戸建を売りたい！でも書類が見当たらない？！
戸建を売りたいけど・・・
建築確認済証と検査済証がないの
売るの難しいかな・・・？
結論、売れます。
しかし、デメリットがあるため、
ご理解いただき、対応策もご紹介します。
「古い実家を相続したが書類が見当たらない」
「検査済証がないと、ローンが通らない？」
「再建築不可と言われないか不安」
など、戸建てを売るときの建築確認済証＆検査済証が見当たらないときの
注意点と対策を解説します。
建築確認済証と検査済証ってなに？
建築確認済証：建築計画が建築基準法などの法令に適合していることを証明する書類。
※建築前に地方自治体や指定確認検査機関から発行される。
検査済証：建築工事が完了し、建築基準法に基づく検査に合格したことを証明する書類。
どちらも建築の法令適合性を保証する重要な書類で、不動産取引や融資で求められることが多い。
建築確認済証は
「この設計図、プランで作っていいよ」という合格証明書みたいなもの。
検査済証は「プラン通りできています」という合格証明書です。
なぜ検査済証がない家が多いのか？
「紛失をした人」は対象外とします。
建築確認済証＆検査済証が最初からない理由を解説します。
- 古い建物：1970年代以前の建物では、建築確認制度が未整備だったため、書類が存在しない場合がある。
- 手続きの懈怠：建築主や施工業者が建築確認申請や完了検査を怠った。
- 違法建築：法令を無視して建築されたため、申請・検査が行われていない。
- 簡易な建築物：小規模な増改築や軽微な工事で、確認申請が不要だった場合。
建築確認済証・検査済証がないデメリット＆対処策
デメリット：
- 建物の法令適合性が証明できないため、買い手の信頼が得にくい。
- 住宅ローンの融資が受けにくい、または融資条件が厳しくなる。
- 売却時に値引きを求められる可能性が高い
- 法的な問題（違法建築のリスク）が発覚する可能性があり、売却後のトラブルリスクが高い。
- 増改築しづらい（新たな建築確認申請が必要。現在の建物の法令適合性が不明）
- 法令適合性が不明なため、「瑕疵保険」に入れないリスク
対処方法：
- 建築士による適合性調査を行い、現行の建築基準法に適合証明書を作成。
- 売却時に「証明書がない」ことを開示し、価格や条件で調整。
- 建築士による「現況検査（インスペクション）」を行い、
ガイドラインに沿った調査報告書を作成することで、書類の不備を補完できる
国も書類がない場合の調査方法を定めています。
国土交通省：
検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン
以下は、検査済証を紛失した場合人との比較図です。
※建築確認済も似た感じです。
| 検査済証がない | 検査済証を紛失した | |
|---|---|---|
| 建物の状態 | 完了検査を受けていない可能性がある。違法建築のリスクも。 | 完了検査を受けているが、書類がない。 適合している可能性が高い。 |
| 信頼性 | 買い手や金融機関の信頼が得にくい。 | 代替書類や調査で信頼を補える可能性がある。 |
| 対処の難易度 | 適合性の証明が難しく、費用や時間がかかる場合がある。 | 再発行や代替書類で対応可能な場合が多い。 |
| 売却への影響 | 値引きや融資の制限が大きくなる可能性。 | 適切な対応で影響を軽減しやすい。 |
なるほど。
紛失した場合は、別途証明すれば、影響はなさそうね。
ちなみに、建築確認済証と検査済証って再発行できる？
再発行はできません。
ただし、台帳事項記載証明書があれば、
建築確認済証と検査済証が元からあったか証明できます。
→東京耐震ポータルサイトよりサンプルあり
自治体によりますが、300円～500円ほどで取得できます。（建築指導課など）
この台帳事項記載証明書は簡易的な書類です。
※建築確認済＆検査済が取れている確認できます。
※建築計画概要書とセットで、できれば取得をおすすめします。
【相場】建築確認済証・検査済証がない場合の査定額は？10%〜30%下落の理由
建築確認済証がない場合、物件の査定額は10%～30%程度下落する可能性が高い。
違法建築の疑いがある場合は30%～50%以上の下落も。
築年数や地域需要により影響は異なり、
都市部の土地価値が高い物件では5%～15%程度に抑えられる場合も。
都市部の戸建ては人気ありそう・・
対処策：
- 自治体で台帳記載証明書を取得。
※例：伊勢崎市なら建築指導課で取得できます。 - 建築士による法令適合性調査（費用：5万～20万円）で適合証明書を発行。
- 違法性があれば是正工事。
- 情報開示と価格調整で信頼確保。
物件によりけりのため、不動産営業担当者に質問してみてください。
まとめ
■建築確認済証と検査済証とは？
- 建築確認済証：建築計画が法令に適合していると認められた証明書（建築前に発行）
- 検査済証：工事完了後、建物が法令に適合していると確認された証明書。
どちらも不動産売買や住宅ローンにおいて重要です。
■書類がない理由（※紛失を除く）
- 1970年以前など古い建物で制度がなかった
- 建築確認や検査を怠った
- 違法建築だった
- 簡易な建物で申請不要だった
■書類がないデメリット
- 違法建築の疑い・信頼性が下がる
- 住宅ローンが通りにくくなる
- 売却価格が下がる（10～30％が目安）
- 増改築が難しくなる
【対処法】
- 台帳事項記載証明書の取得（300～500円）
- 建築計画概要書を取得（300～500円）
- 建築士による適合調査で証明書を発行（5万～20万円）
- 違法性があれば是正工事
- 前に情報開示と価格調整でリスク軽減
紛失との違い
| 状態 | 内容 |
|---|---|
| 書類がない | 検査自体を受けていない可能性も。 信頼性・対応が難しい。 |
| 紛失した | 検査は受けており、代替書類で対応可能なことが多い。 |
建築確認済証・検査済証がなくても、対処すれば売却は可能です。
いかがだったでしょうか
建築確認済証＆検査済証がない場合のリスクと対処法が
あなたのお役に立てれば幸いです。
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