【必見】中古マンションは契約不適合責任免責で売れる？！

お客様

マンションを売りたいけど、
面倒だから、
契約不適合責任免責で売れない？

宅建士：山口

結論から申し上げると、
売却は可能です。

今回は、中古マンションを契約不適合責任免責
で売りたいけど、実際のところどうなの？

・・・と疑問のあなたのために、
よくある疑問に回答いたします。

中古マンションを契約不適合責任免責で売却Q＆A
まとめ

中古マンションを契約不適合責任免責で売却Q＆A

前提として、中古マンションは一都三県にある
分譲区分マンションとします。

※地方の場合は、事情が異なるため

契約不適合責任免責については、
以下の記事を参照ください。

Q:価格が安くなるって本当？

お客様

契約不適合責任免責は
買主側は不利だから
値下げしないと売れない？

宅建士：山口

一都三県のマンションは
あまり影響がありません。

ブログやyoutubeで
「契約不適合責任免責」があると、10％～20％
安くしないといけない！

といった書き込みが見られます。

しかし、本当でしょうか？

取引事例を参照すると、
相場金額内で売却されるケースが何件もあります。

宅建士：山口

都心は新築棟数が減少し、
中古マンションブーム？
で、価格が上昇しています。

立地が良ければ、契約不適合責任免責でも
買う人は買いますよ。

Q:大手不動産業者が契約不適合責任を断るのはなぜ？

お客様

この前、
大手に査定依頼したら
「免責」は難しい
って言われた・・

宅建士：山口

大手は広告費を回収するため、
両手取引にしないと、
採算があいません。

両手取引の場合、
売主は「免責にして！」
買主は「免責って大丈夫？」

仲介業者は板挟みになります。

宅建士：山口

両手取引でも
売買は可能です。

ですが、契約不適合責任免責にすることで
両手の場合は売りづらくなります。

お客様

どうすればいいの？

宅建士：山口

共同仲介（片手）
で取引をすれば、交渉しやすくなります。

片手仲介にすることで、
不動産会社は100％売主様の味方になります。
※業者は手数料が半分になります。

宅建士：山口

両手でも成約するケースはあるため、
そのあたりはご相談を。

Q:設備も免責になるの？

売買契約の特約などに記載することで、
住宅設備も免責になります。

※残置物（エアコン、照明）、
給湯器、床暖房、食洗器、ディスポーザー、浴室乾燥機・・・など

宅建士：山口

通常の取引では、
住宅設備は引き渡しから7日間、
不具合が発生したら、
修理する必要があります。

しかし、それも含めて、
免責になります。

Q:告知事項の説明義務は？

マンションの告知事項の説明義務はあります。

※告知義務は免責にできません。

宅建士：山口

告知事項で虚偽の場合は、

契約不適合責任免責は無効になるため、
注意が必要です。

Q:マンションの契約不適合責任の具体的事例って

区分マンションの契約不適合責任って
実際どんなケースが想定されるのか？

解説します。

①雨漏れ

戸建は雨漏れが起きるケースが多いですが、
分譲マンションはかなり少ないといえます。

宅建士：山口

雨漏れを強引に想定すれば、
①最上階
②外壁（角部屋）
③窓ガラスのサッシの隙間
あたりでしょうか？

お客様

12年に１回屋上防水をするし、
外壁からの雨水侵入なら、
管理組合が修繕してくれるし、
サッシからの侵入くらいかな？

一般的にマンションの窓サッシは共用部分です。

雨漏れしたら、損害賠償は管理組合が負担するといえます。

②階下漏水

例えば、上の階の漏水は、上の階の方の責任です。

自宅専有部の場合は、自己負担となるため、
給排水管だけは、契約不適合責任になりやすい、
といえます。

宅建士：山口

共用部分の給排水管の更新や更生
は管理組合ですが、
専用部分は自己責任です。

ちなみに、80年代の銅、鉄管の場合は、注意が必要ですが、
ここ20年～30年のマンションの場合は、
あまり気にしなくてもいいのでは？

③心理的瑕疵

・室内での自殺、他殺
・火事などで燃えた

といった場合は、告知すれば問題ありません。

しかし、契約不適合責任免責にし、
引き渡し後に、ウソだとしたら（実は事件があった）
契約不適合になります。

④シロアリ

お客様

マンションのシロアリ
はいるの？

宅建士：山口

マンションでもシロアリはいます。
・・が滅多にいませんよ。

区分マンションの室内にシロアリ被害が隠れていた。

売主が事前に調査義務を怠ったとして、
買主が修補費用と慰謝料を請求。

⑤建物の傾き・外壁亀裂

マンションが傾いていたら、大パニックです（汗）

宅建士：山口

マンションで傾きがあったら、
売買どころではありません。

また、外壁の亀裂（タイルなど）の修繕は
共用部分のため、管理会社が面倒をみます。

しいて言うなら
床の不陸（ふりく）
に気をつけるくらいでしょうか？

※二重床で束の状態によって不陸する可能性あり

⑥管理規約の不開示

契約時に管理規約の制限（例：ペット禁止）が告知されず、
買主がペットを飼育できないことを購入後に知った。

Q:インクペクションしたほうがいい？

インスペクションとは
建物状況調査、マンションの劣化や不具合を調査する検査や点検のことです。
※費用は6～8万円ほど

お客様

売主側としても
みてもらったほうがいい？

宅建士：山口

マンションのインスペクションは
おすすめしません。

弊社は中古戸建の場合は、
インスペクションを激オシします。

しかし、中古マンションは室内での
チェックポイントが少なく、非破壊検査のため、
細かい点まで確認できません。

宅建士：山口

６万円あるなら、
建具の修繕、
水回りの清掃、
パッキンの交換
シャワーヘッドの交換
などに利用しましょう。

専有部分のインスペクションで主に行うこと

内装の状態確認
- 壁・天井・床：ひび割れ、シミ、カビ、剥がれ、
  変色、傷、汚れの有無。
- 建具（ドア・窓）：開閉の不具合、歪み、
  ガタつき、鍵の状態。
- クローゼット・収納：内部の劣化や不具合。
給排水設備の点検
- 水道・配管：水漏れ、詰まり、水圧、排水の流れ。
- キッチン・浴室・洗面所・トイレ：蛇口、シャワー、
  給湯器、排水口の機能確認。
- 給排水管の腐食：目視可能な範囲で
  老朽化や錆のチェック。
電気・ガス設備の確認
- コンセント・スイッチ：動作確認、異常発熱の有無。
- 照明器具：点灯確認、配線の劣化チェック（目視）。
- ガス設備：ガス漏れ検知器や
  給湯器の動作確認（専門資格が必要な場合あり）。
空調・換気設備
- エアコン：動作確認、フィルターの状態、
  室外機の設置状況。
- 換気扇・ダクト：作動確認、異音、
- 詰まりの有無。
床下・天井裏の点検（可能な場合）
- 床下：湿気、カビ、シロアリ被害、
  配管の漏水、基礎のひび割れ。
- 天井裏：雨漏り跡、断熱材の状態、
  構造体の劣化（アクセス可能な場合）。
窓・サッシ・ベランダ
- 窓・サッシ：結露、気密性、開閉のスムーズさ、
  ガラスのひび割れ。
- ベランダ：防水状態、排水溝の詰まり、
  手すりの腐食やぐらつき。
耐震性・構造関連（限定的）
- 専有部分では構造体の点検は限られるが、
  目視可能な範囲で壁や柱のひび割れ、傾きを確認。
- マンション全体の耐震性は共用部分の調査が必要なため、
  別途管理組合の資料確認が必要。
その他の確認
- 騒音・振動：室内での外部騒音の確認（可能な範囲）。
- 臭気：カビや排水の臭いなど異常な臭いのチェック。
- 管理規約の確認：専有部分の使用制限（例：フローリング変更の可否）。