【一覧表】不動産の売却で税金はいつ、いくら、どこに払うの？

不動産売却にかかる税金一覧表

税金の種類	概要	計算方法	節税対策
譲渡所得税 （所得税・住民税）	不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金。	譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用) 税額 = 譲渡所得 × 税率 ※税率： ・短期譲渡 （5年以下） 39.63% ・長期譲渡 （正月6回経過）20.315%	・3,000万円特別控除（マイホームの場合） ・買い換え特例 ・譲渡損失の損益通算・繰越控除
印紙税	不動産売買契約書に貼付する印紙に課される税金。	契約金額に応じた印紙税額 （例：1,000万円超～5,000万円以下で1万円）	・電子契約で印紙税不要
登録免許税	所有権移転登記や抵当権抹消登記にかかる税金。	固定資産税評価額 × 税率 （例：所有権移転登記は2%）	・軽減税率の適用 （マイホームの場合、2026年3月31日まで）
消費税	不動産仲介手数料や司法書士報酬など、サービスに対して課される税金。	サービス料金 × 10%	・個人間売買では消費税不要

備考

• 譲渡所得税の税率は、所有期間により異なる。
• マイホーム売却時の3,000万円特別控除は、居住用財産に適用可能。
• 節税対策は状況により適用条件が異なるため、
  税理士や税務署へのご相談を

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却には以下の4つの税金が主に関係します。

譲渡所得税（所得税・住民税）

🧸【たとえ話：ゆうたくんとロボットのおもちゃ】
以下、たとえ話です。

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■ 1年前のこと

ゆうたくんは、おこづかいで 1万円のロボットのおもちゃを買いました。

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■ そして今日

そのロボットが人気になって、なんと3万円で売れました！

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■ ゆうたくんのもうけ

ゆうたくんはこう思いました：

「1万円で買ったのに、3万円で売れた！2万円もうかったぞ～！」

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■ そこにやってきたお父さん

お父さんが言いました。

「よかったね。でもね、“もうけ”には“税金”を払わないといけないんだよ。」

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■ これが「譲渡所得税」

「買ったものを高く売ってもうけが出たときに、その“もうけ”にかかる税金」のことです。

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■ ゆうたくんの場合

• 買った値段：1万円
• 売った値段：3万円
• もうけ：2万円 ←「譲渡所得」

この2万円に対して、税金が発生します。

✅ポイントまとめ

ことば	わかりやすく言うと
譲渡（じょうと）	物を売却すること
所得（しょとく）	もうけたお金
譲渡所得税	売ってもうけたお金にかかる税金

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課されます。

売却価格から取得費（購入時の価格や諸費用）や譲渡費用（仲介手数料など）を

差し引いた金額が課税対象となることを強調します。

例：マンションを売った場合

・譲渡所得 ＝ 売った金額 －（買った金額 ＋ 費用）
・譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率

項目	説明
売った金額	マンションを売ったときの価格（＝譲渡価格）
買った金額	昔そのマンションを買った価格（＝取得費） ※建物は減価償却が必要
費用	仲介手数料、登記費用、リフォーム費用の一部など
税率	所有期間により変わる（下記参照）

所有期間	税率の目安（合計）
5年以下（短期）	約39%
お正月を6回経過（長期）	約20%

【簡単な事例】

• 売った金額：3,000万円
• 買った金額：2,000万円
• 譲渡費用：100万円
• 所有期間：7年（長期）

□3,000万円 －（2,000万円 ＋ 100万円）＝ 900万円
→900万円 × 20.315％ ≒ 約183万円

＜具体的な計算方法＞
→中古戸建（※土地付き）の売却計算はこちら
→マンション売却計算はこちら

「居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」という制度
が適用できる場合は、申告しましょう。

※詳細は税務署、税理士さんに

印紙税

契約金額1,000万円超～5,000万円以下なら

1万円、5,000万円超～1億円以下なら3万円です。

売買契約書は２枚同じものを記載し、収入印紙を貼り付けます。
ちなみに、売主側が「契約書はコピーでいい」のであれば、不要です。

また、電子契約であれば、印紙代はかかりません。

登録免許税

売主側で負担する登録免許税は「抵当権抹消登記」が多いです。

売却物件	不動産の数	登録免許税	合計費用の目安 （税＋報酬）
戸建て	土地＋建物＝2件	2,000円	約7,000～17,000円
分譲マンション	通常1件	1,000円	約6,000～16,000円

消費税

個人間売買では不動産本体に消費税はかかりません。

事業者が売主の場合（例：不動産会社が売却する新築物件）は課税対象となります。

税金の支払時期

譲渡所得税

譲渡所得税はいつ払う？

譲渡所得が発生した場合、

翌年の2月16日～3月15日の確定申告期間に申告・納付します。

※2025年に売却した場合、2026年の確定申告で納税

印紙税

いつ払う？
→売買契約書作成時に印紙を貼付し、契約締結時です。

登録免許税

登録免許税はいつ払う？

売主側は抵当権抹消のケースが多いため、決済日です。

税金の金額（計算方法と具体例）

譲渡所得税

計算方法
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
税額 = 譲渡所得 × 税率（短期：39.63%、長期：20.315%）

具体例
マイホームを5,000万円で売却、取得費3,000万円、
譲渡費用（仲介手数料等）200万円、所有期間10年（長期譲渡）の場合：

• 譲渡所得 = 5,000万円 – (3,000万円 + 200万円) = 1,800万円
• 3,000万円特別控除適用後：1,800万円 – 3,000万円 = 0円（課税対象なし）
• 控除適用がない場合：1,800万円 × 20.315% = 約365.7万円

印紙税

契約金額に応じた税額（例：5,000万円の売買契約なら1万円）。

※電子契約なら0円

計算方法
固定資産税評価額 × 税率（例：所有権移転登記2%、軽減税率0.3%）。
具体例：評価額3,000万円のマイホームで軽減税率適用なら、3,000万円 × 0.3% = 9万円。
税理士の視点：軽減税率の適用条件（居住用、床面積50㎡以上など）を確認します。

税金の納付先

譲渡所得税

譲渡所得税はどこに払う？

税務署（所得税）と市区町村（住民税）。
確定申告後に納付書が送付され、銀行やコンビニ、または税務署で支払います。

※e-Taxでの申告・納付も可能

印紙税

印紙税はどこに払う？

契約書に印紙を貼付し、税務署に間接的に納付。

※印紙は郵便局やコンビニで購入可能です。

登録免許税

登録免許税はどこに払う？

→法務局（登記手続き時に司法書士が代行）。

まとめ

税金の種類	概要	計算方法	節税対策
譲渡所得税 （所得税・住民税）	不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金。	譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用) 税額 = 譲渡所得 × 税率 ※税率： ・短期譲渡（5年以下） 39.63% ・長期譲渡（正月6回経過）20.315%	・3,000万円特別控除（マイホームの場合） ・買い換え特例 ・譲渡損失の損益通算・繰越控除
印紙税	不動産売買契約書に貼付する印紙に課される税金。	契約金額に応じた印紙税額（例：1,000万円超～5,000万円以下で1万円）	・電子契約で印紙税不要
登録免許税	所有権移転登記や抵当権抹消登記にかかる税金。	固定資産税評価額 × 税率（例：所有権移転登記は2%）	・軽減税率の適用 （マイホームの場合、2026年3月31日まで）
消費税	不動産仲介手数料や司法書士報酬など、サービスに対して課される税金。	サービス料金 × 10%	・個人間売買では消費税不要

支払いのタイミングと注意点

• 譲渡所得税：確定申告が必要。
  特別控除も申告しないと適用されない
  
• 印紙税：紙の契約書に貼付が必要。
  電子契約なら貼らなくてOK
  
• 登録免許税：抵当権抹消で費用発生。
  抹消済なら不要

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✅ まとめ

• 売却後に支払う税金は主に4つ。
• 譲渡所得税は利益に、所有期間や控除制度で大きく左右される。
• 印紙税と登録免許税は書類・登記手続きに紐づく税で、タイミングが決まっている。
• 消費税はサービスにかかるもので、不動産本体には課税されない
  （個人売買の場合）。