住宅ローンで諸費用の組み込みとは？
住宅ローンを組みたいけれど・・・
諸経費まで組み込むのは
危険？
戸建、マンションなど不動産を買う際、
住宅ローンを組みます。
本体価格が2700万円だから、
2700万円借りられればいい・・・
という・・・わけでなく、
「その他諸経費」がかかります。
その「諸経費」を住宅ローンに組み込むことは、可能です。
諸経費はいくらかかるのか？
＜注文住宅や新築マンション＞物件価格の3～6％
＜中古物件や新築建て売り＞で物件価格の6～9％
例：2700万円の新築建て売りなら別途、
162万円～243万円が発生します。
諸経費は何がかかる？
【諸経費の内訳】
・仲介手数料
・住宅ローン保証料・手数料
・火災保険料・地震保険料
・不動産登記費用
などがかかります。
組み込める諸費用の範囲は？
不動産の諸経費を住宅ローンに組み込む、
場合どの範囲まで可能なのか？
あなたの属性・銀行によって条件が異なるため、
不動産営業マン・銀行に質問しましょう。
<例:一緒に組み込めるケース>
不動産の仲介手数料、修繕積立金、
火災保険料、ローン保証会社の手数料や保証料、
引っ越し代、家具家電、外構工事、水道加入金など
<例：見込めないケース>手付金、地鎮祭費用など
＜イオン銀行＞
物件の売買契約金額および
工事請負契約金額の105％まで組み込み可能
＜フラット35＞
・印紙税、住宅ローン手数料や保証金、
・登記にかかる費用
・火災保険料・地震保険料、
・仲介手数料
・地盤調査費用、地盤改良費用、
・水道負担金、ホームインスペクション（住宅診断）費用
NG：手付金、不動産取得税、固定資産税・都市計画税、引越し費用、新居のカーテン（※）・家具家電
※新築建売の場合、売主からの申込の場合、一部可能
住宅ローンに諸費用を組み込みメリットは？
住宅ローンに諸費用を組み込みメリットを３つ解説します。
①住宅ローン控除が多めに使える
住宅ローン借入額が多くなると
「住宅ローン控除額」が少し増えます。
※不動産購入で10年以上のローンを組むと、
一定額を所得税から控除できる制税優遇措置
※控除は諸条件があるため、注意
毎年の年末時点の住宅ローン残高に対して
0.7%を最長13年間控除できます。
②手持ちの資金を温存
「教育費や自動車代金など」
お子さんがいる生活費、教育費で
お金が予想以上にかかります。
フルローン、オーバーローンで
手持ちの支出を抑えることで、温存し、緊急時に対処できます。
③団信がガン保障などの効果が多い
不謹慎ですが、ガンになったり、
亡くなった場合の団信＆ガン特約の効果が大きく発揮できます。
諸経費を住宅ローンに組み込んで、
例えば5年でガンになったら残債が０円になる、
という制度です。
→団信でガン特約はつけるVSつけない？どっち？
住宅ローンに諸費用を組み込みデメリットは？
住宅ローンに諸費用を組み込みデメリットを
２つ解説します。
①返済比率が悪化する
返済比率＝年間返済額/年収
例：年収400万円で月10万円の返済
2700万円の物件で
諸経費が170万円（月11万円返済）とします。
＜諸経費なし＞
120/400＝30％
＜諸経費あり＞
132/400＝33％
住宅ローン審査は審査金利（3.5％～4％ほど）で計算するため、
返済比率が悪化すると住宅ローンが否決されるリスクがあります。
フラット35など実行金利が審査金利になるケースもあり
→【試算表】住宅ローン私はいくらまで借りられる？銀行別に解説
②返済負担が重くなる
一般的に、住宅ローンは
「年収の7倍以内の借り入れが安全」と言われています。
諸経費を含めることで、毎月の返済負担が重くなり、
また、
変動金利で将来的に高金利になると破産するリスクが増えます。
まとめ
□住宅ローンに諸費用を組み込みメリットは？
①住宅ローン控除が多めに使える
②手持ちの資金を温存
③団信がガン保障などの効果が多い
□住宅ローンに諸費用を組み込みデメリットは？
①返済比率が悪化する
②返済負担が重くなる
住宅ローンで諸費用を組み込みかどうか、
気になるあなたのお役に立てれば幸いです。
コメント