レインズ登録の広告とは？
レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた
不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
簡単に言うと不動産業者同士の「出会い系サイト」
のような存在です。
※「売りたい業者」と「買いたい業者」の
マッチングが目的
実際に売却依頼を受けた後の
例を上げて紹介します。
①不動産の売却を不動産仲介業者に依頼します。
②業者がレインズに登録（証明証が発行）
③「広告可」「広告不可」のどちらかを選択
④広告可なら、他社がsuumoなどのポータルサイトやホームページなどに掲載します。
⑤物件の認知が広がることで、売れる確率がアップします。
レインズ登録の広告可の売主のメリット
レインズ登録で広告可能にするメリットを解説します。
物件の認知の窓口が広くなる
複数の買主側の業者さんが宣伝をするため、
幅広く広告ができます。
早く売れる確率が上がる
売主様の物件を幅広く周知することで、
売却スピードがアップする可能性が上がります。
囲い込みを防止できる
共同仲介になる確率が高いため、
囲い込みを防ぐことができます。
当社も両手取引をすることはありますが、
共同仲介でも問題ありません。
レインズ登録の広告可の売主のデメリット
レインズ登録で広告可能にするデメリットを解説します。
高値で売り出すと失敗しやすくなる
例えば3000万円が適正価格なのに、
高値3400万円などで広告を出すと、
売却活動途中で反応は鈍くなります。
広告可は広く周知できるメリットがありますが、
「この物件は高値だ！」と宣伝するほど
「何か裏があるのでは？」と警戒されやすくなります。
売却途中で広告可にしても効果はイマイチ
不動産売却時に広告不可→途中で「可能」にしても、
鮮度を失った物件を広く周知することになり、効果が期待できません。
※広告可にするなら「最初から可能」にしましょう。
コントロールが難しい
広告可能であちこちに宣伝を出すと、
ある意味コントロールが効かなくなるケースがあります。
勝手に広告せずに、
売主側の許可が必要なんでしょ？
おっしゃるとおりです。
ですが、「不動産業界」では、
一部、通用しない会社もあります。
教科書通り、ではなく、
荒くれ者はどの世界にもいるものです。
それを売主、売主側の業者がコントロールしなければなりません。
不動産仲介業者よくある反論
広告可能について、業者が良く使う「反論トーク」を解説します。
「イメージが悪くなる」
レインズ登録の広告可を依頼すると
「売主さんの物件がsuumoとかに沢山並びます」
「コピペしたような広告だから見た目が悪いし、
安っぽく見えちゃいます」
「買主が見たとき、やばい物件？と評価が下がります」
といった反論回答をします。
複数社があなたの物件を宣伝するため、
同じような広告が並び、
イメージを毀損するから辞めたほうがいい、という理由です。
確かに。
内覧する側から見ると、
「ヤバイのでは？」
って思うかも
おっしゃる通りです。
広く周知できるため「売主さんにとってはメリット」がある、
逆に、安っぽく見える、という意見もあり
正解・不正解の境界線があいまいです。
試しに、大手不動産会社に質問してみてください。
拒否される可能性が高いです。
似た広告だから意味がない
「似たような広告を載せても意味がない」は
本当でしょうか？
買主側の仲介業者「Ａ社・Ｂ社・Ｃ社」が
あなたの不動産をsuumoに掲載したとします。
Ａ社：わんちゃんと遊べる！理想のお庭がある
Ｂ社：駅から徒歩10分と駅チカ物件
Ｃ社：水回りリフォーム済みでピカピカ！
上記はすべて同じ物件です。
「キャッチコピー」だけが異なります。
Ａ社・Ｂ社・Ｃ社３社とも
「他社に負けられない！なんとか売らないと」と
広告文章を工夫します。
そのため、
買主さんのハートを撃ち抜く文章が刺さるケースがあるため、
同じ商品でも、問合せ数が増えるといえます。
例えば保険の代理店で同じ商材を販売する際、
営業マンの「伝え方」によって、売れる確率が変わります。
広告可で効果がイマイチなのは収益用不動産
住居用の中古マンションや戸建ては「広告可」の効果は期待できます。
しかし、
一棟アパート・一棟マンションなどの収益型投資マンションは効果はイマイチです。
投資家さんは、
物件を広く周知すると「売れ残り？」と逆効果と感じるからかもしれません。
儲かる物件は水面下で動き、
楽街などの物件は売れ残りが多いため、
売れ残り感が強くなります。
まとめ
【広告可・不可のメリット・デメリット比較表】
| 広告可のメリット | 広告可のデメリット | 広告不可のメリット | 広告不可のデメリット | |
|---|---|---|---|---|
| 拡散力・集客力 | 他業者も広告を出せるため、広く告知できる | 自社の広告が埋もれる可能性がある | 広告を自社だけで管理でき、競合を防げる | 集客が自社だけに限定され、反響数が減る恐れ |
| 成約スピード | 情報拡散が早く、早期売却の可能性がある | 他社に成約を取られるリスクがある | 自社で主導できるため、戦略的に進めやすい | 情報拡散が遅れ、成約まで時間がかかる可能性 |
| 媒介契約上の評価 | 売主に「積極的に動いている」と見せられる | 他社の活動が売主に強く映ることがある | 売主から自社の努力が評価されやすい | 売主が「本当に動いてるのか？」と不安に思う |
| 自社利益（手数料） | 両手（自社買主）での取引がしにくくなる | 分かれ手数料（片手）になる可能性が高い | 両手契約の可能性が高まる | 他社に紹介されにくくなるため、売れ残る可能性 |
| 他社との連携 | 他社からも積極的に紹介されやすくなる | 競合が増えてコントロールしづらくなる | 他社と競合しないため、情報管理しやすい | 他社からの紹介・協力が得にくくなる |
不動産売却の時のレインズ登録、広告可/不可能で
悩んでいる売主のあなたのお役に立てれば幸いです。
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