【比較】家の住み替えは買い先行VS売り先行※どっちがいい？

先に売る？先に買う？

今回は「住み替え」で一番のお悩み

「住み替えは国のガイドラインでも解説されています」
→住み替え支援マニュアル

【結論】住み替えは「先に売る」が基本です

結論から言うと、住み替えは「売り先行」がおすすめです。

理由はシンプルで、

• 資金計画が確実になる
• ダブルローンを回避できる
• 最悪のリスク（売れない）を防げる

ただし、以下の方は「買い先行」でも問題ありません。

• 現金に余裕がある
• 人気エリアで確実に売れる物件
• どうしても欲しい物件がある

項目	売り先行	買い先行
資金計画	◎ 安全 （売却額確定後に購入）	△ 不安 （売却前に購入）
仮住まい	△ 必要になる可能性あり	◎ 基本不要
スケジュール	△ 調整が難しい	◎ スムーズに引っ越し可能
売却価格	◎ 高く売りやすい（焦らない）	△ 安くなる可能性（早期売却圧力）
精神的負担	△ 仮住まい・引越し2回	△ ローン二重の不安あり
二重ローン	◎ 基本なし	△ 発生する可能性あり
向いている人	・高く売りたい人 ・資金に余裕がない人	・仮住まいしたくない人 ・資金に余裕がある人

あなたはどっち？簡単判断

YES/NOで判断できます

• Q. 自宅は3ヶ月以内に売れそう？ → NO → 売り先行
• Q. 現金に余裕がある？ → NO → 売り先行
• Q. 欲しい物件がすでにある？ → YES → 買い先行

買い先行のメリット・デメリット

買い先行は、先に引っ越し先の物件を購入する行為です。

先ほどの例でいえば、引っ越し先の戸建てを購入して、引っ越し。
マンションを空室にして、売却をする方法です。

買い先行	メリット	デメリット
新居の選択肢	焦らず希望条件に合う物件をじっくり選べる	現在の自宅が売れないと、資金計画が崩れる可能性がある
引越しのスムーズさ	新居が決まってから引っ越せるため、 仮住まいや二重引越しが不要	一時的に住宅ローンが二重になる可能性（旧居＋新居）
精神的余裕	購入のタイミングや準備にゆとりがある	売却を急がざるを得ない状況に陥る可能性がある （新居ローン返済負担等）
売却準備の余裕	空き家にしてから売却すれば内覧対応しやすく、売却成功率が高まる	売却価格が想定より下がると、資金計画に悪影響を及ぼす
仮住まい不要	二重家賃・仮住まい探し・契約の手間が不要	不動産会社との調整や資金繰りに高度な計画が必要

買い先行のメリット

①欲しい物件を早く購入できる

住み替えの最大理由は「気に入った物件が見つかったから」です。

「買いたい物件を早く抑えたい！」
→買い先行がおすすめです。

②買取業者に足元を見られない

新居に引っ越し後、旧居を空き家にして、

売り出せば、大幅に価格を下げる必要がありません。

③空き家の状態で売却活動ができる

買い先行で新居に引っ越し済みのため、
マンションは空き家で内覧ができます。

居住中よりも空き家の方が売却成功率が高いため、
買主さんも安心して見学ができます。

④仮住まいができる

売り先行の場合は、賃貸マンションなど仮住まいに引っ越し、そこから売却活動が始まります。

しかし、買い先行の場合は、

仮住まいが不要のため、引っ越し代が１回で済みます。

買い先行のデメリット

①２重ローンで苦しむ（ダブルローン）

今回の例では

①居住中マンションの残債
②新居のローンとダブルでローンが発生します。

＜２重ローンで苦しまない人の特徴＞
①現金をたくさん持っている人
②住宅ローン残債が少ない人

後述しますが、２重ローンは審査が厳しいです。

住み替え用の２重ローンができるおすすめの金融機関を最後にご紹介します。

②家が売却できないとピンチ！

買い先行で、マンションが予定どおりの金額、期間で売れればいいですが・・・

家ば売却できないと、ローンの残債で苦しむことになります。

また、固定資産税や都市計画税を支払い続ける必要があります。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行は、

賃貸マンションに引っ越し、空き部屋にして売却後に、新居を購入する行為です。

先ほどの例でいえば、

①賃貸の仮住まいへ引っ越し
②マンションを売却
③新居を購入
④新居へ引っ越し

売り先行	メリット	デメリット
資金計画の確実性	売却価格が確定してから新居を探せるため、予算が立てやすい	住み替え先が未定だと引越しを急ぐ必要がある
ローンリスク	新居購入前にローンを完済できるため、 二重ローンのリスクがない	売却後にローンが通らなかった場合、新居購入に支障が出る可能性
売却の余裕	価格交渉に柔軟に対応できる （先に売るため急ぐ必要がない）	仮住まいが必要になる可能性がある
精神的安心	資金に余裕ができるので冷静に次の住まいを探せる	買いたい物件が売却のタイミングで市場にない場合がある
不動産会社の対応	売却に集中できるため、内覧対応などがしやすい	購入物件探しが後回しになり、時間的制約を受けることも

売り先行メリット

①落ち着いて売却活動ができる

仮住まいをしながら、落ち着いて売却活動ができます。

落ち着いて売却すれば、大幅な値引き交渉を避ける確率が高いです。

②ダブルローンを回避できる

手持ちの資金や年収などの問題でダブルローンが難しい場合、

売り先行がおすすめです。

①売却→②返済→③余ったお金で頭金→④住宅ローン購入

とダブルローンが回避できます。

売り先行のデメリット

①引っ越しが２回ある

売り先行は①賃貸へ引っ越し②新居へ引っ越しと２回引っ越しがあります。

引っ越しは金銭的にも、体力も使うため、売り先行の大きなデメリットといえます。

②新居が他人に奪われれる

住み替えの主な原因は「気に入った物件が見つかったから！」です。

売り先行ですと、売却までに時間がかかるため、その間に他に取られてしまいます。

③ダブル”家賃”の維持費が高い

1:仮住まいの月額賃貸
2:毎月のローン残債がダブルで発生します。

そのため、ある程度余裕がないと、生活が窮屈します。

住みながら売却＆新居購入は可能？！

住みながら売却＆新居購入の難しさの理由

①売れる時期がいつかわからない

居住中のマンションが大人気で、

売却スタート価格も適切なら3か月以内で売れる可能性が高いです。

②住み替え特約NGかもしれない

住み替え特約（※自宅が売れなかったら白紙解除に）を交渉しても、買主側に断られる確率が高いです。

ちなみに、住み替え特約の文面です。

「売主の本物件売却（旧宅）については、買い替えを目的とするものであり○年○月○日付けで不動産売買契約を締結済みだが、万一、売主の責めに帰することのできない事由によって、購入不動産における売買契約が解除となった場合には、本契約は白紙解除とし、売主は受領済みの金員を無利息にて買主に返還するものとします。

③引き渡し＆居住のタイミング

例えば、マンションを2月20日に引き渡し、

その日に新居へ引っ越しできれば大成功です。

・・・といいたいですが、そんなうまくいきません（汗）

つまり、１週間～10日間が空いてしまいます。

一般的に決済日と引き渡し日は同日です。

しかし引き渡し猶予特約が利用できれば・・・・

＜例＞
２月20日決済：買主の所有物（所有権の移転時期）
3月1日引き渡し：この日まで売主さんが住める

＜引き渡し猶予の特約の文面の一例＞

買主は、原契約第 X条（所有権の移転の時期）および 原契約第X条（引渡し）の定めにかかわらず、売主に対して本物件の引渡しを令和7年3月1日まで猶予するものとします。

売買契約書の特約に加えて、誓約書を用意するケースが多いです。

買主側としては使用貸借で無償で部屋を貸しましょう。

賃貸で売主が居座ると、
明け渡しのための裁判で数か月かかってしまいます。

ダブルローンとは？メリット・デメリット

ダブルローンは

①新居への住み替え②セカンドハウスが目的で組まれる住宅ローンです。

💸 ダブルローンのメリット・デメリット比較表

ダブルローン	メリット	デメリット
住み替えのスムーズさ	住み替え先をじっくり探せる。気に入った物件をタイミングよく購入できる	旧居が売れないと、二重ローンを支払うリスクがある
引越し回数	仮住まいが不要なので、引越しは一度で済む	新旧2物件の住宅ローン・固定資産税・維持費など、負担が一時的に倍増
生活の安定性	新居が完成してからの引越しが可能で、生活の混乱を避けやすい	旧居の売却にプレッシャーがかかり、希望価格での売却が難しくなることも
時間の余裕	売却を急がず、じっくり売却活動ができる	ローン審査が厳しい （二重ローンに対応できる年収・信用力が必要）
精神的余裕	購入後の準備ができるため、引越し後すぐに生活が整う	売れなかった場合、賃貸やリフォームで出口戦略を考える必要が出てくる

<ダブルローンメリット>
・買い先行でスケジュールがコントロールしやすい
・仮住まいの手間と費用がかからない
・空き家の状態で内覧してもらえる

<ダブルローンデメリット>
・毎月の返済額が増加する
・前の家を賃貸に出せない
・前の家には住宅ローン控除が適用されない

※住宅ローン控除の要件
「自分が居住していること」

＜買い先行でローン残債を見ない金融機関＞

※売却額　＜　残債が多いケースに有利
・みずほ銀行
・きらぼし銀行
・静岡銀行
・ソニー銀行
・フラット35

フラット35を借りていて、フラット35でダブルローンはできません。
※同グループ（りそな銀行と関西みらい銀行など）もNG

実際の住み替え体験談の事例（伊勢崎＆前橋）

①伊勢崎市宮子町｜買い先行で失敗→最終的に値下げ

40代ご夫婦のお客様で、気に入った新築戸建てが見つかり「先に買いたい」とのことで買い先行を選択されました。

しかし、旧居（戸建て）の売却が思うように進まず、約5ヶ月間売れない状態に。

結果として、当初の予定より約250万円値下げしてようやく成約となりました。

【結果】
・ダブルローン期間：約5ヶ月
・値下げ：約250万円

→「売れる前提」で動いたことがリスクに

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②前橋市｜売り先行でスムーズに成功

50代ご夫婦のお客様は、「資金計画を優先したい」とのことで売り先行を選択。

高碕のマンションを約3ヶ月で相場通りに売却し、その後ゆっくり新居探しへ。

結果的に、希望エリアで条件に合う戸建てを無理なく購入できました。

【結果】
・売却期間：約3ヶ月
・値下げ：ほぼなし
・ダブルローン：なし

→資金確定後に動いたことで、精神的にも安定

③伊勢崎市田中島町｜同時進行で綱渡り状態に

30代ご夫婦のお客様で、「売却と購入を同時に進めたい」とのご希望でした。

住みながら売却しつつ、新居の契約も進めましたが、
売却のタイミングが合わず、決済日がズレる事態に。

最終的には引き渡し猶予の特約を使い、なんとか乗り切りましたが、
かなり危険な取引でした。

【結果】
・精神的負担：かなり大きい
・スケジュール調整：非常に難航

→同時進行は可能だが、かなり上級者向け

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体験の総括

実際の現場では、

・買い先行 → 売れずに値下げリスクあり
・売り先行 → 安定して進めやすい
・同時進行 → 成功すれば理想だが難易度が高い

という結果になるケースが多いです。

まとめ

買い先行	メリット	デメリット
新居の選択肢	焦らず希望条件に合う物件をじっくり選べる	現在の自宅が売れないと、資金計画が崩れる可能性がある
引越しのスムーズさ	新居が決まってから引っ越せるため、仮住まいや二重引越しが不要	一時的に住宅ローンが二重になる可能性（旧居＋新居）
精神的余裕	購入のタイミングや準備にゆとりがある	売却を急がざるを得ない状況に陥る可能性がある （新居ローン返済負担等）
売却準備の余裕	空き家にしてから売却すれば内覧対応しやすく、売却成功率が高まる	売却価格が想定より下がると、資金計画に悪影響を及ぼす
仮住まい不要	二重家賃・仮住まい探し・契約の手間が不要	不動産会社との調整や資金繰りに高度な計画が必要

売り先行	メリット	デメリット
資金計画の確実性	売却価格が確定してから新居を探せるため、予算が立てやすい	住み替え先が決まっていないと引越しを急ぐ必要がある
ローンリスク	新居購入前にローンを完済できるため、二重ローンのリスクがない	売却後にローンが通らなかった場合、新居購入に支障が出る可能性
売却の余裕	価格交渉に柔軟に対応できる （先に売るため急ぐ必要がない）	仮住まいが必要になる可能性がある（＝引越し2回、費用・手間増）
精神的安心	資金に余裕ができるので冷静に次の住まいを探せる	買いたい物件が売却のタイミングで市場にない場合がある
不動産会社の対応	売却に集中できるため、内覧対応などがしやすい	購入物件探しが後回しになり、時間的制約を受けることも

ダブルローン	メリット	デメリット
住み替えのスムーズさ	住み替え先をじっくり探せる。気に入った物件をタイミングよく購入できる	旧居が売れないと、長期間二重ローンを支払うリスクがある
引越し回数	仮住まいが不要なので、引越しは一度で済む	新旧2物件の住宅ローン・固定資産税・維持費など、負担が一時的に倍増
生活の安定性	新居が完成してからの引越しが可能で、生活の混乱を避けやすい	旧居の売却にプレッシャーがかかり、希望価格での売却が難しくなることも
時間の余裕	売却を急がず、じっくり売却活動ができる	ローン審査が厳しい（二重ローンに対応できる年収・信用力が必要）
精神的余裕	購入後の準備ができるため、引越し後すぐに生活が整う	売れなかった場合、賃貸やリフォームで出口戦略を考える必要が出てくる

住み替えで失敗する人の9割は「先に買ってしまう人」です。

理由はシンプルで、「売れる前提」で動いてしまうからです。

不動産は思ったより簡単には売れません。

そのため、基本は「売り先行」を強くおすすめします。

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