不動産売却の税金は「いつ・いくら・どこに払う？」
不動産売却では、売却した時点ですべての税金を払うわけではありません。
代表的なものを簡単に整理すると、
| 税金 | いつ払う？ | いくら？ | 主な納付先 |
|---|---|---|---|
| 所得税・復興特別所得税 | 売却した翌年の確定申告時 | 譲渡所得×税率 | 税務署 |
| 住民税 | 原則、翌年度 | 譲渡所得×税率 | 市区町村等 |
| 印紙税 | 売買契約時 | 契約金額による | 収入印紙で納付 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記時 | 原則1不動産1,000円 | 法務局 |
ただし、不動産を売却した人全員に高額な税金がかかるわけではありません。
譲渡所得は「売却価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算し、マイホームの場合は一定の要件を満たせば3,000万円特別控除などを利用できる場合があります。
そのため、「いくらで売れたか」だけでなく、
「いくらで取得したか」「売却にいくらかかったか」「どの特例が使えるか」を確認することが重要です。
今回は、不動産売却後の税金について
初心者の方にもわかりやすく解説します。
不動産売却にかかる税金一覧表
| 税金の種類 | 概要 | 計算方法 | 節税対策 |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得税 （所得税・住民税） | 不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金。 | 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用) 税額 = 譲渡所得 × 税率 ※税率： ・短期譲渡 （5年以下） 39.63% ・長期譲渡 （正月6回経過）20.315% | ・3,000万円特別控除（マイホームの場合） ・買い換え特例 ・譲渡損失の損益通算・繰越控除 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書に貼付する印紙に課される税金。 | 契約金額に応じた印紙税額 （例：1,000万円超～5,000万円以下で1万円） | ・電子契約で印紙税不要 |
| 登録免許税 | 所有権移転登記や抵当権抹消登記にかかる税金。 | 固定資産税評価額 × 税率 （例：所有権移転登記は2%） | ・軽減税率の適用 （マイホームの場合、2026年3月31日まで） |
| 消費税 | 不動産仲介手数料や司法書士報酬など、サービスに対して課される税金。 | サービス料金 × 10% | ・個人間売買＆土地は消費税不要 |
備考
- 譲渡所得税の税率は、所有期間により異なる。
- マイホーム売却時の3,000万円特別控除は、居住用財産に適用可能。
- 節税対策は状況により適用条件が異なるため、
税理士や税務署へのご相談を
不動産売却でかかる税金の種類
不動産売却には以下の4つの税金が主に関係します。
譲渡所得税（所得税・住民税）
譲渡所得税って？
不動産を売って利益がでたら、
支払い所得税です。
🧸【たとえ話：ゆうたくんとロボットのおもちゃ】
以下、たとえ話です。
■ 1年前のこと
ゆうたくんは、おこづかいで 1万円のロボットのおもちゃを買いました。
■ そして今日
そのロボットが人気になって、なんと3万円で売れました！
■ ゆうたくんのもうけ
ゆうたくんはこう思いました：
「1万円で買ったのに、3万円で売れた！2万円もうかったぞ～！」
■ そこにやってきたお父さん
お父さんが言いました。
「よかったね。
でもね、“もうけ”には“税金”を払わないといけないんだよ。」
■ これが「譲渡所得税」
「買ったものを高く売ってもうけが出たときに、その“もうけ”にかかる税金」のことです。
■ ゆうたくんの場合
- 買った値段：1万円
- 売った値段：3万円
- もうけ：2万円 ←「譲渡所得」
この2万円に対して、税金が発生します。
✅ポイントまとめ
| ことば | わかりやすく言うと |
|---|---|
| 譲渡（じょうと） | 物を売却すること |
| 所得（しょとく） | もうけたお金 |
| 譲渡所得税 | 売ってもうけたお金にかかる税金 |
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、
所得税と住民税が課されます。
売却価格から取得費（購入時の価格や諸費用）や
譲渡費用（仲介手数料など）を
差し引いた金額が課税対象となることを強調します。
例：マンションを売った場合
譲渡所得 ＝ 売った金額 －（買った金額 ＋ 費用）
譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 売った金額 | マンションを売ったときの価格（＝譲渡価格） |
| 買った金額 | 昔そのマンションを買った価格（＝取得費） ※建物は減価償却が必要 |
| 費用 | 仲介手数料、登記費用、リフォーム費用の一部など |
| 税率 | 所有期間により変わる（下記参照） |
| 所有期間 | 税率の目安（合計） |
|---|---|
| 5年以下（短期） | 約39% |
| お正月を6回経過（長期） | 約20% |
【簡単な事例】
- 売った金額：3,000万円
- 買った金額：2,000万円
- 譲渡費用（経費）：100万円
- 所有期間：7年（長期）
□3,000万円 －（2,000万円 ＋ 100万円）＝ 900万円
→900万円 × 20.315％ ≒ 約183万円
わかりやすく説明するため、
3000万円控除や減価償却は使いませんでした。
もし、損をしたら？
譲渡税はかかりません。
特例を利用する場合などには申告が必要です。
「居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」という制度
が適用できる場合は、申告しましょう。
※詳細は税務署、税理士さんに
印紙税
契約金額1,000万円超～5,000万円以下なら
1万円、5,000万円超～1億円以下なら3万円です。
売買契約書に貼り付けます。
売買契約書は２枚同じものを記載し、
収入印紙を貼り付けます。
ちなみに、売主側が「契約書はコピーでいい」のであれば、不要です。
また、電子契約であれば、印紙代はかかりません。
抵当権の抹消登記
住宅ローンの残債がある場合は「抵当権抹消登記」が多いです。
銀行に人質を取られています。
抵当権抹消をすることで、買主に所有権を移転できます。
| 売却物件 | 不動産の数 | 登録免許税 | 合計費用の目安 （税＋報酬） |
|---|---|---|---|
| 戸建て | 土地＋建物＝2件 | 2,000円 | 約7,000～17,000円 |
| 分譲マンション | 通常1件 | 1,000円 | 約6,000～16,000円 |
抵当権の設定がない場合は？
抹消済みだったり、最初から現金買いで未設定の場合は、
費用はかかりません。
消費税
個人間売買では不動産本体に消費税はかかりません。
事業者が売主の場合
（例：不動産会社が売却する新築物件）は課税対象となります。
税金の支払時期
譲渡所得税
譲渡所得税はいつ払う？
譲渡所得が発生した場合、
翌年の2月16日～3月15日の確定申告期間に申告・納付します。
※2025年に売却した場合、2026年の確定申告で納税
「3000万円控除」があるから、納めなくてもいい。
と勘違いする人がいます。
控除は申告することで、有効になるため、
必ず確定申告をしてください。
あります。
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除」を利用できます。
例えば、計算上の譲渡所得が1,800万円で、3,000万円特別控除の適用要件を満たしている場合、
1,800万円－3,000万円＝0円
となるため、譲渡所得に対する所得税・住民税がかからないケースがあります。
ただし、3,000万円特別控除は自動的に適用されるわけではなく、適用を受けるための確定申告が必要です。
また、マイホーム以外の土地・建物や相続した空き家などでは、適用条件が異なるため注意が必要です。
印紙税
いつ払う？
→不動産の売買契約締結時です。
※加えて、金消の契約時
気の利く業者さんなら、
収入印紙を用意してくれます。
※その場で現金と交換してください。
税金の金額（計算方法と具体例）
譲渡所得税
計算方法
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
税額 = 譲渡所得 × 税率（短期：39.63%、長期：20.315%）
具体例
マイホームを5,000万円で売却、取得費3,000万円、
譲渡費用（仲介手数料等）200万円、所有期間10年（長期譲渡）の場合：
- 譲渡所得 = 5,000万円 – (3,000万円 + 200万円) = 1,800万円
- 3,000万円特別控除適用後：1,800万円 – 3,000万円 = 0円（課税対象なし）
- 控除適用がない場合：1,800万円 × 20.315% = 約365.7万円
印紙税
契約金額に応じた税額
（例：5,000万円の売買契約なら1万円）。
※電子契約なら0円
計算方法
固定資産税評価額 × 税率（例：所有権移転登記2%、軽減税率0.3%）
具体例：評価額3,000万円のマイホームで軽減税率適用なら、3,000万円 × 0.3% = 9万円。
税理士の視点：軽減税率の適用条件（居住用、床面積50㎡以上など）を確認します。
税金の納付先
譲渡所得税
不動産売却に関係する税金は、種類によって納付先や支払方法が異なります。
譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税は、原則として確定申告を行い、税務署に納付します。
一方、住民税は地方税なので、市区町村などに納めます。
なお、所得税等については、確定申告後に税務署から納付書が自動的に送られてくるとは限りません。
e-Tax、口座振替、クレジットカード納付など、利用できる納付方法を確認して期限内に納付しましょう。
印紙税
印紙税はどこに払う？
契約書に印紙を貼付し、税務署に間接的に納付。
※印紙は郵便局やコンビニで購入可能です。
高額な収入印紙は郵便局がおすすめ
登録免許税
登録免許税はどこに払う？
→法務局（登記手続き時に司法書士が代行）。
まとめ
| 税金の種類 | 概要 | 計算方法 | 節税対策 |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得税 （所得税・住民税） | 不動産を売却して得た利益（譲渡所得） に対して課される税金。 | 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用) 税額 = 譲渡所得 × 税率 ※税率： ・短期譲渡（5年以下） 39.63% ・長期譲渡（正月6回経過）20.315% | ・3,000万円特別控除（マイホームの場合） ・買い換え特例 ・譲渡損失の損益通算・繰越控除 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書に貼付する印紙に課される税金。 | 契約金額に応じた印紙税額 （例：1,000万円超～5,000万円以下で1万円） | ・電子契約で印紙税不要 |
| 登録免許税 | 所有権移転登記や抵当権抹消登記にかかる税金。 | 固定資産税評価額 × 税率 （例：所有権移転登記は2%） | ・軽減税率の適用 （マイホームの場合、2026年3月31日まで） |
| 消費税 | 不動産仲介手数料や司法書士報酬など、サービスに対して課される税金。 | サービス料金 × 10% | ・個人間売買では消費税不要 |
支払いのタイミングと注意点
- 譲渡所得税：確定申告が必要。
特別控除も申告しないと適用されない - 印紙税：紙の契約書に貼付が必要。
電子契約なら貼らなくてOK - 登録免許税：抵当権抹消で費用発生。
抹消済なら不要
✅ まとめ
- 譲渡所得税は利益に、所有期間や控除制度で大きく左右される。
- 印紙税と登録免許税は書類・登記手続きに紐づく税で、タイミングが決まっている。
- 消費税はサービスにかかるもので、不動産本体には課税されない
（個人売買の場合）。
不動産の売却で税金がどれくらいかかるのか？
疑問のあなたのお役に立てれば幸いです。
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