セカンドオピニオンってなに？
今かかっている医師の診断や治療方針について、
別の医師に意見を求めることです。
不動産に置き換えると、別の専門家に意見を求める行為になります。
今回は、あなたが任せている不動産屋の販売方法やご説明に問題ないか、
加えて「活動しているけど全然売れない！」理由が知りたい人など
セカンドオピニオンが必要な人向けの記事になります。
※売主様向けの記事です。
【参考元の記事】
中央区ホームページ
日本公証人連合会
セカンドオピニオン：[国立がん研究センター
なぜセカンドオピニオンのニーズがあるのか？
①不動産屋が信用できない
不動産売却で多い悩みが
「この業者、本当に信用していいの？」という不安です。
・査定額の根拠があいまい
・「今すぐ売らないと下がる」と急かされる
・質問しても専門用語ばかりで説明が雑
こうした対応があると、不信感を持つのは当然です。
不動産売却は数百万円〜数千万円が動く取引なので、疑問を感じた時点で一度立ち止まることが重要です。
この段階で、別の不動産会社に意見を聞く「セカンドオピニオン」を入れるだけで、
「本当に妥当なのか」「その業者が特殊なのか」がはっきりします。
②担当者に対して不安を感じる
業者ではなく、担当者個人に不安を感じるケースも非常に多いです。
・連絡が遅い、返ってこない
・説明が曖昧で質問に答えない
・こちらの事情を聞かず、自分のペースで話を進める
不動産売却は「会社」よりも担当者の力量と姿勢で結果が大きく変わります。
担当者に違和感を覚えたまま売却を進めると、
後から「こんなはずじゃなかった」と後悔する原因になります。
不安を感じたら、担当者を変える or 他社の意見を聞くのは、決して失礼なことではありません。
売却の査定額が安い！
「思っていたより、かなり安い…」
そう感じたら、その直感は大切にしてください。
査定が安くなる理由には
・早期売却前提の価格
・業者買取前提の査定
・リスクを過剰に見積もっている
など、売主に不利な前提が含まれていることがあります。
もちろん、本当に相場が低いケースもありますが、
それは複数の意見を聞いて初めて判断できることです。
「安すぎる気がする」と感じた時点で、
別の不動産会社や専門家に意見を求めることが、損を防ぐ一番の近道です。
不動産のセカンドオピニオンの目的
| 目的 | 具体例 |
|---|---|
| 売値の設定や宣伝方法が正しいか知りたい | この金額で売れるか不安 |
| 販売方法の選択肢を知りたい | 買取を勧められたけど、ベストな方法か聞きたい |
| 納得して販売活動をしたい | 説明が難しくてよくわからないので、別の不動産屋に聞きたい |
へ～便利なサービスね。
でも、媒介契約中に他社にアドバイスを受けるのは・・・
失礼にあたらない？！
嫌がられます（汗）
ですが、媒介契約中でも、他社から意見を聞くこと自体は問題ありません。
※他社に媒介を依頼することは別です。
媒介契約はNGですが、相談ベースなら問題ありません。
不動産のセカンドオピニオンを受ける適切なタイミング
| タイミング | 具体例 | なぜこのタイミングがベストか |
|---|---|---|
| 媒介契約を結ぶ前 | ・3ヶ月後に売りたいと思っている段階 ・不動産会社が査定に来た直後 | ・複数社から査定を取れる ・売出価格を決められる |
| 媒介契約が切れる１か月前 | 例：2月15日に3か月契約が切れる。その前に相談する | 次回更新するか、判断がしやすい |
媒介契約中であれば、
有効期間が終了する直前にセカンドオピニオンを受けることをおすすめします。
リヤマ不動産が見る「売れない原因」
不動産売却のセカンドオピニオンでは、単純に「査定価格が高い・安い」だけを判断するわけではありません。
当社では、宅建士として実際の売却相談を受ける際に、主に次の点を確認します。
- 現在の売出価格が周辺の成約事例と比べて適切か
- 競合する売出物件と比較して価格・条件に優位性があるか
- レインズへの登録状況や取引状況に問題がないか
- ポータルサイトなどへの広告掲載状況
- 物件写真や間取り図など、広告の見せ方
- 問い合わせ数・内見数・購入申込数の状況
- 内見後に購入されない原因
- 建物・土地・接道・境界など、購入希望者が不安に感じるポイント
- 仲介だけでなく買取など、別の売却方法を検討すべきか
つまり、「売れない＝価格を下げる」だけではありません。
価格、広告、物件の見せ方、販売方法、市場との相性などを一つずつ確認し、どこを改善すれば売却につながる可能性があるのかを整理することがセカンドオピニオンの目的です。
不動産が売れないとき、すぐに値下げする必要はありません
不動産が売れない原因は、必ずしも「価格が高すぎる」ことだけではありません。
不動産売却が長引いている場合は、①価格、②広告、③物件の見せ方、④販売活動、⑤物件そのものの条件、⑥市場動向の6つを確認してから、値下げを検討することが重要です。
例えば、問い合わせ自体が少ないのであれば価格や広告の問題、問い合わせはあるのに内見につながらないのであれば広告内容や条件の問題、内見はあるのに申込みが入らないのであれば価格・物件状態・購入者の不安などが原因になっている可能性があります。
そのため、「売れないから値下げ」ではなく、
どの段階で購入希望者が離れているのかを確認することが、売却改善の第一歩です。
不動産のセカンドオピニオンのメリットは？
| メリット | 具体的な例 |
|---|---|
| 売却価格がアップ | ・当初1,600万円 → 1,800万円 （＋200万円） ・800万円 → 830万円 （＋30万円） ※当社の体験事例です。 |
| 売れるまでの期間が短縮 | 6ヶ月売れなかった → 戦略変更で2か月で成約 |
| 値下げさせられずに済む | 「3ヶ月後に100万円下げましょう」 と言われていた → そのまま高値売却 |
| 告知義務・瑕疵リスクで 訴えられるのを防ぐ | 自殺物件を「告知不要」と誤った会社 → 正しい判断でトラブルを防止 |
| 両手取引（囲い込み）を回避 | 他社客を入れない悪徳業者 → 一般媒介に変更で即売却 |
| 買取金額で安売りを回避 | 700万円といわれた→ 950万円で売却 |
もちろん、セカンドオピニオンをしたからと言って、
価格が上がるわけではありません。
不動産のセカンドオピニオンは誰に依頼？！
やっぱり不動産屋さんに依頼するのがベスト？
おっしゃるとおりです。
ですが、相談内容によっては以下になります。
| 悩み | 相談先 |
|---|---|
| 売出価格・販売戦略 | 不動産会社 |
| レインズ・媒介契約 | 不動産会社 |
| 相続トラブル・遺産分割 | 弁護士・司法書士等 |
| 離婚による財産分与 | 弁護士 |
| 譲渡所得税 | 税理士 |
| 登記手続き | 司法書士 |
| 境界・測量 | 土地家屋調査士 |
離婚、相続登記、確定申告の依頼
「離婚協議中で不動産を含めて揉めている」
「遺産分割協議書の作り方は、この方法でいい？」
「納税はこの額で正しいのか？」
など法的なことが絡む場合は、弁護士や税理士さん案件となります。
※それぞれの専門家のご紹介は当社が致します。
その他は不動産屋
- 不動産売却の資金相談
- 販売方法の相談
- 媒介契約を続けていいか？
- レインズに登録されているか
- ※登録後に消す業者が一部いる
- この悩みは誰に相談していいか？
などは、リヤマ不動産にご相談ください。
不動産売却のセカンドオピニオンにかかる費用
| 種類 | 費用相場 （1回あたり） | 内容例 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 無料 | 0円 | ・簡易査定＋アドバイス ・売出価格の妥当性 ・販売戦略 | ・他社と媒介契約中 でもOK |
| 初回無料 （2回目以降有料） | ・初回0円 ・2回目：1～3万円 | ・査定額の妥当性診断 ・売れない原因の分析 | よくあるパターン ※会社を乗り換える場合は 当社は２回目以降も無料です。 |
| 契約書の確認 | 20,000～50,000円 （1～2時間＋資料作成） | ・媒介契約書の詳細診断 ・重説＆売買契約書の診断 | 深い相談内容 |
軽めのご相談であれば、当社は無料です。
※契約書の確認などは別途費用が発生するケースがあります。
ちなみに、現在の媒介契約が切れた後、
当社に媒介を乗り換えいただければ、無料の相談回数は問いません。
＜例：売れない原因＞
・価格が市場と合っていない（高すぎ/低すぎ）
・広告戦略やレインズ登録の有無など販売手法の問題
・物件の写真や内覧での見せ方の問題
・囲い込みなどの業者側の原因
・地域/市場動向の変化に対応できていない
専属専任媒介契約・専任媒介契約を結んでいる場合、売主はレインズの登録状況を確認できます。
不動産会社から交付される「登録証明書」には、売主が専用画面へアクセスするための情報が記載されています。
専用画面では、レインズに登録されている物件情報のほか、現在の「取引状況」などを確認できます。
そのため、「レインズに登録されています」と不動産会社から説明を受けるだけではなく、売主自身で登録内容を確認することをおすすめします。
なお、専属専任媒介・専任媒介では、レインズへの登録や業務状況の報告について法律上のルールがあります。専属専任媒介は1週間に1回以上、専任媒介は2週間に1回以上の業務報告が必要です。
対応エリアは？
群馬県を中心に、埼玉県の一部、東京都など可能です。
不動産売却のセカンドオピニオンで確認する10項目
「今の不動産会社に任せて大丈夫？」と感じたら、次の10項目を確認してみましょう。
- 現在の売出価格は適正か
- 周辺の成約事例と比較しているか
- 競合物件と比べて価格・条件に問題がないか
- レインズに正しく登録されているか
- レインズの取引状況が正しく表示されているか
- ポータルサイトなどへの広告掲載は十分か
- 物件写真や間取り図は購入希望者に伝わりやすいか
- 問い合わせ・内見・購入申込みの数を確認しているか
- 売れない原因を具体的に説明してもらっているか
- 仲介以外に買取などの選択肢も比較しているか
この10項目を確認すると、「単純に価格が高いのか」「販売活動に改善点があるのか」「物件そのものに原因があるのか」を整理しやすくなります。
セカンドオピニオンは、現在の不動産会社を否定するためではありません。売却活動を第三者の視点から確認し、納得して売却を進めるためのチェック手段です。
【Q＆A】不動産売却のセカンドオピニオンよくある質問について
- Q不動産売却のセカンドオピニオンとは？
- A
現在依頼している不動産会社とは別の不動産会社や専門家から、売出価格・販売方法・広告・売却活動などについて意見を聞くことです。
- Q媒介契約中でもセカンドオピニオンを受けられますか？
- A
意見を聞くことと、他社へ媒介を依頼することは別です。専任媒介・専属専任媒介の場合は、契約内容を確認したうえで相談してください。
- Q不動産が売れない場合、すぐ値下げした方がいいですか？
- A
必ずしもそうではありません。価格だけでなく、広告、問い合わせ数、内見数、物件の見せ方、販売方法などを確認してから値下げを検討することが重要です。
- Qレインズに登録されているか自分で確認できますか？
- A
専属専任媒介・専任媒介の場合、登録証明書に記載された情報を使って、売主自身がレインズの登録内容や取引状況を確認できます
- Qセカンドオピニオンを受けると必ず高く売れますか？
- A
いいえ。セカンドオピニオンは高値売却を保証するものではありません。現在の売却活動に問題がないかを第三者の視点から確認し、改善策を検討するためのものです。
まとめ
不動産のセカンドオピニオンの記事は
いかがだったでしょうか
①価格設定は適切か？
②広告・内見の対応は問題ないか？
③販売戦略は適切か
④なぜ売れないのか、アドバイスが欲しい
⑤レインズへ登録などしているか
（消す業者がいる）
⑥その他
軽めのご相談であれば、リヤマ不動産はは無料です。
現在の媒介契約が切れた後、
当社に媒介を乗り換えいただければ、無料の相談回数は問いません。
あなたの不動産売却のお役に立てれば幸いです。
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