実家が築40年以上で古いから・・
売ったら安くなるかな？
結論から言うと「土地値」のみになります。
この記事では、築40年～50年の一戸建ての査定を複数体験した経験をもとに、
初心者向けに詳しく解説します。
築40年～50年の一戸建ての特徴
建物の状態
築40年から50年の一戸建ては、一般的に以下のような特徴を持ちます。
- 老朽化: 窓枠や屋根、破風、樋、外壁に劣化が見られることが多いです。
- 設備の古さ: 給湯設備やトイレ、キッチンなどが古く、基準を満たさない場合が多いです。
※簡易水栓（ぼっとん）のケースもあります。 - リフォームの必要性: 売却する場合には、リフォームをして、販売する業者もいます。
建築基準法の変化
| 旧耐震基準 （1950年～1981年5月） | 新耐震基準 （1981年6月～2000年5月） | |
|---|---|---|
| 施行時期 | ～1981年5月 | 1981年6月～2000年5月 |
| 耐震設計の目標 | 「中規模地震（震度5程度）でほとんど損傷しない」 | 「大規模地震（震度6強～7）で倒壊・崩壊しない」 |
| 必要とされる耐震性能 | 壁量計算のみでOK（バランスはあまり考慮されず） | 壁量＋ 「四隅に耐力壁」 「壁の配置バランス（偏心率・剛性率）」 をチェック |
| 地盤・基礎の規定 | 規定なし | 地盤調査・べた基礎推奨 |
| 主要な改正ポイント | 1971年に一部強化（筋かい規定など） | 1981年の大改正 （宮城県沖地震を教訓） |
| 実際の震災での倒壊率 | 阪神・淡路大震災（1995）で旧耐震木造の全壊率 ≈ 約30～50% | 新耐震でも全壊 ≈ 10%前後 （ただし1981～1995年は過渡期で弱い物件も） |
□旧耐震基準（～’81年5月）
震度5まで耐える設計。阪神大震災で約半壊しました。
□新耐震（’81年6月～）
震度6強～7でも倒壊しない設計。大幅に被害減。
築40年は1985年～（新耐震）
築50年は1975年～（旧耐震）
実家は築40年だから、ギリギリ新耐震みたい
築40年～50年の一戸建てでも売れる？
築40年～50年の一戸建でも売れます。
・・・が建物の価値はほぼ0円です。
え？土地値ってこと？
そうです。
歴史的な建造物やフルリノベもしていない限り、売却時は土地値段のみのケースが多いです。
＜例：築48年の木造
土地60坪：坪単価10万＞
・建物（0円）
・土地：600万円
・解体費用：100万円
→600万円～で売却
※売主が「解体更地渡し」
アットホームで「古家付き土地」で宣伝します。
売主が「解体更地渡し」
と備考欄に記載します。
解体は売主負担なの？
お金があまりないな・・・
買主にそのまま引き継ぐ方法もあります。
その場合は、解体費用分を値下げする必要があります。
| 解体更地渡し | 現状渡し （古家付き） | |
|---|---|---|
| 意味 | 売主が建物を解体し、 更地にして買主に引き渡す | 建物が建ったまま引き渡す |
| 引き渡し時の状態 | 更地 ※建物・塀・樹木などは全て取り除く | 古家・塀・庭木・残置物などがのまま |
| 買主メリット | ・建築会社を自由に選べる ・地盤調査が正確にできる ・解体費が不要 ・住宅ローンが通りやすい （土地のみ融資） | ・すぐに安く購入できる （解体費分が安くなる） |
| 買主デメリット | ・固定資産税が上がる （住宅用地軽減がなくなる） | ・解体費用が別途かかる （100〜300万円前後） ・残置物処分費用があるケースも ・解体中に地中障害物が出たら追加費用 |
| 売主メリット | ・高く売りやすい ・契約不適合責任の範囲が狭くなる（土地のみ） | 解体費用が不要になる |
| 売主デメリット | ・解体費用がかかる ・ 解体期間が必要で引渡しが遅れる ・売却中の固定資産税が上がる | ・建物が古いと買い手が付きにくい |
| 価格相場 | 現状渡しよりやや高い | 解体費分だけ安くなる （地域・建物による） |
| 住宅ローン審査 | 通りやすい （土地のみ） | 通りにくい場合あり |
| 固定資産税 （売却後） | 売却翌年から 最大6倍に跳ね上がる | 売却するまで 住宅用地軽減が続く |
| よく選ばれるケース | ・築40年以上の古家 ・地中障害物がほぼないと確信できる土地 ・買主がハウスメーカー希望 | ・解体費を抑えたい個人買主 ・自分でリノベーションしたい人 ・投資用 |
解体しないと売れない？！
解体しないで、
そのまま利用する人はいない？
いらっしゃいますよ。
①外国人
②不動産投資家
①②はここ数年、問い合わせが多いため、
解体せずに、リフォームして住む、貸す人がいます。
築40年～50年の一戸建てを売却する方法
①仲介で売却
②買取で売却
仲介と買取の違いを教えて
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場の90〜100% （相場で売れる） | 相場の50〜80% （2〜5割安くなる） |
| 売れるまでの期間 | 平均3〜6ヶ月 （売れ残ないこともある） | 最短3日〜1ヶ月で に現金化 |
| 確実に売れるか | 不確実 | 100%確実 |
| 仲介手数料 | ・売却価格×3%＋6万円＋税 ・低廉な空き家は30万円+税 | 不要 |
| 瑕疵担保責任 | 通常3ヶ月 （契約次第で免責も可能） | 免責 |
| 契約不適合責任 | 売却後クレーム可能性あり | なし ※虚偽申告を除く |
| 現状・古家でも売れるか | 古すぎると厳しい | 状態は問わない場合あり |
| 内見・広告 | 必要 （週末に何度も内見対応） | 必要だが、 回数が少ない |
| 残置物 （家具等） | 基本全部撤去が必要 | そのまま置いてOK |
| 解体更地渡し | 買主次第 | 買取業者が全部やる |
| 売却理由を隠せるか | 近所にバレる （チラシ・ネット広告に出る） | 秘密にしやすい |
| 向いている人 | ・少しでも高く売りたい ・3〜6ヶ月待てる | ・即現金が必要（ローン滞納、相続税など） ・誰にも知られたくない ・ゴミ屋敷 |
ちなみに買取の場合、なんでも買取するわけじゃないです。
そのあたりを誤魔化す業者さんもいるため、注意が必要です。
築40年～50年の一戸建て売却時の３つの注意点
築40年～50年の一戸建て売却時の３つの注意点を解説します。
①境界明示について
境界って、お隣さんとの境界線のこと？
そうです。
例えばブロックが自宅側、真ん中、お隣さんどこがラインか、買主に明示する義務があります。
境界明示は「あきらかに示す」という意味で、
引き渡し前に現地や測量図なので、境界ラインを示します。
もし間違っていたら？
契約不適合責任が問われます。
※越境物の撤去、ブロックの作り直し、土地の面積での減額など
法務省: 民法（債権法）改正関連資料より引用
②埋設物
解体後に、地面から「ブロックのガラ」など人工物が出てきた場合です。
その場合は？
売主様が負担をします。
※引き渡し後３か月以内が一般的
| 物件種別 地域 | 埋設物内容 | 発見時期 | 請求金額 | 特約の有無 |
|---|---|---|---|---|
| 横浜市 築45年戸建 | 旧浄化槽 （コンクリート）＋廃油 | 解体時 | 380万円 | 特約なし → 売主全額負担 |
| 埼玉県所沢 再建築不可 | 古家 | 基礎ガラ（コンクリート塊）約15t | 解体時 | 260万円 |
| 東京23区 築55年戸建 | 古い井戸 （深さ8m）＋ 土間コンクリート | 解体時 | 450万円 | 特約曖昧 → 売主220万円負担 |
| 大阪市平野区 現状渡し | 戦時中の防空壕（コンクリート） | 解体後地盤調査時 | 680万円 | 買取業者 → 一切請求なし |
| 千葉県船橋 更地渡し | 旧宅地内の瓦礫・廃材木（約20t） | 買主着工時 | 320万円 | 更地渡しだったのに特約なし → 売主全額 |
| 名古屋市 築38年戸建 | 地中杭（H鋼） 15本 | 解体時 | 180万円 | 「埋設物は買主負担」特約 → 請求却下 |
| 福岡市 再建築不可 | 古い灯油タンク2基＋配管 | 解体時 | 150万円 | 買取 → 業者が全部処理 |
| 川崎市 現状渡し | 庭に埋めた大量のタイヤ（約300本） | 解体時 | 290万円 | 告知なし → 売主が悪意と認定され全額負担 |
| 東京都 更地渡し | 隣地からの越境擁壁基礎 （コンクリート） | 買主建築時 | 420万円 | 更地渡しなのに隣地越境を告知なし → 売主負担 |
| 札幌市 築50年戸建 | 地中暖房用灯油配管（アスベスト付き） | 解体時 | 550万円 | 特約なし＋アスベストで高額 → 売主支払い |
おすすめの特約は
「売買対象土地内には、売主が知り得ない地中埋設物（浄化槽、井戸、廃材、基礎ガラ、杭、擁壁基礎等）が存在する可能性がある。
買主はこれを承知の上で現況有姿にて買い受けるものとし、引渡し後にこれらが発見された場合でも、撤去・処分費用その他一切の費用は買主の負担とし、売主は契約不適合責任を含む一切の責任を負わない。」
結構、厳しめの文章ね
買主が合意したとしても、
その分、値引きされる確率が高いですね。
③現状有姿は可能か
| 内容 | |
|---|---|
| 意味 | 「今ある状態のまま、見たまま、 全部引き取ってください」 |
| 売主が言いたいこと | 「建物も土地も中身も、良いところも悪いところも全部そのまま渡す」 |
| 買主が引き受けるもの | ・建物劣化・雨漏り・シロアリ ・設備故障（給湯器、エアコンなど） ・地中埋設物 ・越境 ・境界未確定 ・残置物（家具・ゴミなど） |
| 契約不適合責任との関係 | 現状有姿と書くと 「知ってて買ったでしょ？」という強い免責効果がある。 →完全に免責にはならないため |
現状有姿で引き渡す場合、
契約不適合責任免責もセットでつけましょう。
④虚偽はNG
例えば埋設物の存在を売主が知っていたのに、
「ありません」とウソをついて、引き渡したら？
免責が取り消され、
損害賠償請求されるケースも。
ほとんどの買取店が共通する質問。
「心理的瑕疵に該当する事件、事故はありませんか？」
なるほど。
確かにウソはよくないわね・・・
売買契約時に告知書に署名捺印します。
その際、正直に記入しましょう。
まとめ
①築40年～50年の家は売れる
→仲介は適正価格だが、確実に売れるわけではない
買取は安いが、確実に売れる
②解体更地 or そのまま引き渡し
→買主と相談
③境界明示、契約不適合責任免責、現状有姿
→不動産屋と相談をする
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