おうちを購入したんだけど、
内覧で何をチェックしたらいい？
中古不動産の内覧時のチェックリストを
ざっと読めば、
大きな失敗を防げます。
希望条件（マンション/戸建共通）
物件選びをいきなり始めると失敗します。
まずは、ご夫婦の希望条件をある程度決めてからでないと
時間どころか、物件選びに失敗します。
予算（資金計画）
・CICで個人信用情報を調べる
・現金払い/住宅ローンか？
・フルローン？頭金入れる？
・ローン返済期間は？
・毎月の住宅ローン返済額は？
・ペア/連帯債務か？
内覧よりも、先に
予算組をしっかり決めましょう。
資金計画が不明瞭だと
100個内覧しても、無意味です。
→住宅ローン事前審査＆本審査でやってはいけない行為とは？
→【体験談】CIC個人情報開示の見方！
※予算がわからないと、
不動産業者によっては、塩対応になる可能性があります。
不動産会社って
怖い・・・
営業マンはノルマに追われているため、
買える人かどうか、わからない人に対して
対応は冷たくなりがち。
もちろん、
すべての業者がそうではないですが・・・
せっかく気に入った物件があったのに・・・
「いざ購入！」でローン手続きで苦戦して、他の人に取られたり、
CICのキズで事前ローンで落ちる可能性があります。
なるほど！
準備しないと
ダメージがあるのは
買主ってことね・・・
エリア（学区内・スーパーなど）
・子供の学区内か？
・学区外なら、転校は可能か？
小学校など子供の学区選びはとても重要です。
また、スーパー、病院、ジム、公園など
近所によく使う施設があるか？確認しましょう。
勤務先の通勤時間（最寄り駅や自動車など）
自動車通勤なら、駐車場を何台確保できるか？
電車まで徒歩何分か？バス停は物件近くになるか？
地図に加えて、
実際に現地に足を運んでみましょう。
気にいったマンションがあったけど、
駅から歩いたら、
坂道でアップダウンがきつくて、
あきらめた経験があるわ・・・・
内覧する前にわかることなので、
事前に歩くことが大切です。
また、飲食店など近くにあると「臭い」が
キツイ場合があるため、ご注意を・・・
間取り（3LDK/4LDK）建坪は㎡
・3LDK/4LDKか？
・㎡数は何㎡か？
・生活導線は？子供部屋と隣になるか？
・ローン控除が適用になる面積か？
などチェックしましょう。
駐車場の有（台数）/無
・戸建なら何台置けるか？並列駐車は可能か？
・マンションなら、
自走式（平面）/機械式どちらか？
を調べましょう。
戸建の場合は、旗竿地だと、
縦列駐車になり、出入りがストレスです。
マンションは自走式は楽ですが、
機械式は意外と面倒です。
朝の通勤でイライラしないように・・・
| 【駐車場タイプ】 | 【特徴】 | 【出し入れの時間目安】 |
| 昇降式（パズル式） | 上下・左右に移動するタイプ | 約3〜5分 |
| ターンテーブル式 | 車を自動で回転させる | 約1〜2分 （＋他の所要時間） |
| 垂直循環式 | 観覧車のように上下移動 | 約2〜4分 |
| 横行昇降式 | 水平方向にも動く（多層） | 約4〜5分以上 （混雑時長め） |
日当たりが良いか
日当たりが良いかどうか、必ず確認しましょう。
サンサベーヤーがおすすめです。
※クオホームさんのyoutubeより参照
| ✅ メリット | |
| 明るい室内 | 日中は照明を使わなくても自然光で明るく快適。 |
| 洗濯物がよく乾く | 日差しで洗濯物が乾きやすく、部屋干しでも効果あり。 |
| カビ・湿気の防止 | 乾燥しやすいため、カビやダニの発生リスクが低い。 |
| 冬でも暖かい | 冬場は日射熱が室内を暖め、暖房代の節約につながる。 |
| 植物の栽培に最適 | 日光を好む植物の育成に好条件。家庭菜園にも◎。 |
| 心身に良い影響 | 自然光が多いと気分が明るくなり、健康効果がある。 |
| 資産価値が高い傾向 | 日当たりの良さは住宅選びの人気ポイントであり、売却時にも有利。 |
| ❌ デメリット | |
| 夏は暑くなりすぎる | 日射が強く、冷房代が高くなることも。 |
| 紫外線による色あせ | 床や家具、カーテンなどが日焼けする可能性がある。 |
| 眩しすぎることがある | 朝や夕方に直射日光が入りすぎて不快に感じる場合がある。 |
| プライバシー確保が難しい | 日当たり確保のため窓が大きくなり、視線を遮りにくいことがある。 |
| 冬場の乾燥 | 日当たりで暖かくなるが、加湿が必要な場合もある。 |
日当たりが強いと、電気代が余計にかかりますし、
ワンちゃん、猫ちゃんが熱中症になりやすいです。
マンションで、
ペットのことを考えて、
北側を選ぶ人がいるって
聞いたことがある！
誰か家にずっといればいいけど、
昼間不在なら、日当たりが良すぎるのも
銅かも思うな・・・
日本の夏は毎年どんどん気温が上昇しています。
ある程度日当たりが悪いほうが、
逆に良いかもしれません。
ペットと暮らせるか？
戸建てはペットは自由ですが、
マンションの場合は、管理規約など読みましょう。
収納が多いか
現在の住居と比べて、どれくらい収納があるか？
また、戸建ての場合、外に物置があるか？
などチェックしましょう。
ハザードマップで安全か
| 注意点の内容 | |
| 洪水 | 河川の氾濫による浸水想定区域に入っていないか確認（色分けで水深が示される） |
| 土砂災害 | 崖や斜面の近くは「土砂災害警戒区域」に指定されていないかチェック |
| 津波 | 海岸近くの物件は津波浸水想定区域かを確認 |
| 地震 | 活断層の有無、地盤の揺れやすさ（液状化の危険）なども併せて確認 |
重ねるハザードマップなどで、
簡易的ですが、確認できます。
旧耐震/新耐震どっち？
不動産を購入する際、地震に強いかどうか？
判断基準は1981年という数字です。
旧耐震基準とは（1981年5月末以前）
- 旧耐震基準は 1950年に制定された建築基準法に基づいています。
- 「震度5強程度の地震でも倒壊しないこと」を想定
- 具体的な耐震性能の数値基準や設計手法は、今と比べて簡易
新耐震基準とは（1981年6月以降）
- 1981年6月1日施行の法改正により導入された耐震基準
- 「震度6強～7程度の大規模地震でも倒壊しない」ことを目的
- 建物の構造体の強化、設計方法の見直しが行われ、
より実践的な耐震性が求められる - 大地震（阪神・淡路大震災など）を経て、
さらに補強が加えられています。
| 【旧耐震基準】 | 【新耐震基準】 | |
| 適用開始時期 | 1950年〜1981年5月 | 1981年6月以降 |
| 想定される地震強度 | 震度5強程度に耐えられる | 震度6強～7程度でも倒壊しないことが前提 |
| 構造的な考え方 | 最低限の耐震性を確保 | 大地震でも人命を守るための構造計算が義務化 |
| 対象建物のリスク | 倒壊のリスクが比較的高い | 倒壊のリスクが低い（設計・施工基準が厳格） |
| 耐震診断の必要性 | 原則として診断・補強の必要あり | 一般的には高い安全性あり |
| 資産価値 | 低く評価される傾向 | 評価されやすい |
| 住宅ローン・火災保険 | ローン審査や保険加入が厳しくなる可能性あり | 条件が緩和されやすい |
旧耐震の場合、
戸建/マンション問わず、
住宅ローンの審査が厳しくなります。
また、耐震基準適合証明書を取得しないと、
住宅ローン控除が適用できません。
在来工法/ツーバイフォー工法（戸建）
日本の戸建て住宅は「在来工法」がほとんどです。
ただ、ツーバイフォーの家の方が、機密性が高く、
耐震性がやや高めといえます。
| 在来工法 （木造軸組工法） | ツーバイフォー工法 （枠組壁工法） | |
| 構造の特徴 | 柱と梁で建物を支える「軸組構造」 | パネル（壁・床・天井）で建物を支える「面構造」 |
| 日本での普及率 | 高い（伝統的で歴史が長い） | 増加傾向（主に輸入住宅や建売住宅で採用） |
| 間取りの自由度 | 高い（柱と梁で構成するため、可変性が高い） | やや低い（壁の配置が構造に直結するため変更が難しい） |
| 工期 | やや長め（熟練職人の技術が必要） | 短め（パネル化されていて工業的に組立しやすい） |
| 耐震性 | 設計により差が出やすいが、耐震補強可能 | 面で支える構造なので揺れに強い傾向がある |
| 気密性・断熱性 | 一般的には低め（断熱材施工や気密対策が必要） | 高め（壁が面材で構成されているため隙間が少ない） |
| 防火性 | 標準的（使用する建材による） | 面材（石膏ボード等）により比較的優れている |
| リフォームのしやすさ | しやすい （壁の位置変更、増改築の自由度が高い） | 難しい （壁に構造的役割があるため制限が多い） |
| 建築コスト | 一般的にはやや高め（手間と技術が必要） | 比較的低コスト（工場生産による効率化が可能） |
ツーバイフォー住宅は
80年代後半～徐々に増え始め、
一条工務店、三井ホームなどが
有名です。
引き渡し時期
「旧居→新居へ住み替え予定なのか」
「新学期のタイミングか」
「仕事での転勤か」
によって、物件の引渡し時期が異なります。
売買契約～引き渡しまで
中古不動産は1.5か月ほどです。
それ以上かかる場合は、
不動産屋さんと相談しましょう。
内覧当日までのかんたん準備
内覧当日までに、
売主側の仲介業者へ聞きたいことをまとめてリストアップし、
プリントアウトしてもっていましょう。
※当社仲介で購入予定の方は
「チェックリスト」を配布しています。
内覧時の確認項目をリストアップ
①【内覧前に】予算＆住宅ローン選び
気に入った物件があったのに
、他の人に取られた！
事前にだいだいの予算＆事前審査先を
決めておくことで、
物件争奪戦で勝ち残れます。
中古物件を見学して、購入決定したら、
買付証明書を提出します。
その際、住宅ローンの事前審査が必要なため、
事前にだいだいの予算＆事前審査先を決めておきましょう。
参考→【資金計画】戸建・マンションを住宅ローンで組む7つのポイント
フラット35利用は「本審査」が必要です。
え？売買契約していないのに？
はい。
フラット35は特殊で、後で売買契約書を
提出すればOKです。
ただし、審査に時間がかかるため
中古物件の不動産には不向きなローンです。
ちなみに、中古戸建はフラット35の適合審査は面倒になるため、
敬遠されがちです。
中古マンションは
→中古マンションらくらくフラット３５で検索すると
適合できるか調べられます。
②立地選び
物件内覧も大切ですが、それと同じくらい
「立地選び」は大切です。
| 【種別】 | 【内容】 |
| 戸建/マンション | 希望の学区内か |
| 駅からの距離 | |
| 勤務先の距離（自動車） | |
| スーパー・病院・コンビニはあるか | |
| 公園、図書館、市民会館などあるか | |
| 銀行、郵便局、スーパーマーケット、飲食店 | |
| ハザードマップ | |
| 地盤は強いか弱いか | |
| 町内会、自治会の費用は | |
| 治安は良い方か | |
| お墓、工場、牛舎、駐車場など | |
| 周辺環境（騒音なども） | |
| 工事中の建物は何ができるか？ | |
| 高圧電線や鉄塔は近所にあるか？ | |
| 戸建 | 道路は公道か私道か （位置指定道路・協定通路） |
| 但し書き道路か | |
| 土地の形に問題ないか （整形地、旗竿地など） | |
| ゴミ置き場はどこか | |
| 境界は確定/未確定か |
物件を見学する前に、立地を確認しましょう。
物件が気に入っても、立地がイマイチなら、
内覧の意味がなくなるからです。
ストリートビューで確認も大切ですが、
事前にご夫婦で歩くことをおすすめします。
③外観選び
物件の内覧、まずは外観についての☑リストです
マンションの外観チェック
| 項目 | 内容 |
| 外壁 | 外観、デザインは好みか |
| 廊下、ベランダの手すり がサビていないか | |
| 非常階段の鉄部にサビはないか | |
| エントランス | 管理人さんと対面できたか |
| 掲示板の掲示物が破損してないか | |
| 廊下などゴミがないか | |
| 他住人の玄関前は乱雑でないか | |
| 集合ポスト | チラシが乱雑につまってないか |
| 床にチラシが散乱してないか | |
| 宅配ボックスは個数の30％あるか | |
| セキュリティ | 防犯カメラ/オートロックはあるか |
| ベランダの向こうから覗かれる 建物などはないか | |
| 駐車・駐輪 | 放置自転車がないか |
| 自転車の止め方が雑すぎないか | |
| マイカーを止められるか | |
| 管理組合 ・修繕状況 | 直近の大規模修繕工事はいつ？ |
| 過去の修繕履歴を確認 | |
| 管理費や修繕積立金の額 値上がり予定はあるか |
戸建ての外観チェック
| 外壁 | 外観、デザインは好みか |
| コーキング・クラックの状態 | |
| 水切りの凹み | |
| 基礎のクラック | |
| ポスト | あり/なし |
| 宅配ボックスあり/なし | |
| 駐車・駐輪 | カーポートはあるか |
| 何台車を駐車できるか | |
| マイカーを止められるか | |
| 上下水道 | 下水/浄化槽どちら |
| 外水栓 | 外水栓はあるか |
| 物置 | あり/なし |
| 屋根 | 瓦/ガルバ/スレート/他 |
④物件の内覧【部屋について】
中古マンション/戸建ての内覧☑です。
| 項目 | 内容 |
| 間取りと広さ | 図面とリアルの 比較 |
| 玄関 | 靴箱の広さ |
| トイレ | 台数・臭い |
| 水圧は十分か流す | |
| キッチン | ガス/IHか |
| 収納スペースは 十分か | |
| 水栓の出水をチェック | |
| 台所ファンを回す | |
| 洗面所 | 水栓の出をチェック |
| 希望の洗濯機を 置けるか | |
| 洗面台の首は 回るか | |
| お風呂 | 追い炊きはあるか |
| 浴槽/鏡にひび割れはないか | |
| 浴室乾燥器/暖房機はあるか | |
| 内装 | クロスのゆがみ・ ひび割れ |
| 天井の雨漏れ跡 | |
| 収納 | 収納の幅、奥行、数 は十分か |
| バルコニー | 洗濯物を干せるか |
| 手すりの高さは 十分か | |
| 各部屋にエアコンを 置けるか | |
| 残置物 | カーテン・照明・ エアコンなど |
| 給湯器 | 大きさ/ 製造年月日 |
| ネット | 光回線の位置 VDSL/LAN |
居住中の内覧の注意点
居住中の場合、気を付けるポイントは？
空き家の場合は、気兼ねなく見学ができます。
ですが、居住中の内覧の場合は、売主様がいるため注意が必要です。
名刺はもらわない（共同仲介のケース）
共同仲介の場合は、
売主側の業者の名刺は受け取りません。
※抜き行為だと思われるため
※業者同士は名刺交換があります。
ちなみに、見学時間は人によりますが、
10分～30分程度です。
トイレは事前に済ませる
空き家/居住中ともに、トイレの利用はNGです。
※水量のテスト程度ならOK
大人でなく「子供さん」はトイレにいきたくなります。
そのため事前にトイレを済ませておきましょう。
派手な格好は避ける
見学時の格好は自由ですが、
チンピラのような恰好や派手な格好はやめましょう。
また、靴もスニーカーや革靴などをおすすめします。
居住中の場合、
売主様の奥様は
めちゃくちゃ見ています。
それとスリッパは自前で用意願います。
靴をそろえる
玄関では靴をそろえて、家に上がりましょう。
あたりまえでしょ！
そんなこと！
残念ながら、自宅と勘違いしている？のか、
そういった内覧者が一部います（教育の問題？）
それと、玄関タイルの上を靴下で
歩いて、靴を履かないようにしましょう
売主様は金額も重要視しますが、
「礼儀作法」「内覧者の性質」も観ています。
そうよね。
変な人に売りたいとは思わないわよ
開けるときは確認を
①収納
②お風呂
③キッチン収納
など、売主様によっては最初からフルオープンのケースがあります。
オープンにしていない場合は、
「ここ開けていいですか？」と許可を取りましょう。
勝手にあちこち見られたら、
イヤよね・・・
ネガティブなことは言わない
「キッチンが古臭い」
「クロスが黄ばんでいる」
「床のキズがすごい」
など、売主様の前での指摘はやめましょう。
初対面で、いきなりディスられたら、喧嘩になります。
退場いただくケースもあるかもしれません。
そうよね。
私が売主さんの立場だったら、悲しいなぁ・・・
マンションならエントランス、戸建てなら事務所や近所のカフェなど
で打ち合わせをしましょう。
直接、価格交渉を直接しない
「このキッチンを変えたいので、80万円下がりませんか」
など売主様と直接交渉は厳禁です。
価格交渉は、部屋を出てから、営業担当と相談しましょう。
リフォーム希望の場合
リフォームをする前提の場合は、以下の順番がおすすめです。
①内覧をする
②気に入ったら、後日リフォーム業者と同行
③寸法を測る
④見積もりをもらう
内覧をして、
購入する気持ちが99％になってからです。
買う気もないのに、
リフォーム業者を同行させても
意味がありません。
それと、リフォーム部分は現金/別銀行で借りる場合は、問題ありません。
しかし、住宅ローンを組む場合は、事前ローン審査前に
見積もりが必要になります。
リフォーム見積は規模によって
時間がかかります。
その間に他に取られてしまうリスクがあります。
まとめ
・チェックリストを参照に、質問をまとめておく
・最初に立地に問題ないか確認後、内覧希望
・リフォームが必要か？判断
・居住中の場合はマナーなどに注意
弊社はできる限り、丁寧に円滑に内覧が進むように
買主様のご案内いたします。
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