土地を売りたいけれど・・
なにを注意すればいいの？
「空地を売りたい」
「畑だけど売れるの？」
「駐車場を廃業して、土地を売却したい」
土地を売りたい売主様のために、注意点を解説します。
土地を売るための11つの注意点
土地を売るための8つの注意点を解説します。
①家屋「あり」の注意点
土地の上に「戸建て」があり、
そのまま居住用として売却する場合は問題ありません。
ですが、解体全体の場合は注意が必要です。
旧耐震で空き家でボロボロ・・・となると
①解体更地で売る
②そのまま引き渡し
のどちらかになります
＜解体し更地で売却＞
①解体費用は売主負担
②更地のため、見学しやすく、売りやすい
③固定資産が上がる（家屋が消滅するため）
④解体業者によって取り残しリスクあり
⑤値下げせずに済む
＜古家付きで売却し、買主側で解体＞
①そのまま引き渡しで手間いらず
②古家があるため、イメージが付きづらく、売りにくい
③固定資産税は変わらない
④ハウスメーカーの解体業者は信頼でき、取り残しがない
更地の方が、買主さんは見学しやすいため、印象がよいです。
しかし、固定資産税が上がったり、解体費用を売主が負担します。
逆にそのまま引き渡すと、値下げ交渉はされますが、手間いらず。
また、解体はハウスメーカー指定業者が担当するため、取り残しが少なく、クレームになりづらいです。
戸建解体の業者は買主指定であれば、
売主側で解体してもいいかもしれません。
②地中埋設物が出てきたら？！
地中埋設物とは、地中に埋まっている、
基礎、井戸・浄化槽・旧宅の瓦やブロック塀のガラ、大きな岩などさまざまな物があります。
珍しいものとしては、
地下室・地中梁、タイヤ、自動車、医療廃棄物、不発弾、死体などといった例もあります。
ハマーズ澤チャンネルより
※おそらく、二次基礎？かと思われる埋設物ですね・・・
筆者も自宅を解体更地にしたとき、
大量のビニールと土留めがでてきました。
５万円ほど余計にかかりましたが、少額でラッキーでした。
私の土地は畑だったから、無関係！
大丈夫！
筆者の自宅は小さい沼？でしたが、産業廃棄物がありました。
また、畑でも昭和の荒くれ業者が、
忍び込んで勝手に埋めるケースもあるようですね。
解体屋さんに話を聞きましたが、
３～5件に１件は何かしら地中埋設物があるとのこと。
＜チェックポイント＞
・50年～100年前、土地に何があったか？
・家があったなら、柱状改良など地盤改良をしたか？
・知り合いに産業廃棄物業者がいて、土地を貸したことがあるか？
・井戸や浄化槽は昔あったか？
もし、埋設物がでてきたら・・・
契約不適合責任は引き渡し日から3か月以内（売主が個人の場合）です。
その間に埋設物が発見されたら、
撤去費用などの損害賠償請求をされる可能性が高いです。
他の方法としては、
価格を下げる代わりに契約不適合責任免責にする方法もあります。
ただし、契約不適合責任を負わない特約を設けていても、
免責されないケースがあるため、注意が必要です。
③前面道路の種類・幅員
土地に接道している道路の種類と幅員によって、土地の価格が異なりします。
＜道路の種類＞
①公道
②私道
③協定通路（道路ではない）
＜接道＆幅員＞
①接道義務を満たしているか
（前面幅員4ｍ以上 接道2m以上）
②セットバック未/済なのか？
③旗竿地で距離に対する幅員が市町村の規定内か？
私道の場合、位置指定道路であれば、再建築できます。
しかし、持ち分の問題で、再建築不可の場合もあり、
土地の価値が大暴落します。
前面道路の幅員が4m以上で
接道が2m以上なら建物を建築できます。
しかし、基準線から2m以上ないと、
セットバックで土地が削られるため、
土地の価値が下がりやすいです。
④境界の確定
土地の境界は
①官民境界（かんみんきょうかい）
②民民境界（みんみんきょうかい） があります。
①官民境界：土地と道路や水路や公園などとの境界（役所が立ち合い）
②民民境界：民間人同士の境界線
両者を確定させることが「境界確定」となります。
| 官民境界 | 民民境界 | |
| 定義 | 公共用地（道路・水路など）と民有地との境界 | 民有地同士の境界 |
| 関係者 | 国・地方公共団体（市区町村）と土地所有者 | 隣接する民間地権者同士 |
| 調査・確定方法 | 官民査定・立会・境界確認書（役所主導） | 当事者間協議、筆界確認、民間測量など |
| 法的根拠 | 公法的要素あり（道路法、河川法など） | 民法に基づく私人間の境界決定（民法第242条ほか） |
| 境界標の設置 | 公共側の境界標（境界杭、プレートなど）を設置 | 双方合意による境界杭など |
| 紛争対応 | 行政と協議、必要に応じて行政代執行または訴訟 | 調停・裁判（境界確定訴訟など） |
| 登記への影響 | 確定後、登記簿や地図に反映（法務局と連携） | 民民間で確定すれば必要に応じて地積更正など可能 |
| 具体例 | ・市道と宅地の境界・河川敷と住宅地 | ・隣接する住宅と住宅の敷地境界・アパートと隣地の境界 |
官民境界は、道路台帳などで確認しましょう。
なければ未確定です。
また、民民協会は地積測量図で確認しましょう。
境界確定は2～3か月ほどかかり、40万円～ほどかかります。
面倒だな・・・
そのまま売れないの？
公募売買、という方法があります。
土地の登記簿面積のまま確定する売買方式です。
⑤土地の面積の注意点
先ほどの公募売買は、
土地の登記簿面積のまま売買金額確定します。
もし、登記簿よりも小さかったら、割引するの？
①実測面積清算金を支払う
②公募売買のまま、そのまま支払う
以上２つの方法があります。
| 内容 | 清算の有無 | |
| 公簿売買 | 登記簿に記載の面積（例：100㎡）を基準に売買する。 実測面積が多少違っても価格は変えない。 | 原則として清算なし |
| 実測売買 | 測量後の実面積（例：102㎡）で売買価格を決める。 1㎡単価 × 実測面積で最終価格が決定。 | 原則として清算あり |
仮に１㎡で5万円だとします。
①登記上の面積よりも実測面積が小さい場合
登記簿100㎡ ＞ 実測98㎡
※清算金10万円を買主に支払う
②登記上の面積よりも実測面積が大きい場合
登記簿100㎡ ＜ 実測102㎡
※清算金10万円を売りに支払う
売主側・買主側どちらかが実測し、
公募との面積に差異があった場合に、清算金を支払う方法です。
地方は単価が低いせいか、
公募売買の金額のまま取引をするケースがあります。
逆に都心は確定測量をしてから、売買のケースが多いでそうですね。
⑥越境
土地の越境とは、お隣さんの境界を越えてしまうことです。
＜よくある越境物（上空＆地中）＞
・木の枝
・物置の一部
・横樋
・軒
・ブロック塀（経年で傾く）
・上水道管
・ガス管
・浄化槽
越境物が目に見える（枝や樋など）場合は、お隣さんとの話し合いで解説するケースがあります。
しかし、地下埋設の上水道・ガス管・浄化槽は気づかず売却してしまうケースがあり、注意が必要です。
お隣さんの水道管が勝手に越境していた、ケースもあります。
お隣に独自の水道管を引き込む工事をお願いするか、
建て替えの際に越境物の解消する同意書を書いてもらいましょう。
⑦インフラ
インフラについてのチエックです。
＜家あり＞
・水道管（何ミリ？）
・下水道管
・浄化槽の種類
・雨水の処理（側溝か）
・電柱が敷地内にあるか
・ガス（プロパンか都市ガス）
＜家なし＞
前面道路に上下水道の本管はあるか？
⑧区域区分
土地の区域区分についてです。
■市街化区域
市街化区域については、価値が高いため、さほど心配する必要がありません。
■市街化調整区域
・青地か白地か
・線引き前宅地なのか？
・山林なのか？
など確認しましょう。
戸建が建築済みの場合は、いいですが、土地だけの場合は注意が必要。
特に青地は「農業振興地域内農用地区域内農地」、
略して「農振」・「青地」と呼ばれています。
青地の場合は、価値が低く、
建築のための申請手続きに１年以上かかります。
また、市町村長によっては、
農振除外が難しいため、注意しましょう。
白地は農業振興地域内農用地区域外農地のことです。
青地より規制が緩く、農振除外の申出は不要です。
白地はある程度高く売れるケースがあります。
土地が青地か白地か不明な場合、
市役所の農林課、農政課、農林業振興課等に足を運ぶか、
ファックスで質問してください。
■非線引き区域
非線引き区域は
「①市街化区域」「②市街化調整区域」に区分されていない都市計画区域です。
市街化区域、市街化調整区域に比べて自宅の建築の制限は緩いといえます。
デメリットは将来、調整区域になるリスクも！
電気・水道・道路のようなインフラが未整備で調整区域になったら、
土地が暴落する可能性があります。
⑨権利関係
土地の権利関係は「誰が所有者か？」ということ。
勝手に他人の土地を売ることができないため、注意が必要です。
■名義変更はできているか
売主と登記名義人が異なっているか？確認しましょう。
登記の住所が前の住所のままだったり、
結婚＆離婚で氏名が変更のままだったり。
その場合は、不動産会社に相談しましょう。
■相続登記
相続した土地の名義人が自分でない場合、相続登記が必要です。
遺産相続協議書で相続が確定している場合は、
引き渡し日までに相続登記をしましょう。
■持ち分比率
相続で長女と長男が1/2ずつ土地を相続することになった。
※1/2は所有権のため、許可なく売却できます。
1/2ずつ他の持ち主に勝手に売られると後で面倒です。
共有者全員の同意を経て、土地を売却しましょう。
■抵当権・根抵当権
住宅ローンの残債があったり、根抵当権（※商売専用）が残っている場合
売却金額 ＞ ローン残債で抵当権を抹消できるか確認しましょう。
ローン残債が多い場合は、手持ちの費用をプラスする
必要があります。
⑩賃貸中の土地（駐車場）
土地を誰かに賃貸している（駐車場や資材置き場）場合、
利用者の立ち退きが必要です。
原則1ヶ月前に「駐車場賃貸契約解除告知」を
申し出る必要があります。
また、駐車場に機械式駐車システムなど構造物がある場合は、
解体が必要です。
⑪税金関係
土地を売却した場合の税金関係について解説します。
※手続きは税務署、税理士さんにお問い合わせ願います。
＜土地の売買基本をまとめ＞
・土地は消費税がかからない
・土地は減価償却しない
・譲渡所得税を計算（長期/短期）
・取得金が不明なら売買金額の5％
・特別控除や税制優遇を調べる
・申告と納税期限を守る
空地や駐車場など、建物がない土地を売却した場合は、
特別控除を受けられるケースがすくないです。
ただし、公共事業者・土地区画整理で売却した場合、
一部特別控除を受けられるケースがあるようです。
先祖代々の土地の場合、取得費が不明のため、売却価格の5%を取得費とするケースが多いです。
まとめ
①家屋「あり」の注意点
②地中埋設物が出てきたら？！
③前面道路の種類・幅員
④境界の確定
⑤土地の面積の注意点
⑥越境
⑦インフラ
⑧区域区分
・市街化区域
・市街化調整区域
・非線引き区域
⑨権利関係
・名義変更はできているか
・相続登記
・持ち分比率
・抵当権・根抵当権
⑩賃貸中の土地（駐車場）
⑪税金関係
土地を売る際の注意点があなたのお役に立てれば幸いです。
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