居住用の戸建向けの記事です。
※学校、クリニック、老人ホーム、店舗などは除外します。
【初歩知識】市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、
市街化を抑制すべき区域であり原則として
宅地造成や建物の建築ができない区域
簡単に言うと、
建築物を作らないようにしましょう！
という地域です。
戸建てを購入する際
①市街化区域②市街化調整区域③非線引き区域の３つ
のうち②の調整区域は注意が必要です。
なぜなら、「原則」建物が建築できないからです。
でも、市街化調整区域に戸建てあるよね？
開発許可が出て、
宅地へ転用できれば、戸建ては建築可能です。
余談ですが、
ロードサイドのガソリンスタンド、コンビニ
田んぼの中の老人ホームや幼稚園など
許可が下りやすいです。
【豆知識】
公共公益施設:図書館、学校、病院、消防署、役所、公園、体育館など、
地域住民の生活に不可欠な施設は、調整区域でも許可が下りやすいです。
なるほど！個人宅の場合、
公共性はないから、戸建ての建築は
難しくなるんだ・・・
では、市街化調整区域の物件を購入した場合の、
メリット＆デメリットを解説します。
市街化調整区域の8つのメリット
市街化調整区域のメリットを8つ解説します。
市街化区域より安く買える
エリアによりますが、
一般的に市街化区域よりも担保評価が低いです。
そのため、市街化調整区域は割安で購入できます。
治安が良い地域が多い
市街化区域の住宅街のように密集せず、
ある程度、ゆとりがあります。
つまり、犯罪率が低いといえます。
・・・と言いたいですが、
私が高校生の時、
市街化調整区域の田んぼで「潜伏」している
変質者が数多くいました。
と考えると、治安は微妙かもしれません。
都市計画税がない
□固定資産税（土地＆建物に課税される）
□都市計画税（都市計画「区域内」の土地・建物に課税される）
まず、固定資産税ですが、資産価値が低いため、やや低いです。
また、都市計画の区域内の「市街化区域」はあれば
都市計画税も納める必要があります。
しかし、市街化調整区域内では将来性がないため
「都市計画税を納める必要はありません」
毎月のランニングコストが安いため、
生活しやすいといえます。
＜固定資産税の計算方法＞
課税標準額×1.4%=固定資産税額
＜都市計画税の計算方法＞
評価額×最大０．３％＝都市計画税
※通常1.7％計算だが、市街化調整区域は
都市計画税がありません。
新たに戸建を建てるなどの開発を抑制している地域。
となれば、都市計画税の趣旨に合致ないため
固定資産税だけで済みます。
騒音が少ない
市街化調整区域は戸建てで密集されていないため、
騒音が少なめです。
また、ご近所トラブルに悩まされるリスクは低いかもしれません。
土地が広い、ゆったり
市街化調整区域の土地は70坪～販売されているケースが多く、
ゆとりがあります。
また、100坪を超えてもバーゲンセール的な坪単価のため、
小さなドッグラン、
大きな車庫・物置などを作りたい人にはおすすめです。
市街化調整区域は
用途地域を定めないことが原則です。
とはいえ、第一種低層住居専用地域的な場所とイメージする
といいかもしれません。
市街化調整区域の8つのデメリット
市街化調整区域のデメリットを解説します。
住宅ローンが通りにくい＆売りづらい
銀行の担保評価が低く、
開発許可が出たとしても住宅ローンが通りにくいです。
銀行からすると
「資産価値の低い市街化調整区域」の不動産は競売にかけても売りづらいからです。
例えば、前橋地裁本庁の競売物件一覧を見てみましょう。
調整区域の戸建てがたくさん・・・・
田舎で生活が不便
市街化調整区域は一般的に田んぼが多く、田舎です。
そのため、スーパー・病院まで行くために、
少し時間がかかり、生活は不便です。
若い30代ならいいですが、老後はかなり生活が大変です
ただし、市街化区域がすぐに隣だったり、
スーパーや病院が近くにあれば問題ありません。
建築に制限がある
市街化調整区域は農地法で
ガチガチに縛られています。
となれば、新築や建て替えが制限されるため、
開発許可や農地転用許可など、面倒なことが多いです。
白地はいいですが、
青地は農業振興地域で縛りがきついです。
| 第3条 （権利の移転等） | 第4条 （農地の転用） | 第5条 （転用目的の権利移動） | |
| 内容 | 農地の所有権や賃借権などの移転・設定 | 農地を農地以外の用途に転用すること | 転用目的で農地の所有権や賃借権を移転・設定する |
| 対象 | 農地・採草放牧地 （⇒農地のまま） | 農地・採草放牧地 （⇒転用する） | 農地・採草放牧地 （⇒転用+権利移転） |
| 転用の有無 | なし （農業のまま使う） | あり 例：宅地、駐車場など） | あり |
| 権利の移動 | あり （売買、贈与、賃貸など） | なし （所有者が自分で転用） | あり |
| 許可が必要な理由 | 農地の適正な利用・農業従事者の確保 | 農地減少の抑制、計画的土地利用 | 転用目的の適正性と農地保全の両方を審査 |
| 許可申請先 | 農業委員会（市町村） | 市町村長 （農業委員会経由）、または知事 | 市町村長 （農業委員会経由）、または知事 |
| 主な利用場面 | 親族間の農地の売買・賃貸 | ・駐車場などの造成 ・親族の自宅 | 宅地用に農地を購入、開発業者が買い取るなど |
他人の調整区域の土地は面倒です。
ただし、親族の土地を買って、家を
作る場合は、4条でやや緩いです。
私の友人は、高崎の調整区域に住んでいます。
その友人の妹さん？がおばあちゃんの土地（※おそらく青地）に
新築を作ったため、転用ができました。
想定以上に費用がかかる（インフラ整備）
市街化調整区域の建売住宅や分譲地で
インフラ整備済みなら問題ありません
しかし、上水道が通っていないために、
100万円以上工事費用がかかったり、
田んぼで土地が低く、表面を改良し、土を持ったりを、土地の整備にお金がかかります。
土地が安いから飛びつく・・・
のはやめましょう！
将来性がない
市街化調整区域は将来性がありません。
市街化エリアでも人口減少時代に入り、
市街化調整区域はより状況が悪化します。
人口減で、税収が減少、将来のインフラ整備費用（水道、道路の舗装など）は
市街化区域が優先される可能性が高いです。
20年～30年後の調整区域は市町村長が整備してくれるか不明です。
また、お子さんなど相続人が引き継いだ時に、
住み続ければいいのですが・・・・
売却となると、苦労するかもしれません。
居住用土地は賃貸で貸せない
市街化調整区域の戸建て住宅は賃貸で貸せません。
例外は、線引き前宅地（調整区域指定に前に建てられた建物）だったり、
当初から賃貸目的で建築した場合です。
加えて、空き家状態よりも賃貸をOKにして、
町おこしをする自治体もありますが、ごく一部です。
福岡市では、人口減少や少子高齢化が進む市街化調整区域において、
定住化の促進を図るため、
空き家の改修工事費や家財道具の撤去費の一部を
助成する事業を実施しています。
法改正で改悪される可能性あり
市街化調整区域だから、
再建築できないわけではありません。
今は問題なくとも、将来の法改正で再建築不可になるリスクが
あります。
【イケてる？】おすすめの市街化調整区域はどこ？！
市街化調整区域はイケていない、やばい・・・
というイメージが強いかもしれません。
ですが、選び方を間違えなければ、お宝物件になるかもしれません。
市街化地域の近く
市街化調整区域と道１本はさんで市街化区域、
であるなら、お得といえます。
とはいえ、売主側も安く提供してくれないかも？しれません。
開発が進んでいる地域
イオンモールやショッピングモール、
コンビニ、病院などが近所にある開発が進んでいるエリアはおすすめです。
分譲開発会社・建売の土地
水道、電柱、測量などすべて完了している土地で、
「白地」ならおすすめできます。
そのかわり、市街化地域の土地と売値が変わらない
といって、デメリットもあります。
市街化調整区域のよくある質問Q＆A
市街化調整区域のよくある質問をQ＆A形式にしました。
- Q市街化調整区域の調べ方は？
- A
全国都市計画GISビューアで調べられます。細かい箇所は市役所等に問い合わせをしましょう。
- Q既存住宅を解体すると再建築できない？
- A
市役所に問い合わせをしましょう。
できないケースもあるため、調査が必要です。
※解体せず、そのまま引き取り、
買主側で解体すれば、「建て替え」できる可能性が
高まります。
- Q市街化調整区域は用途地域がない？
- A
基本ありませんが、
第一種低層地域と基準が似ています。
- Q青地を購入して戸建は建てられる？
- A
無理ではありませんが、手続きが多く面倒、
トラブルが多いです。
また積極的に仲介をしたがる不動産業者が少ないです。
- Q市街化調整区域で住宅ローンを借りられる金融機関？
- A
地銀や信金は相談にのってくれやすいです。
また、みずほ銀行、りそな銀行、三井住友銀行、
住信SBI、イオン銀行なども調整区域でも借りられます。※逆にペイペイ銀行やソニー銀行は対応不可です。
まとめ
【市街化調整区域メリット】
・市街化区域より安く買える
・治安が良い地域が多い
・都市計画税がない
・騒音が少ない
・土地が広い、ゆったり
【市街化調整区域のデメリット】
・住宅ローンが通りにくい＆売りづらい
・田舎で生活が不便
・建築に制限がある
・想定以上に費用がかかる（インフラ整備）
・将来性がない
・居住用土地は賃貸で貸せない
・法改正で改悪される可能性あり
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