【取引】公簿VS実測清算VS確定測量どれ？メリット・デメリット

土地や中古戸建の売買の際、土地の売買について
公簿売買、実測売買、確定測量の区別がわからない！

この記事は、「不動産事業者のための国際対応マニュアル（国土交通省）」
の一部を参照して作成しました。

公簿売買とは？

公簿売買とは、法務局に登録してある土地の面積で価格を確定し、測量せず契約する方法です。

つまり、売買契約書にそのままの㎡数を記入し、取引をします。

公簿（こうぼ）とは、
官公署が法令に基づいて作成し、備えておく帳簿や、法令などに基づいて登記されている情報のこと

と聞くと

「国が管理しているのだから問題ない」
と思われがち。

しかし、昭和の時代の測量図は精度がイマイチで
実際の土地の面積を異なるケースが多々あります。

＜豆知識＞
〇縄伸び：
登記簿面積 ＜ 実際の面積

〇縄縮み：
登記簿面積 ＞ 実際の面積

公簿売買と実測売買の確認ポイントを挙げ、トラブル防止のアドバイスを提供。

国民生活センター公式サイトより引用

公簿売買でよくあるケースは？

①広大な山林

広大すぎて、現実的に測量不可能な「山林」や
敷地面積が広すぎる案件は、公募売買がほとんどです。

②相続による案件

例えば、東京で家を購入した息子が、
群馬県の田舎の実家を相続した・・・
など、公募売買が多いです。

③田舎の土地売買

例：
Aは成城にあり坪300万円
Bは群馬県にあり、坪10万円

例えば150㎡で公募売買して、
実際に測量したら145㎡
つまりマイナス5㎡（1.5坪）と仮定します。

A：成城は1.5坪（450万円の損失）
B：群馬は1.5坪（15万円の損失）

都心は確定測量がおすすめで、
地方は公募売買のケースが多いです。

公簿売買のメリット＆デメリット

メリット	デメリット
・費用がかからない ・契約内容が単純 ・契約から引き渡しまでの時間が早い	・実際の面積に誤差あり。トラブルリスクあり ・損をした気持ちになる ・小さい面積だと、予定建物が建てられないケースも ・境界は未確定でトラブルも

公募売買と実測売買では、
公募売買の方がトラブルに発展しやすいです。

どうしても心配な場合は、
次の実測売買がおすすめです。

実測売買とは？

実測売買とは、土地の売買で、
実際に測量して得られた面積（実測面積）に基づき売買代金を決定する売買方法です。

※大手不動産屋のFRK契約書では「実測・清算型」とも呼びます。

＜実測売買の基本＞
①登記簿上の地積を基準に、売買金額を記入

②売買契約から決済前までに、実測し、差額を清算する

例えば150㎡で公募売買して、
実際に測量したら145㎡
つまりマイナス5㎡（1.5坪）と仮定します。

㎡が単価1万円の場合、
5万円を売主→買主に清算します。

実測売買のメリット・デメリットは？

メリット	デメリット
・土地面積の誤差を 清算できる点	・時間がかかる ・実測の費用がかかる ・境界未確定

実測売買の測量は「仮測量」「現況測量」
とも呼びます。

土地の広さ、地域、測定業者にもよりますが、
約10万円～20万円ほど
現況測量費用が発生します。

測量は１日で完了し、

図面化は5日ほどかかります。

確定測量とは？

土地の境界を確定させた実測図のことです。
確定測量図は「確定実測図」とも呼ばれます。

※大手不動産のFRK契約書では「確定・清算型」とも呼びます。

①民民確定：「当該地とAなど」民間人同士の境界確定
②官民確定：「当該地と道路（公道）」官と民の境界確定

上記２つを確定させることで「境界確定」が成立します。

境界確定のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・境界トラブルが激減 ・土地を分筆・合筆できる ・売りやすい	・費用が30万円～50万円かかる ・2か月～6か月と時間がかかる ・隣人にトラブルを自ら起こしに行くと、トラブルが大きくなるリスクがある

境界確定をすることで、隣地とのトラブルが減り、買主さんへのアピールポイントになります。

また、不動産屋さんが、ハウスメーカーなど業者へ紹介するときは分筆が必須となり、確定測量が必要です。

デメリットは費用がかかる、時間がかかる点です。

・赤道や青道は確定はやや高額
・公園や国道があると4か月～6か月
・隣地の所有者が行方不明
・近所にトラブルメーカーがいる

隣地との立ち合いで、境界はこっちだ！ともめると、筆界特定制度の利用をします。

最終的には境界確定訴訟にて境界が確定します。
※裁判費用と１年以上歳月を必要とします。

筆者の自宅は換地（区画整理地）で、
ある程度確定部分がありますが、
一部、ブロックが越境されています。

ちなみに、筆者の自宅建築の際、
土地家屋士さんに越境を指摘されましたが、
「数センチの越境なんて別に気にしません」と回答しました。

加えて、土地の時効取得手続きをされたら、筆者は99％負けます。

無駄なことは気にせず、静かに暮らせます。

※土地を複数に分ける【分筆】の登記や、

土地の面積を明らかにしてそれを登記する【地積更正】の登記をするときは、自分の所有する土地と隣の土地との間の公の境界（筆界、不動産登記法第123条）を明らかにする必要があります。

法務局：隣の土地の所有者が分からなくてお困りの方へ（分筆や地積更正の登記のとき）より引用

個人で境界確定が必要なケースはない？

不動産業者がパワービルダーに土地を卸す以外に、緊急で境界確定させる必要はない、と思います。

※境界確定しないと家が建たない場合は例外

ですが、東京の高坪単価（300万円など）の土地の場合、確定測量は必須といえます。

もちろん、できるなら確定測量が良いですが、
現実的には公募売買が多いです。

現況測量で自宅を建築できるなら、それでよいですし、確定測量をしたくなったら、
土地の引き渡しを受けてから、測量する方法もあります。

よくある質問Q＆A

公簿売買、実測売買、確定測量について、
よくある疑問をQ＆A形式で解説します。

Q:公簿売買だと境界の明示が不要？

公簿売買、確定測量問わず、
境界の明示は必要です。

Q:契約前に現況測量はできない？

売主様が了承すれば、契約前でも現況測量は可能です。

しかし、その場合は、
買主様負担となるかもしれません。

Q:公簿売買、実測売買、確定測量どれがいい？

教科書通りなら、確定測量がおすすめです。

しかし、現実的には公募売買が多く、
昭和の測量図で不安なら、清算金が発生する
実測売買が公平でおすすめといえます。

まとめ

公簿売買、実測売買、確定測量は
どれもメリット・デメリットがあります。

youtuberなどが「確定測量がいい！」と必死に説明していますが、ケースバイケース。

※坪数、地域、売主さんの気持ちなど

理想論ばかりで、現実を知らないようです・・・

もちろん、何度もいいますが、
確定測量ができるなら、おすすめです。

公簿・実測・確定測量について
あなたのお役になれば幸いです。

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