヤよね。
損するのになぜ？高額査定業者に依頼するの？
ちゃんと勉強すれば、
高額査定が意味のないことが
わかったけど。。。
どうして依頼しちゃうの？
理由がいくつかあります。
①情報弱者だから
お年寄りで、電子機器の利用が苦手。
テレビや新聞しか見ないため、
情報が行き届かない人。
お子さんに調べてもらうことで
解決するかもしれませんね。
②住宅ローンを借りすぎだから
例えば住宅ローンの残債が2500万円あり、
家の査定額が2300万円だとします。
売却しても、
借金200万円・・・
うーん、キツイ！
オーバーローンと呼びます。
（売却 ＜ 借入額）
借金が残り、抵当権が消せないケースです。
200万円くらいなら、
フリーローンや親から借りるなど、
方法があります。
しかし500万円以上となると、
相当厳しいといえます。
住宅ローンを組む際、フルローンや
オーバーローン（諸経費を含む）で借り入れし、
また、返済期間が短い場合に起こりうる現象です。
（この値段で売れないと、完済できない！）
といった理由で、高額業者に引っかかって、
１年以上塩づけになる物件もあります。
※アテブツになります。
ちょっとかわいそう
③思い出が「高額」だから
「両親との思い出があるから、安く売りたくない」
「バブル時に、高金利で住宅ローンを組んだ。
やっとの思いで完済したから、安くしたくない」
思い出がつまった大切なおうち
・・・となると、
安く売りたくないですよね
確かに。
大切な不動産よね
その大切な不動産を、
見学用にされたり、
囲い込みされたり、
営業マンのノルマ達成に使われたら
どうでしょうか？
④人の話を信じやすいから
「昔から人の話を信じやすい」
といった人は、高値だから・・と媒介契約を締結します。
とりあえず３か月の媒介を任せ、
１回目の更新せず、
勉強をして、他社に乗り換える
売主様が増えてきたようです。
業者任せにせず、自分で学ぶことが大切といえます。
⑤人の話を聞かないから
一般的な業者さんは
「こういう理由で、2500万円です」
と根拠を示して査定結果を提出します。
しかし、アドバイスをしても、
「俺が2900万円と思うから、その業者に依頼する」
と、聞く耳をもちません。
そういう人いるわ。
弊社は「相場+10％アップ」
なら作戦を練って、売却活動ができます。
しかし、明らかな高額査定額の場合、
他社様へ譲り、お断りをします。
先ほども説明したように、
仲介業者の報酬は「売買契約締結時」に発生します。
売れない時間を費やすより、
論理的に話ができる売主様と商談したほうが
成果につながります。
まとめ
不動産業者の査定額があからさまに高額な
場合は、あてにならないです。
①査定の根拠
②高額ならなぜその値段か？
③買主がいるなら連れてきてと質問
また、査定書類を説明してもらい、
論理的に納得すれば、情弱スキームにはめられることはありません。
【高額査定があてにならない5つの理由】
①購入者は存在しないから
②相場が簡単にわかる時代だから
③仲介の仕事が欲しいから
④結局は最後は安くなるから
⑤見学用（アテブツ）になるから
【損するのになぜ？高額査定業者に依頼するの？】
①情報弱者だから
②住宅ローンを借りすぎだから
③思い出が「高額」だから
④人の話を信じやすいから
⑤人の話を聞かないから
不動産の高額査定が本当か気になるあなたのお役に立てれば幸いです。
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