【要注意】ローンが残っている家を売る方法【群馬県】

ローンが残っている群馬県の家を売れます！

住宅ローンがまだ残っている家を売るのは、

意外と多くの方が直面する状況です。

でも、心配いりません。

基本的にローン残債ありでも売却は可能で、きちんと準備すればスムーズに進められます。
この記事では、初心者向けにわかりやすく説明します。

＜記事の参照ぺージ＞
国税庁：マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除など）
法務局（法務省）：住宅ローン等を完済した方へ
住宅金融支援機構：住宅ローン完済時の抵当権抹消関連

基本知識

①抵当権を学ぶ

住宅ローンが残っている家には、

銀行などの金融機関が「抵当権」という権利を設定しています。

万が一、ローン返済が滞ると家を競売にかけるためのもの。

売却するには、この抵当権を外す（抹消する）必要があります。
つまり、売却代金でローンを一括返済するのが基本です。

アンダーローン＆オーバーローン

売却の鍵は「アンダーローン」か「オーバーローン」かの判断。

①アンダーローン：ローン残高が売却価格が低い（アンダー）状態。余裕を持って売れます。

売却額（2000万円）＞　ローン残高（1700万円）

②オーバーローン：ローン残高が売却価格よりも高い（オーバー）している状態
　　　　　　　　　差額をどう埋めるかが課題です。

	ローン残債	売却価格	差額	結果の目安
アンダーローン	1500万円	2000万円	+500万円	500万円が手元に残る（余裕あり）
オーバーローン	2500万円	2000万円	-500万円	500万円不足（自己資金などで補う必要）

ローンが残っている人のケースと解決方法

ここでは、よくある4つのケースをピックアップ。

各ケースで解決方法を具体的に提示します。

ケース1: アンダーローン（売却価格 > ローン残債）
例: ローン残債2000万円の家が2500万円で売れる場合。
差額500万円が手元に残ります。

＜解決方法＞

• そのまま売却。売却代金から残債を一括返済し、抵当権を抹消。
• 注意: 売却益が出たら税金がかかる可能性あり（後述）。
  このケースは一番簡単で、自己資金不要なため、気軽に進められます。

ケース2: オーバーローン（売却価格 < ローン残債）
※差額を自己資金で補える場合 – 貯金や親族援助でカバー

例: ローン残債3000万円の家が2500万円で売れる場合。
差額500万円を自分で用意。

解決方法:

• 売却代金＋自己資金で残債を完済。金融機関に事前相談し、了承を得る。
• 注意: 差額が少なければ貯金でOK。親族から借りるか、つなぎ融資（短期ローン）を使う人もいます。
  競売を避けられるので、生活再建に有効です。

ケース3: 圧倒的なオーバーローンで差額を補えない場合
例: ローン残債4000万円の家が3000万円で売れるが、
差額1000万円が用意できない。

＜解決方法＞

• 「任意売却」を検討。金融機関の同意を得て、市場価格で売却。残債は分割返済などに調整可能。
• 注意: 通常の売却より時間がかかる（3〜6ヶ月）。
  信用情報に傷がつく可能性があるが、競売よりマシ。2025年現在、コロナ後遺症で増えたケースです。

ケース4: 売却後も住み続けたい場合 – 引っ越ししたくない人向け
例: ローン残債ありで家を売りたいが、家族の生活を維持したい。

解決方法:

• 「リースバック」を利用。家を不動産会社などに売却後、賃貸として住み続ける。
• 手順: 専門会社に相談 → 査定・売却 → 賃貸契約。家賃は売却価格の5〜10%程度。
• 注意: すべての会社が対応しないので、事前確認。
  将来買い戻すオプション付きのプランもある。2025年、高齢者や子育て世帯に人気です。

これらのケースで共通するのは、早めに不動産会社や銀行に相談すること。
無料相談が多いので、活用しましょう。

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ローンが残っている人の家の売却方法の流れ

【完全版】不動産売却の流れ8ステップ※仲介で初めて家を売る

「家を売りたいけど、どうすればいい？」初めて仲介で家を売るあなたのために、「誰に」「何を」「どのように」お願いすればいいのか？不動産売却（仲介）にいくら費用がかかるのか？比較図など用いて、不動産売却の流れ丁寧に解説します。※戸建て、土地、区分マンションでも利用可能な記事です。

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全体の流れをステップバイステップで説明します。
目安期間は3ヶ月～ですが、ケース次第です。

1. 準備段階（1〜2週間）:
   • ローン残債を確認（銀行のアプリや残高証明書など）
   • 家の査定依頼、売却価格の見込みをざっと把握。
   • オーバーローンなら金融機関/両親に相談
2. 売却活動開始（1ヶ月）:
   • 不動産会社と媒介契約（仲介依頼）。一般媒介（複数社OK）か専任媒介（1社専属）を選ぶ。
   • 広告出稿（レインズ、at-homeなど）
3. 契約・決済（1〜2ヶ月）:
   • 買主が見つかったら売買契約。手付金（売却価格の5％〜）を受け取る。
   • 銀行に連絡し決済日を連絡する（決済の１か月くらい前）
   • 決済日: 売却代金入金 → 残債一括返済 → 抵当権抹消（司法書士手配）。
     鍵・資料など引き渡し。
   • 任意売却の場合、金融機関の承認が追加。
4. 完了後:
   • 所有権の移転登記をする。確定申告（必要時）。
     注意: 引っ越し費用や仲介手数料（売却価格の3%+6万円程度）を忘れずに予算化。

【注意】不動産売却で抵当権の抹消方法をまとめ解説！

不動産を売却する時、住宅ローンが残っていると抵当権を抹消する必要があります。今回はその方法、費用、タイミング、加えて抵当権を抹消しないデメリットを解説します。

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税金について解説

売却で利益が出たら税金がかかりますが、特例で軽減可能。

初心者向けにシンプルに解説します。

• 主な税金:
  • 譲渡所得税・住民税: 売却益（譲渡所得）にかかる。
    計算式: 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)。
    
    取得費は購入価格+諸費用、譲渡費用は仲介手数料など。
    • 所有6年以上（正月6回経過）: 税率20%（所得税15%、住民税5%）。
    • 所有5年以下: 税率39%（所得税30%、住民税9%）。
• 特例で節税:
  • 3000万円特別控除: マイホーム売却で最大3000万円控除。
    
    条件: 住んでいた家（住まなくなって3年以内）、親族以外への売却、過去3年以内に同特例未使用。
    
    例: 譲渡所得4000万円なら、控除後1000万円に税金。
    
    
  • 軽減税率特例: 所有10年超のマイホームで、税率14%（所得税10%、住民税4%）に下がる。
    3000万円控除と併用可。
    

まとめ

ローンが残っている家を売るのは、ケース次第で方法が変わります。

①アンダーローンなら簡単、
オーバーローンなら自己資金補填・任意売却を。

②家の売却の流れは準備→契約→決済引き渡しの3ステップ。

③税金は譲渡所得税がメインですが、3000万円控除で負担軽減。

早めの相談が成功の鍵です。

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