不動産売却で確定申告は必要？不要？【完全チェック＋3分診断】

不動産を売ったけど…確定申告は必要？

お客様

「売却したけど確定申告って必要？」
「利益出てないから大丈夫？」
「申告しないとバレるの？」

こういったご相談は非常に多いです。

結論からいうと、

宅建士：山口

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は原則、確定申告が必要です。

ただし、特例（3000万円控除など）で税金が0円になるケースも多いです。

この記事では、
「必要・不要の判断」から「税金の計算」「注意点」まで
初心者の方でも分かるように解説します。

【3分で分かる】確定申告が必要かチェック

まずはご自身が該当するか確認してください。

✔ YES/NOチェック

不動産を売って利益が出た
購入時より高く売れた
購入時より高く売れた（減価償却を考慮）
相続した不動産を売却した
投資用（アパート・土地）を売った
マイホームを売却した

👉 1つでもYESがあれば「申告が必要な可能性あり」です

【結論】確定申告が必要・不要のパターン一覧

ケース	確定申告
売却で利益が出た	必要
売却で損失が出た	原則不要
3000万円控除を使う	必要（税金0でも）
相続した不動産	必要な場合が多い

👉 「税金が0＝申告不要」ではないので注意してください

譲渡所得の計算方法

不動産売却の税金は「譲渡所得」で決まります。

計算式は以下です：

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

（出典：国税庁タックスアンサー No.3306）

✔ 具体例

購入価格：2,000万円
売却価格：2,500万円
諸費用（仲介手数料など）：150万円

👉 2,500万 − 2,000万 − 150万＝ 350万円（利益）

この、譲渡所得に対して、税金がいくらかかるのか？
確定申告が必要になります。

＜長期譲渡・短期譲渡＞

所有期間の判定: 譲渡（売却）した年の1月1日時点で、取得日から5年を超えるかで決定。
- 長期譲渡所得: 6年超（正月を６回経過）
  → 課税長期譲渡所得×20.315%
  （※内：住民税5%＆+復興0.63%）
- 短期譲渡所得: 5年以下
  → 課税長期譲渡所得× 39.63%
  （※内：住民税9%+復興0.315%）

課税譲渡所得350万円×20.315%
→約71万円の税金の支払いが必要

宅建士：山口

ざっくりとした税金の計算をPDFにしました。

※あくまでも簡易的なシュミレーションです。
最寄りの税務署や税理士にご相談下さい。

→【PDF】売却後の税金計算を読む

確定申告が必要になるケース

以下のようなケースは注意が必要です。

不動産売却で利益が出た
相続した土地・建物を売却した
投資用不動産（アパート・駐車場）を売った
共有名義の不動産を売却した

宅建士：山口

ご先祖様から引き継いだ土地は取得費不明のため、

取得費は売却額の5％。

ただし、購入時の契約書など証拠があれば、その金額が取得費用になります。

※戸建ての場合は、木造だと22年償却のため、ほぼ価値がありません。

宅建士：山口

判断については、最寄りの税務署に相談をお願いします。
※事前の予約が必要です。

確定申告が不要になるケース

売却して損失（赤字）になった
利益が一切出ていない

👉 ただし注意

損失が出た場合でも
損益通算（節税）ができるケースあり

「不要と思っていても、実は申告した方が得」ということもあります

宅建士：山口

もう一つ注意点があります。
建物には減価償却があり、例えば戸建のみを3000万円で購入しても、
22年超えて売却をすると「1円」となります。

「利益がないから問題なし」とはいかないため、注意が必要です。
※土地は減価償却しません。

3000万円特別控除とは？

マイホームを売却した場合、
最大3000万円まで利益を非課税にできる特例があります。
（出典：国税庁 No.3355）

＜3,000万円特別控除要件＞
・現在住んでいる家屋・土地
・旧家屋：住まなくなった日から3年経過する年の12月31日までに売却。

など他にも細かい条件があります。

✔ ポイント

自分が住んでいた家であること
親族間売買は対象外
適用期限あり

👉 例えば

利益が2,000万円出ても
→ 税金0円になるケースもあります

⚠ 注意

👉 この特例は
税金が0円でも確定申告が必要です

宅建士：山口

適用になるかどうかは、最寄りの税務署や税理士さん、
または国税局へ電話でお問い合わせをしましょう。

→税についての窓口相談はこちら

確定申告しないとどうなる？

「バレないのでは？」と思う方もいますが、

👉 基本的に税務署は把握しています

理由：

登記情報（所有権の移転登記）

✔ ペナルティ

無申告加算税
延滞税

👉 本来の税金＋追加で支払いになる可能性あり

よくある失敗例

確定申告時の実際によくある失敗ケースです。

ケース①

「利益がないと思っていたら課税された」

👉 相続土地で取得費が不明で、概算（5％）扱いになり税金が高額に

ケース②

「3000万円控除を使い忘れた」
「控除使ったら0円になるんでしょ？」と未申請

👉 申告しないと適用されません

ケース③

「とりあえず放置してしまった」

👉 後から税務署から通知 → 追徴課税

確定申告に必要な書類

書類名	内容	ポイント・注意点
売買契約書（売却時）	売却価格・条件の確認	譲渡所得の計算に必須
売買契約書（購入時）	取得費の証明	無いと「概算5％」
登記事項証明書	所有者・物件情報	売却した不動産の確認用
仲介手数料の領収書	不動産会社への支払い	譲渡費用として控除できる
印紙税の領収書	契約書の印紙代	譲渡費用に含められる
測量費・解体費の領収書	売却のための費用	条件によっては控除可能
本人確認書類	マイナンバー・身分証	申告時に必要
確定申告書	税務署提出書類	e-Taxで作成可能
譲渡所得の内訳書	売却内容の詳細	これがメイン書類
3000万円控除の書類	特例適用時	住民票などが必要になる場合あり

確定申告の流れ

不動産売却の確定申告は、次の流れで行います。

売却価格・取得費・諸費用を整理
今回の契約書＆購入時の契約書＆いくらかかったのか？
譲渡所得を計算
仲介手数料、印紙代、測量費、解体費、司法書士への報酬など経費をまとめて、
譲渡所得を計算します
特例の適用可否を確認
3,000万円控除、軽減税率、損益通算などが適用されるか確認
確定申告書準備→提出
・スマホ・e-Taxで準備をするか、税務署で確定申告書する書類を準備します。
・翌年2月16日〜3月15日に申告（※）

書類不足があると、特例が使えないケースもあるため注意が必要です。

※売却の起算日は①売買締結日②決済・引渡日どちらでもOK

よくある質問

Q. いくらから確定申告が必要？

👉 利益が出た場合は原則必要です

Q. 赤字でも申告するべき？

👉 ケースによっては節税になるため検討すべきです

Q. 税理士に頼むべき？

👉 金額が大きい場合はおすすめです

加えて、「良く分からないし、面倒なことは任せたい」場合は、税理士さんへの依頼がおすすめです。

※一度税務署に相談して、自分でできるかどうか判断する方法もあります。

まとめ

不動産売却後の確定申告は、

利益が出なければ不要なケースもある
→特例を使うなら必要
「税金が0円＝申告不要」ではない
→よくある勘違い
建物あり（戸建て、マンション）は減価償却するため、注意

お客様

3000万円控除を利用したら0円になった！
だから、申告は不要だと思っていたわ

宅建士：山口

3000万円控除は申告することで、効果がでます。

仮に手計算で０円だとしても、申請は必須です。

自己判断で進めてしまうと、
本来使えた控除を逃したり、後から追徴課税されることもあります。

不安な場合は、早めに専門家へ相談し、安心して不動産売却を進めましょう。

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0270-25-4045（代表電話番号）

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 027-224-4371（代表電話番号）

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