私道の土地は売れない？結論は「売れる。ただし権利関係の確認が重要」
結論からいうと、私道だから土地が売れない、というのは誤りです。
私道の土地や、私道に面した土地・建物も売却できます。
ただし、公道に面した土地と比べて、次のような点を確認する必要があります。
- 私道の所有者・共有持分
- 建築基準法上の道路に該当するか
- 敷地が適法に道路へ接しているか
- 通行する権利が確保されているか
- 上下水道・ガス工事などのための掘削が可能か
- 私道の維持・修繕費用の負担者
- 私道部分に関する固定資産税等の取扱い
- 再建築できる土地なのか
特に重要なのが、「私道か公道か」だけではなく、その道路が建築基準法上どのように扱われているかです。
例えば、建築基準法上の「位置指定道路」は、一定の基準を満たしたうえで特定行政庁から道路の位置の指定を受けたものです。
そのため、私道だから売れないのではなく、「その私道を利用して、買主が問題なく土地を使えるのか」を確認することが売却のポイントです。
また、私道の通行やライフライン工事について、所有者の承諾が必要になるケースもあります。国土交通省の資料でも、私道における通行・掘削等の権利関係が取引上の確認事項として挙げられています。
家を売りたいんだけど、
私道だから、売れないって聞いたことがあるの
私道の土地は当社も預かった経験が何回かあります。
今回は当社の体験談をもとに、解説しますね。
私道の土地は売れない理由【9選】
①所有権に制約あるから
私道は他人と共有している場合が多く、所有権が曖昧になりやすい。
また、「他人と共有＝気持ち的に嫌だ」
と考える人がいるため、売りづらいといえます。
②道路部分の位置
私道は公共の道路ではなく私的なものであるため、
道路としての便利さや価値が低い。
③制限が多い
一般的には「私道通行権」が必要なケースがあり、通行に制約があったり、
管理者の許可が必要なため、交通の便が悪いです。
※物件によって権利関係は異なります。
また、上下水道・ガス管などの工事の際、
掘削承諾書などの許可が必要。
④管理や維持の責任が不明瞭
私道の管理は誰？
トラブルが起きたらどうすればいい？
など、私道はいい加減で責任があいまいなケースがあります。
購入者としては「大丈夫ですか」と心配になり、
購入することに迷いが生じます。
水道管が破裂したら、
誰が責任取るんだろう？
って昔から疑問だったけど・・・
共有者で負担するのかな
持ち分があれば、
例えば1/8なら、全員で負担するしかありません。
⑤資産価値の低さ
公道の場合、車の道路付けがよく、利便性が高いですが、
私道は奥にあるケースが多く、資産価値が低く見られやすい。
また、住宅ローンを組む際に担保評価が低いため、
減額＆銀行を選ばないといけないケースがあります。
⑥私道に固定資産税がかかるケースあり
公衆用道路（建築基準法上の道路）に該当する私道
→ いわゆる「位置指定道路」や、
慣習的に不特定多数の人が自由に通行している私道
（例：袋小路の奥の家に行くために必ず通る道など）
※「市への寄付」すれば固定資産税はかかりません。
⑦境界確定が面倒＆高額
体験談ですが、45坪の土地の確定測量で
60万円見積が来た売主さんがいます。
え？高すぎない？
持ち分1/8だったり、
お隣さん（私道の土地ではない）との話し合いなど
人数が多いためこの見積になったのかもしれません。
⑧ハンコ代を請求されるから
私道の掘削許可をお願いすると、ハンコ代を請求してくる人がいます。
え？互い様じゃないの？
どうしてそんな要求してくるの？
お金が欲しいからです。
もちろん、請求してくるのは一部の人です。
変わった人がいるのね・・・
強欲な人間は、
「前の売主には同意したけれど、新しい人は知らない」
と言い出す可能性があります。
私道に「一部」面倒な人間が住んでいると、
売りづらくなるといえます。
※費用を求められるかどうか、またその金額や根拠は、私道の所有関係、過去の取り決め、地域の慣行、工事内容などによって異なります。
⑨私道の維持・修繕費用が問題になることがある
私道の場合、舗装・補修・側溝などの維持管理について、誰がどのように負担するのか確認が必要です。
共有者が複数いる場合は、将来の修繕について意見がまとまらないケースもあります。
私道の土地を売却する前に確認したい8項目
私道の土地を売却するときは、次の8項目を確認しておくと安心です。
- 私道部分の所有者は誰か
- 自分に私道の共有持分があるか
- 建築基準法上の道路に該当するか
- 現在の建物が再建築可能か
- 通行に関する権利関係が整理されているか
- 水道・下水道・ガス等の掘削承諾を取得できるか
- 私道の維持・修繕費用を誰が負担するのか
- 境界・地積・登記内容に問題がないか
特に重要なのは、「私道かどうか」ではなく、「その私道を利用して買主が土地を適法かつ継続的に利用できるか」です。
私道でも、道路の種類や権利関係が整理されていれば、通常の不動産と同じように売却を進められるケースがあります。
【体験談】私道の売却で当社が見たエピソード
当社（群馬県伊勢崎市、前橋市など）が
不動産売買で体験した私道エピソードをご紹介します。
①砂利道”わがまま”おばさん
1/13の持ち分の私道があり、砂利道だったため、
全員で費用を出し、アスファルト道路に舗装しました。
しかし、そのうち１人が「お金を出したくない」と言い始めました。
面倒くさい人がいるのね・・・
で、結局お金払ったの？
そのおばさまは？
もちろん、払っていません（汗）
ご近所の人も面倒だから、他の人全員の費用で、
そのおば様の家の目の前の砂利道も舗装したようです。
②開発会社100％持ち分
平成以降はあまり見かけなくなりましたが、
昭和の時代はいい加減でした。
S50年の、建売分譲地の私道ですが、なぜか開発道路（42条１項２号）
市に寄付するか、共有にすればいいのに・・・
将来的に、使用料を取りたかったのか、
面倒で放置したのかわかりません。
③持ち分なしで「２年売れない」
当社でお預かりしていない不動産です。
ご縁があって、売主様に話を聞くと
「共有持ち分ない、２年くらい売れていない」
とのこと。
値段を聞いて近隣相場を調べると、明らかに高値（汗）
（売主様、高すぎますよ・・・）
と言いたかったですが、トラブル回避のため、言いませんでした。
本当のことを言っても、
クレームになるし、
触らぬ神にたたりなしね
そうです。
納得できるまで・・・
10年くらい売却活動を続けるかもしれません
【解決方法】私道に面している土地建物は売れる？
結論、私道の不動産は売れます。
解決方法は「安くすることです」
え～
それじゃ、答えになってない！
申し訳ないです（汗）
例えば、当社のある群馬県は土地が余っています。
土地探しのお客様に不動産を案内した時、
私道よりも公道を選びます。
そっか！
買主の立場になれば、
土地がたくさんあるのに、
わざわざ私道を選ぶ必要ないよね・・
都心のような「土地が少ない」場合は、私道で売りやすいです。
しかし、地方の「私道」は、好き好んで選ぶ人は少ないです。
2020年をピークに群馬県は一部を除き、人口が減少します。
土地の供給量はさほど変わらず、需要が減らば、
私道のニーズはどんどん減少していくわけです。
まとめ
【私道の土地は売れない理由】
①所有権に制約あるから
②道路部分の位置
③制限が多い
④管理や維持の責任が不明瞭
⑤資産価値の低さ
⑥私道に固定資産税がかかるケースあり
⑦境界確定が面倒＆高額
⑧ハンコ代を請求されるから
⑨私道のイメージが悪いから
解決方法は、私道の土地を安くすること！
正直に言うと、
不動産屋に「魔法の杖」はありません。
私道の土地の査定依頼に興味がございましたら、
リヤマ不動産までご連絡ください。
参考：私道・道路・不動産取引に関する公的資料
· 国土交通省「建築基準法（集団規定）」 → 位置指定道路など、建築基準法上の道路について確認できます。
· 国土交通省「不動産取引における購入者等が必要とする情報」 → 私道の負担、掘削承諾、建築・再建築の可否などの確認事項が示されています。 （※公式の直接該当PDFが見つかりにくかったため、国土交通省トップを暫定リンクとしています。必要に応じて詳細検索で差し替えてください。）
· 国土交通省「土地政策分科会資料」 → 私道の掘削等について、所有者の承諾が必要となる場合があり、取引上の阻害要因になることが説明されています。 （※こちらも直接該当資料の特定が難しいため暫定です。）
· 国税庁「No.4622 私道の評価」 → 私道の利用形態による評価方法の違いが説明されています。
· 群馬県「開発許可制度の手引（令和8年4月1日改訂版）」 → 群馬県内の開発許可・道路等について確認する際の公的資料として掲載できます。
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