未登記の中古戸建ての売却はご注意？！
未登記の戸建てを売りたいんだけど・・・
大丈夫かな？注意点は？
今回は未登記の戸建て売却の注意点を解説します。
「親から相続した家だけど、登記簿がない」
「昔建てた家で、表題登記すらしていない」
「登記を調べたら、未登記だった」
群馬県（前橋・高崎・伊勢崎・太田・渋川など）で、
このような未登記の戸建てをお持ちの方は実は少なくありません。
特に昭和40～50年代に建てられた木造戸建てや、農家住宅・別荘などでよく見られるケースです。
結論から先に申し上げます。
未登記の家でも売却は可能です。
ただし、やり方を間違えると「買い手がつかない」「安くなる」「トラブルになる」リスクがあります。
この記事では、未登記物件をかなりの頻度扱う（汗）専門業者として、
①未登記物件がなぜ発生するのか
②売却する前に絶対に知っておくべきポイント
③具体的な売却方法とそれぞれのメリット・デメリット
を解説します。
未登記戸建てには2種類ある？
未登記と言っても、実は大きく2パターンに分かれます。
【パターンA】表題登記すらされていない（建物が登記簿に存在しない）
→ 最も多いケース。
昭和56年以前に建築された家で、建築確認を受けていない・完了検査を受けていないものが該当します。
【パターンB】表題登記はされているが、所有権保存登記（所有者の名義）がされていない
→相続が発生したけど名義変更していないケースなど。
パターンAが圧倒的に多く、当社もよく取り扱います。
「固定資産税は払っているのに登記簿がない」
という方がたくさんいらっしゃいます。
未登記なら、戸建ての固定資産税は発生しないのでは？
固定資産税（市税）は「市役所」が管轄
登記は「法務局」が管轄しているため、
申請場所が異なります。
なぜ昔の戸建ては未登記の物件が多い？
昭和の時代は 「登記の必要性・重要性への認識が低く、制度も緩かったため」です。
■ 未登記が多い理由（端的に）
- 昔は登記しなくても特に罰則がなく、実害も少なかった
→ 所有者が「別に登記しなくても困らない」と思っていた。 - 増築・改築をしても、その都度登記する文化が薄かった
→ 昔の家は「勝手増築」が多く、登記が追いつかず未登記に。 - 固定資産税は登記と別に課税されるため、登記しなくても税金は来た
→ 「税金が来ている＝問題ない」と誤解されがち - 農家や地方では、自分の土地に建てる家は“家族内のこと”という感覚が強かった
→ 法的に整えるという意識が弱かった
※自分の土地に建築するから「登記に払うお金がもったいない」 - 昔の建築確認制度が緩く、行政チェックが薄かった
→ 登記情報との整合を求められなかった
昭和の時代って適当・・・
じゃなく、寛容だったのね
固定資産税（市税）は「市役所」が管轄
登記は「法務局」が管轄しているため、
申請場所が異なります。
未登記物件をそのまま売るとどうなる？
未登記のまま仲介で売りに出すと、買い手がつきません。
理由は以下です。
・住宅ローンが使えない（銀行が担保設定できない）
・買主が将来的に登記できないリスクを負う
結果として
「売れ残る → 価格を下げる →投げ売り」
という悲しいパターンが非常に多いのが実情です。
落とし穴「増築分の未登記」
私が子供の時、
「勉強部屋が欲しい」
ってお願いしたら、
2Ｆに部屋を作ってくれたの
増築部分が未登記かもしれません。
建物本体は登記済みだとして、
一部増築して、未登記の場合は「未登記物件」の扱いになるため、ご注意を！
未登記戸建てを高く売るための現実的な3つの選択肢
選択肢① ：売主が登記してから売る（表題登記＋所有権保存登記）
費用：土地家屋調査士報酬 約25～45万円（建物面積・築年数による）
期間：申請から登記完了まで約1ヶ月～
メリット：通常の不動産として売れる
デメリット：
・古い家だと建築確認図面が残っていない
→ 現況測量＋図面作成で費用がかかる
・再建築不可物件だと、登記してもローンが使えない場合あり
・昭和56年以前の建物は耐震基準不適合 → 買い手が限られる
選択肢② 買取専門業者にそのまま売る（最も現実的）
現在、群馬県内で未登記物件を積極的に買い取っている業者は増えています。
買取して何に使うの？
①解体して更地で売却
②大家業として「賃貸経営」
メリット：
・登記費用ゼロ、即現金化（最短7日）
・現状渡し（残置物・不用品そのままOK）
・契約不適合責任免除
・境界非明示（わからないため）
デメリット：
仲介相場より4～5割安くなる
※ケースによる
選択肢③ 個人間売買で現金買いしてくれる人に売る
ジモティー、Facebook、エックスなどで「未登記物件 現金買取」などで探す方法です。
直接個人の買主に売ると仲介手数料がかかりません。
しかし、契約書作成や引き渡しトラブルが多発しているため、
おすすめいたしません。
群馬県で未登記物件を買取してくれる業者の見極め方
信頼できる業者のチェックポイント
【1】群馬県内に実店舗がある
【2】宅建業免許が群馬県知事登録
【3】査定額の根拠をしっかり説明してくれる
【4】契約不適合責任免除の特約を入れてくれる
【5】境界非明示も相談に乗ってくれる
東京の業者さんが悪いわけじゃないけど
やっぱり群馬の業者がいいのかしら
どちらでもかまいません。
とはいえ、トラブル時の問い合わせ先が近い業者さんのほうが
安心かと思われます。
今すぐやるべき3つのアクション
- 法務局へ足を運ぶ
→例「〇町の1番地156」の上の家屋は登記されていますか？と質問
→ない場合は未登記（当社でも調べられます） - 市役所で「建物課税台帳閲覧」または「名寄帳」を取得
→ 所有者名義や評価額がわかる - 仲介 or 買取か選択
→当社へご連絡ください。
まとめ
未登記の中古戸建て「価値がない」わけではありません。
群馬県は、広い土地付き戸建てを求める移住者・セカンドハウス需要が確実にあります。
ただし、一般の不動産市場ではやや売りづらい面もあります
「少しでも高く売りたい」なら
①条件が良い → 建物を登記して仲介
②面倒やイヤ！現金化したい → そのまま買取
この2択になります。
当社（リヤマ不動産）に相談していただければ、
①あなたの物件がどちらのルートが最適か
②おおよその買取価格
③必要な手続きと費用
を無料で診断いたします。
「もう何年も空き家で固定資産税だけ払っている」
「相続したけど誰も住まないし、どうすればいいかわからない」
そんな群馬県の皆様、ぜひ一度ご相談ください。
未登記の家でも、ちゃんと出口はあります。
群馬県内で未登記戸建ての売却・買取のご相談は
お気軽に下記までお問い合わせください。
※ご相談は無料です。
コメント